III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-12496)
Resolución de 5 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Irún, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de un acuerdo de constitución en régimen de propiedad horizontal y estatutos y regularización de titularidad de elementos comunes.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 177
Lunes 26 de julio de 2021
Sec. III. Pág. 89819
Octavo.
Constitución de comunidad de propietarios.
En la sentencia recurrida se entiende que al no haber votación unánime no se podía
constituir comunidad de propietarios (art. 21.2 LPH).
Este aserto de la sentencia recurrida desconoce que la Comunidad ya estaba
constituida, por su propia configuración física y jurídica, en cuanto la urbanización
gozaba de elementos privativos y comunes, con coeficientes de participación
específicamente señalados desde la constitución de la entidad urbanística colaboradora.
cve: BOE-A-2021-12496
Verificable en https://www.boe.es
Ese reconocimiento ha sido producto de una obviedad, pues cuando se ha
constituido una situación de facto idéntica o semejante a las tipificadas en la legislación
de propiedad horizontal, no puede dejar de aplicarse esa legislación. Ello no es
predicable sólo de los bloques de pisos, sino también de las urbanizaciones.
La existencia fáctica de la comunidad hace que, como se ha apuntado anteriormente,
no deba exigirse la existencia de un título constitutivo. Y en caso de que se pretenda
regularizar la situación jurídica de la comunidad, tanto en el supuesto de una
preexistencia de hecho como de una previa constitución, el otorgamiento de la mera
formalización de lo ya preexistente no requiere, en ningún caso, un acuerdo unánime.
En este sentido se pronuncia la reciente Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo
Civil, de 21 de enero de 2020 (Rec 1472/2017), en un supuesto muy parecido al que
ahora resulta objeto del presente procedimiento, en el que unos propietarios impugnaron
el acuerdo de dar forma a la constitución preexistente.
Indica así esta sentencia que esa Comunidad ya estaba constituida, por su propia
configuración física y jurídica, en cuanto la urbanización gozaba de elementos privativos
y comunes, con coeficientes de participación específicamente señalados desde la
constitución de la entidad urbanística colaboradora.
Dicha entidad urbanística se disolvió con el fin de dar por finalizadas las obras de
urbanización, lo cual no impide que sus componentes sigan integrados en una
comunidad de bienes, derechos y obligaciones, no siendo de recibo que los ahora
demandantes se nieguen a satisfacer los desembolsos correspondientes al
mantenimiento de los elementos comunes, que les correspondan según cuota de
participación, ya fijada.
Por tanto, el acuerdo impugnado solo pretendía dar forma a una comunidad ya
existente, por lo que no era precisa la unanimidad, pues no se pretendía la constitución
sino la formalización (…)
En conclusión, la posibilidad de que haya situaciones regidas por las normas de la
propiedad horizontal sin que haya habido título constitutivo de la misma es evidente y así
la reconoce el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal, en la redacción que le dio la
Ley 8/1.999, de 6 de abril, cuando dice que la ley será de aplicación no sólo a las
comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo establecido en el artículo 5,
mediante otorgamiento de título, sino también a aquéllas comunidades que, reuniendo
los requisitos del artículo 396 del Código Civil, no lo hubiesen otorgado.
"Ese reconocimiento ha sido producto de una obviedad, pues cuando se ha
constituido una situación de facto idéntica o semejante a las tipificadas en la legislación
de propiedad horizontal. no puede dejar de aplicarse esa legislación. Ello no es
predicable sólo de los bloques de pisos, sino también de las urbanizaciones. Si se ha
dividido en parcelas independientes una finca y se han formado viales, no podría
sostenerse que respecto a esos viales pudiese ejercitarse una pretensión de cese en la
indivisión. Tampoco sería procedente respecto de otros terrenos puestos al servicio del
conjunto. por ejemplo, para instalaciones recreativas o deportivas, como ocurre en el
presente caso. Los terrenos, en principio segregables del conjunto, pero destinados a
instalaciones de uso común, constituyen en realidad elementos comunes accidentales o
por destino afectados al uso común por voluntad de los propietarios y que en principio
pueden quedar desafectados para de esa utilización conjunta, pero siempre conforme a
las normas jurídicas aplicables a este régimen de propiedad".
Núm. 177
Lunes 26 de julio de 2021
Sec. III. Pág. 89819
Octavo.
Constitución de comunidad de propietarios.
En la sentencia recurrida se entiende que al no haber votación unánime no se podía
constituir comunidad de propietarios (art. 21.2 LPH).
Este aserto de la sentencia recurrida desconoce que la Comunidad ya estaba
constituida, por su propia configuración física y jurídica, en cuanto la urbanización
gozaba de elementos privativos y comunes, con coeficientes de participación
específicamente señalados desde la constitución de la entidad urbanística colaboradora.
cve: BOE-A-2021-12496
Verificable en https://www.boe.es
Ese reconocimiento ha sido producto de una obviedad, pues cuando se ha
constituido una situación de facto idéntica o semejante a las tipificadas en la legislación
de propiedad horizontal, no puede dejar de aplicarse esa legislación. Ello no es
predicable sólo de los bloques de pisos, sino también de las urbanizaciones.
La existencia fáctica de la comunidad hace que, como se ha apuntado anteriormente,
no deba exigirse la existencia de un título constitutivo. Y en caso de que se pretenda
regularizar la situación jurídica de la comunidad, tanto en el supuesto de una
preexistencia de hecho como de una previa constitución, el otorgamiento de la mera
formalización de lo ya preexistente no requiere, en ningún caso, un acuerdo unánime.
En este sentido se pronuncia la reciente Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo
Civil, de 21 de enero de 2020 (Rec 1472/2017), en un supuesto muy parecido al que
ahora resulta objeto del presente procedimiento, en el que unos propietarios impugnaron
el acuerdo de dar forma a la constitución preexistente.
Indica así esta sentencia que esa Comunidad ya estaba constituida, por su propia
configuración física y jurídica, en cuanto la urbanización gozaba de elementos privativos
y comunes, con coeficientes de participación específicamente señalados desde la
constitución de la entidad urbanística colaboradora.
Dicha entidad urbanística se disolvió con el fin de dar por finalizadas las obras de
urbanización, lo cual no impide que sus componentes sigan integrados en una
comunidad de bienes, derechos y obligaciones, no siendo de recibo que los ahora
demandantes se nieguen a satisfacer los desembolsos correspondientes al
mantenimiento de los elementos comunes, que les correspondan según cuota de
participación, ya fijada.
Por tanto, el acuerdo impugnado solo pretendía dar forma a una comunidad ya
existente, por lo que no era precisa la unanimidad, pues no se pretendía la constitución
sino la formalización (…)
En conclusión, la posibilidad de que haya situaciones regidas por las normas de la
propiedad horizontal sin que haya habido título constitutivo de la misma es evidente y así
la reconoce el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal, en la redacción que le dio la
Ley 8/1.999, de 6 de abril, cuando dice que la ley será de aplicación no sólo a las
comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo establecido en el artículo 5,
mediante otorgamiento de título, sino también a aquéllas comunidades que, reuniendo
los requisitos del artículo 396 del Código Civil, no lo hubiesen otorgado.
"Ese reconocimiento ha sido producto de una obviedad, pues cuando se ha
constituido una situación de facto idéntica o semejante a las tipificadas en la legislación
de propiedad horizontal. no puede dejar de aplicarse esa legislación. Ello no es
predicable sólo de los bloques de pisos, sino también de las urbanizaciones. Si se ha
dividido en parcelas independientes una finca y se han formado viales, no podría
sostenerse que respecto a esos viales pudiese ejercitarse una pretensión de cese en la
indivisión. Tampoco sería procedente respecto de otros terrenos puestos al servicio del
conjunto. por ejemplo, para instalaciones recreativas o deportivas, como ocurre en el
presente caso. Los terrenos, en principio segregables del conjunto, pero destinados a
instalaciones de uso común, constituyen en realidad elementos comunes accidentales o
por destino afectados al uso común por voluntad de los propietarios y que en principio
pueden quedar desafectados para de esa utilización conjunta, pero siempre conforme a
las normas jurídicas aplicables a este régimen de propiedad".
