III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-12496)
Resolución de 5 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Irún, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de un acuerdo de constitución en régimen de propiedad horizontal y estatutos y regularización de titularidad de elementos comunes.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 26 de julio de 2021
Sec. III. Pág. 89818
generar, como elementos comunes y puntos de conexión, un complejo inmobiliario), y en
cuanto a «los servicios» y para su interpretación suministra una pauta el artículo 17 LPH
que los menciona.
En todo caso, el artículo 24.2 b) al referirse a la propiedad-copropiedad lo hace en
sentido técnico, nada obsta para que pueda tratarse de otro tipo de comunidad o
cotitularidad de los elementos comunes.
Los elementos, derechos y servicios comunes en los nuevos conjuntos inmobiliarios,
pueden ser objeto de inscripción en el Registro, lo que es útil para el caso de afección de
nuevos elementos comunes o en el de desafectación de algunos para convertirlos en
privativos o para enajenarlos a terceros.
En cuanto a las fórmulas organizativas, el artículo 24 LPH establece en primer lugar
la posibilidad de complejos constituidos en una sola comunidad de propietarios, como
aquí se acordó en Junta de 18 de diciembre de 1999.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 24.2 a) «los complejos inmobiliarios
privados a que se refiere el apartado anterior podrán constituirse en una sola comunidad
de propietarios a través de cualesquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo
segundo del artículo. 5. En este caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta
Ley, que les resultará íntegramente de aplicación».
Al remitirse al artículo 5 ha de entenderse, de conformidad al apartado segundo,
podrá constituirse por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por
acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial.
En el supuesto que nos ocupa, como ya se ha indicado, los propietarios acordaron
en Junta de 18 de diciembre de 1999 constituirse en una Comunidad de Propietarios y
como tal vienen funcionando desde entonces. Sin que pueda obviarse la exigencia que,
para el mantenimiento de la urbanización de carácter privado, contiene la normativa
urbanística de aplicación en los municipios de Irún y Hondarribia.
El carácter supletorio de la LPH con anterioridad a la reforma de la Ley 8/1999, fue
una constante jurisprudencial, afirmando la Sentencia 311/2004 del Tribunal Supremo 15
de abril de 2004 (Rec. 826/1998) respecto a las urbanizaciones privadas, y, en concreto,
a su regulación de normas y efectos, que existía una verdadera laguna legal, que hacía
que la misma estuviese regida por la voluntad de los particulares propietarios, y a falta
de pacto de los mismos con carácter subsidiario por la normativa de la Propiedad
Horizontal, y como consecuencia lógica de todo ello había de tener muy en cuenta la
jurisprudencia de esa Sala, interpretativa de dicha Ley.
Pues bien, la supletoriedad se ha venido a establecer, de manera específica en el
artículo 24.4 LPH al disponer que «a los complejos inmobiliarios privados que no
adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables,
supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las
disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidades señaladas en el apartado
anterior».
En esta situación, pueden encontrarse perfectamente aquellas urbanizaciones que
vienen funcionando como tales sin haberse otorgado formalmente título constitutivo con
arreglo a Derecho (en los términos del artículo 24.2).
En este supuesto, como señala la Sentencia del Tribunal Supremo 15 de marzo
de 1994, cualquiera de los propietarios podrá exigir su otorgamiento.
En suma, los propietarios de la Urbanización (...) acordaron en Junta de 18 de
diciembre de 1999 constituirse en una Comunidad de Propietarios, tratándose ahora de
formalizar y regularizar registralmente dicha situación, sin que esto sea una constitución
ex novo de esa comunidad.
6. Para el otorgamiento formal del acuerdo de constitución de la comunidad
adoptado en 1999 no es exigible la unanimidad de todos los propietarios.
La posibilidad de que existan situaciones regidas por las normas de la propiedad
horizontal sin que haya habido título constitutivo de la misma es evidente y así la
reconoce el artículo 2 LPH.
cve: BOE-A-2021-12496
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 177
Lunes 26 de julio de 2021
Sec. III. Pág. 89818
generar, como elementos comunes y puntos de conexión, un complejo inmobiliario), y en
cuanto a «los servicios» y para su interpretación suministra una pauta el artículo 17 LPH
que los menciona.
En todo caso, el artículo 24.2 b) al referirse a la propiedad-copropiedad lo hace en
sentido técnico, nada obsta para que pueda tratarse de otro tipo de comunidad o
cotitularidad de los elementos comunes.
Los elementos, derechos y servicios comunes en los nuevos conjuntos inmobiliarios,
pueden ser objeto de inscripción en el Registro, lo que es útil para el caso de afección de
nuevos elementos comunes o en el de desafectación de algunos para convertirlos en
privativos o para enajenarlos a terceros.
En cuanto a las fórmulas organizativas, el artículo 24 LPH establece en primer lugar
la posibilidad de complejos constituidos en una sola comunidad de propietarios, como
aquí se acordó en Junta de 18 de diciembre de 1999.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 24.2 a) «los complejos inmobiliarios
privados a que se refiere el apartado anterior podrán constituirse en una sola comunidad
de propietarios a través de cualesquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo
segundo del artículo. 5. En este caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta
Ley, que les resultará íntegramente de aplicación».
Al remitirse al artículo 5 ha de entenderse, de conformidad al apartado segundo,
podrá constituirse por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por
acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial.
En el supuesto que nos ocupa, como ya se ha indicado, los propietarios acordaron
en Junta de 18 de diciembre de 1999 constituirse en una Comunidad de Propietarios y
como tal vienen funcionando desde entonces. Sin que pueda obviarse la exigencia que,
para el mantenimiento de la urbanización de carácter privado, contiene la normativa
urbanística de aplicación en los municipios de Irún y Hondarribia.
El carácter supletorio de la LPH con anterioridad a la reforma de la Ley 8/1999, fue
una constante jurisprudencial, afirmando la Sentencia 311/2004 del Tribunal Supremo 15
de abril de 2004 (Rec. 826/1998) respecto a las urbanizaciones privadas, y, en concreto,
a su regulación de normas y efectos, que existía una verdadera laguna legal, que hacía
que la misma estuviese regida por la voluntad de los particulares propietarios, y a falta
de pacto de los mismos con carácter subsidiario por la normativa de la Propiedad
Horizontal, y como consecuencia lógica de todo ello había de tener muy en cuenta la
jurisprudencia de esa Sala, interpretativa de dicha Ley.
Pues bien, la supletoriedad se ha venido a establecer, de manera específica en el
artículo 24.4 LPH al disponer que «a los complejos inmobiliarios privados que no
adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables,
supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las
disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidades señaladas en el apartado
anterior».
En esta situación, pueden encontrarse perfectamente aquellas urbanizaciones que
vienen funcionando como tales sin haberse otorgado formalmente título constitutivo con
arreglo a Derecho (en los términos del artículo 24.2).
En este supuesto, como señala la Sentencia del Tribunal Supremo 15 de marzo
de 1994, cualquiera de los propietarios podrá exigir su otorgamiento.
En suma, los propietarios de la Urbanización (...) acordaron en Junta de 18 de
diciembre de 1999 constituirse en una Comunidad de Propietarios, tratándose ahora de
formalizar y regularizar registralmente dicha situación, sin que esto sea una constitución
ex novo de esa comunidad.
6. Para el otorgamiento formal del acuerdo de constitución de la comunidad
adoptado en 1999 no es exigible la unanimidad de todos los propietarios.
La posibilidad de que existan situaciones regidas por las normas de la propiedad
horizontal sin que haya habido título constitutivo de la misma es evidente y así la
reconoce el artículo 2 LPH.
cve: BOE-A-2021-12496
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Núm. 177
