III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-12496)
Resolución de 5 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Irún, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de un acuerdo de constitución en régimen de propiedad horizontal y estatutos y regularización de titularidad de elementos comunes.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 26 de julio de 2021
Sec. III. Pág. 89824
«resulta el pronunciamiento firme de que la integración en el patrimonio de la Asociación
de dichos elementos «lo es con respecto a los titulares de las parcelas de la
urbanización, con carácter únicamente formal e instrumental, limitada eficacia real de la
transmisión que operará respecto a terceros, pero no ad intra, sin que en ningún caso se
desconozca la realidad extra-registral, esto es, que se trata de elementos inmobiliarios y
servicios cuya titularidad real corresponde a los propietarios de la urbanización como
elementos inherentes a la titularidad de parcelas o viviendas integradas en la misma y
que tiene su causa en las necesarias actividades para su conservación o
mantenimiento», y a ello cabe añadir los pronunciamientos judiciales firmes que
literalmente resolvieron que «la indicada Asociación es una Comunidad de Propietarios
de Hecho» lo cual podría indicar una continuidad o identidad material entre ambas
entidades a efectos de la pretendida regularización». Sobre esto, el notario autorizante,
advierte que nada prejuzga y que la regularización de estos elementos en el Registro,
para pasar a ser elementos comunes del complejo inmobiliario, solo será posible en caso
de que la «titularidad meramente formal de la Asociación y material a favor de los
propietarios y la reseñada continuidad entre la Asociación y la Comunidad de Hecho»
proclamada por los tribunales, sea título determinante de esta regularización, sin
perjuicio de reiterar la necesidad de consentimiento individualizado de los propietarios.
– Mediante diligencias a la escritura, y otras escrituras de ratificación, se adhieren
los propietarios al citado régimen mediante otorgamiento sucesivo, dejando abierta la
posibilidad de que todos los propietarios puedan formalizar su adhesión voluntaria a la
citada escritura y su pertenencia a la comunidad de propietarios de parcelas, durante un
plazo que se cierra el 31 de diciembre de 2019 y mediante otras escrituras de ratificación
durante el año 2020.
– Mediante escritura, de fecha 4 de febrero de 2021, ante el mismo notario, se
recapitulan las adhesiones y ratificaciones producidas hasta esa fecha y resulta que se
han adherido y ratificado su pertenencia a la comunidad de propietarios de parcelas un
total de 217 parcelas (78%), quedando pendiente de formalizar su ratificación 62
parcelas (22%). En esta escritura, se incorpora descripción de todas las parcelas -279que integran la comunidad de propietarios.
El registrador señala dos defectos: a) para inscribir el documento presentado, es
necesaria la autorización unánime de todos los propietarios de las fincas que forman
parte del complejo inmobiliario que se pretende inscribir; tal defecto ha sido advertido
reiteradamente por el notario autorizante, y b) es necesaria la autorización administrativa
pertinente.
El recurrente, en esencia, alega lo siguiente:
a) Respecto de la exigencia de unanimidad de los copropietarios, que la escritura
no supone la constitución «ex novo» de la comunidad, sino la regularización de la
misma, de manera que la elevación a público de los acuerdos de constitución de
comunidad y de aprobación de estatutos en la escritura, no supone la adopción de un
nuevo acuerdo ni la constitución «ex novo» de la comunidad, sino que se procede a la
formalización en escritura pública de la regularización formal de la situación fáctica y
jurídica ya reconocida de la comunidad, que no modifica la situación jurídica
anteriormente existente, más allá de la regularización formal de la titularidad de los
elementos comunes y de la constancia registral en la finca registral correspondiente, de
la pertenencia a la comunidad de todas las parcelas ubicadas en la urbanización; que la
sentencia firme recaída sobre esta cuestión determina que la titularidad de la asociación
sobre los viales, zonas verdes, espacios libres y redes de infraestructuras lo es con
respecto de los titulares de parcelas de la urbanización con carácter meramente formal o
instrumental, por tratarse de elementos inmobiliarios con una vinculación «ob rem» a sus
respectivas parcelas privativas, lo que implica un expreso reconocimiento de la situación
fáctica y jurídica previa a la elevación a público del acuerdo de constitución de la
comunidad; que de la comunidad son parte integrante todos y cada uno de los
propietarios de elementos incluidos en la misma, susceptibles de un aprovechamiento
cve: BOE-A-2021-12496
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 177
Lunes 26 de julio de 2021
Sec. III. Pág. 89824
«resulta el pronunciamiento firme de que la integración en el patrimonio de la Asociación
de dichos elementos «lo es con respecto a los titulares de las parcelas de la
urbanización, con carácter únicamente formal e instrumental, limitada eficacia real de la
transmisión que operará respecto a terceros, pero no ad intra, sin que en ningún caso se
desconozca la realidad extra-registral, esto es, que se trata de elementos inmobiliarios y
servicios cuya titularidad real corresponde a los propietarios de la urbanización como
elementos inherentes a la titularidad de parcelas o viviendas integradas en la misma y
que tiene su causa en las necesarias actividades para su conservación o
mantenimiento», y a ello cabe añadir los pronunciamientos judiciales firmes que
literalmente resolvieron que «la indicada Asociación es una Comunidad de Propietarios
de Hecho» lo cual podría indicar una continuidad o identidad material entre ambas
entidades a efectos de la pretendida regularización». Sobre esto, el notario autorizante,
advierte que nada prejuzga y que la regularización de estos elementos en el Registro,
para pasar a ser elementos comunes del complejo inmobiliario, solo será posible en caso
de que la «titularidad meramente formal de la Asociación y material a favor de los
propietarios y la reseñada continuidad entre la Asociación y la Comunidad de Hecho»
proclamada por los tribunales, sea título determinante de esta regularización, sin
perjuicio de reiterar la necesidad de consentimiento individualizado de los propietarios.
– Mediante diligencias a la escritura, y otras escrituras de ratificación, se adhieren
los propietarios al citado régimen mediante otorgamiento sucesivo, dejando abierta la
posibilidad de que todos los propietarios puedan formalizar su adhesión voluntaria a la
citada escritura y su pertenencia a la comunidad de propietarios de parcelas, durante un
plazo que se cierra el 31 de diciembre de 2019 y mediante otras escrituras de ratificación
durante el año 2020.
– Mediante escritura, de fecha 4 de febrero de 2021, ante el mismo notario, se
recapitulan las adhesiones y ratificaciones producidas hasta esa fecha y resulta que se
han adherido y ratificado su pertenencia a la comunidad de propietarios de parcelas un
total de 217 parcelas (78%), quedando pendiente de formalizar su ratificación 62
parcelas (22%). En esta escritura, se incorpora descripción de todas las parcelas -279que integran la comunidad de propietarios.
El registrador señala dos defectos: a) para inscribir el documento presentado, es
necesaria la autorización unánime de todos los propietarios de las fincas que forman
parte del complejo inmobiliario que se pretende inscribir; tal defecto ha sido advertido
reiteradamente por el notario autorizante, y b) es necesaria la autorización administrativa
pertinente.
El recurrente, en esencia, alega lo siguiente:
a) Respecto de la exigencia de unanimidad de los copropietarios, que la escritura
no supone la constitución «ex novo» de la comunidad, sino la regularización de la
misma, de manera que la elevación a público de los acuerdos de constitución de
comunidad y de aprobación de estatutos en la escritura, no supone la adopción de un
nuevo acuerdo ni la constitución «ex novo» de la comunidad, sino que se procede a la
formalización en escritura pública de la regularización formal de la situación fáctica y
jurídica ya reconocida de la comunidad, que no modifica la situación jurídica
anteriormente existente, más allá de la regularización formal de la titularidad de los
elementos comunes y de la constancia registral en la finca registral correspondiente, de
la pertenencia a la comunidad de todas las parcelas ubicadas en la urbanización; que la
sentencia firme recaída sobre esta cuestión determina que la titularidad de la asociación
sobre los viales, zonas verdes, espacios libres y redes de infraestructuras lo es con
respecto de los titulares de parcelas de la urbanización con carácter meramente formal o
instrumental, por tratarse de elementos inmobiliarios con una vinculación «ob rem» a sus
respectivas parcelas privativas, lo que implica un expreso reconocimiento de la situación
fáctica y jurídica previa a la elevación a público del acuerdo de constitución de la
comunidad; que de la comunidad son parte integrante todos y cada uno de los
propietarios de elementos incluidos en la misma, susceptibles de un aprovechamiento
cve: BOE-A-2021-12496
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Núm. 177
