III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-12496)
Resolución de 5 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Irún, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de un acuerdo de constitución en régimen de propiedad horizontal y estatutos y regularización de titularidad de elementos comunes.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 26 de julio de 2021
Sec. III. Pág. 89815
Propietarios de Parcelas (...) con los derechos y obligaciones inherentes a tal
pertenencia.
En el presente supuesto, nos encontramos no sólo ante una situación fáctica
reconocida por los tribunales, sino ante el otorgamiento de la escritura pública de
elevación a público del acuerdo de constitución de la comunidad adoptado el 18 de
diciembre de 1999, con la descripción de las fincas privativas y de los servicios y
elementos comunes, en los términos requeridos por los artículos 3, 5 y 24 LPH, por lo
que ninguna duda cabe de la pertenencia de todas las parcelas ubicadas en la
Urbanización (...) a la Comunidad de Propietarios de Parcelas (...).
El reconocimiento de la realidad fáctica y la adecuación de la realidad registral a
aquélla ha sido expresamente sostenido por esa Dirección General. Así, a modo de
ejemplo, la Resolución de 24 de septiembre de 2020 de la Dirección General de
Seguridad Jurídica y Fe Pública señala que «esta Dirección General ha considerado que
debe atenderse a la diversidad de situaciones fácticas que pueden surgir a lo largo del
tiempo para la organización de las comunidades de propietarios análogas a las que
recaen sobre los elementos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal y
que puede no hayan tenido el adecuado reflejo registral, lo que unido a la razón
inspiradora de la redacción del citado precepto, hacen necesario que las actas, reflejo de
sus acuerdos, puedan revestirse de oficialidad mediante el diligenciado correspondiente
de sus libros, siempre y cuando de la instancia presentada se vea claramente que el libro
está llamado a reflejar acuerdos propios de un régimen de propiedad horizontal,
subcomunidad o conjunto inmobiliario o afecte a acuerdos de un órgano colectivo de tal
índole que recoja intereses específicos».
3. La normativa urbanística determina que los propietarios del ámbito de la
Urbanización (...) forman una Comunidad de Propietarios y vienen obligados a la
conservación de la urbanización.
El planeamiento general de Irún y Hondarribia contempla expresamente que la
Urbanización (...) configura un ámbito de titularidad privada, realizado en base al Plan de
Ordenación (...) aprobado en marzo de 1968, con los reajustes de delimitación
establecida en las Normas Subsidiarias del Ayuntamiento de Hondarribia de 1997, cuya
delimitación viene definida por planeamientos urbanísticos vigentes de los municipios de
Hondarribia y de Irún (…)
Es decir, que expresamente la legislación del suelo determina que en las
urbanizaciones de titularidad privada la obligación de mantenimiento recae
exclusivamente en sus propietarios, individualmente o en comunidad, según las normas
propias del régimen de propiedad horizontal o como se hubiera establecido al efecto.
Así, la propia normativa urbanística remite a la legislación sobre propiedad horizontal.
Y en este sentido se han pronunciado también las sentencias del Juzgado de lo
Contencioso-Administrativo y del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco, devenidas
firmes, que confirmaron el carácter privado de tos viales e infraestructuras comunes de la
Urbanización (...)
4. La falta de inscripción del título constitutivo en el registro de la propiedad.
Es mayoritaria la doctrina y la jurisprudencia que consideran irrelevante que se haya
otorgado la escritura pública de división horizontal, a los efectos constitutivos de su
existencia, ya que, como ha quedado dicho, ésta se configura, estructura, y nace
legalmente, desde el momento mismo de la división de un inmueble. Por consiguiente,
cabe sostener que la inscripción no es constitutiva del régimen de propiedad horizontal ni
directamente necesaria.
En este punto, la Ley de Propiedad Horizontal no se ha separado del sistema de
voluntariedad de la inscripción sentada en el Registro de la Propiedad, llegándose a
decir que el título constitutivo no precisa su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Criterio avalado por reiterada Jurisprudencia, de entre la que cabe destacar la STS
de 28 de junio de 1986, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 10 de
noviembre de 1998, la SAP de Córdoba de 13 de abril de 2000, la Sentencia de la
cve: BOE-A-2021-12496
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 177
Lunes 26 de julio de 2021
Sec. III. Pág. 89815
Propietarios de Parcelas (...) con los derechos y obligaciones inherentes a tal
pertenencia.
En el presente supuesto, nos encontramos no sólo ante una situación fáctica
reconocida por los tribunales, sino ante el otorgamiento de la escritura pública de
elevación a público del acuerdo de constitución de la comunidad adoptado el 18 de
diciembre de 1999, con la descripción de las fincas privativas y de los servicios y
elementos comunes, en los términos requeridos por los artículos 3, 5 y 24 LPH, por lo
que ninguna duda cabe de la pertenencia de todas las parcelas ubicadas en la
Urbanización (...) a la Comunidad de Propietarios de Parcelas (...).
El reconocimiento de la realidad fáctica y la adecuación de la realidad registral a
aquélla ha sido expresamente sostenido por esa Dirección General. Así, a modo de
ejemplo, la Resolución de 24 de septiembre de 2020 de la Dirección General de
Seguridad Jurídica y Fe Pública señala que «esta Dirección General ha considerado que
debe atenderse a la diversidad de situaciones fácticas que pueden surgir a lo largo del
tiempo para la organización de las comunidades de propietarios análogas a las que
recaen sobre los elementos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal y
que puede no hayan tenido el adecuado reflejo registral, lo que unido a la razón
inspiradora de la redacción del citado precepto, hacen necesario que las actas, reflejo de
sus acuerdos, puedan revestirse de oficialidad mediante el diligenciado correspondiente
de sus libros, siempre y cuando de la instancia presentada se vea claramente que el libro
está llamado a reflejar acuerdos propios de un régimen de propiedad horizontal,
subcomunidad o conjunto inmobiliario o afecte a acuerdos de un órgano colectivo de tal
índole que recoja intereses específicos».
3. La normativa urbanística determina que los propietarios del ámbito de la
Urbanización (...) forman una Comunidad de Propietarios y vienen obligados a la
conservación de la urbanización.
El planeamiento general de Irún y Hondarribia contempla expresamente que la
Urbanización (...) configura un ámbito de titularidad privada, realizado en base al Plan de
Ordenación (...) aprobado en marzo de 1968, con los reajustes de delimitación
establecida en las Normas Subsidiarias del Ayuntamiento de Hondarribia de 1997, cuya
delimitación viene definida por planeamientos urbanísticos vigentes de los municipios de
Hondarribia y de Irún (…)
Es decir, que expresamente la legislación del suelo determina que en las
urbanizaciones de titularidad privada la obligación de mantenimiento recae
exclusivamente en sus propietarios, individualmente o en comunidad, según las normas
propias del régimen de propiedad horizontal o como se hubiera establecido al efecto.
Así, la propia normativa urbanística remite a la legislación sobre propiedad horizontal.
Y en este sentido se han pronunciado también las sentencias del Juzgado de lo
Contencioso-Administrativo y del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco, devenidas
firmes, que confirmaron el carácter privado de tos viales e infraestructuras comunes de la
Urbanización (...)
4. La falta de inscripción del título constitutivo en el registro de la propiedad.
Es mayoritaria la doctrina y la jurisprudencia que consideran irrelevante que se haya
otorgado la escritura pública de división horizontal, a los efectos constitutivos de su
existencia, ya que, como ha quedado dicho, ésta se configura, estructura, y nace
legalmente, desde el momento mismo de la división de un inmueble. Por consiguiente,
cabe sostener que la inscripción no es constitutiva del régimen de propiedad horizontal ni
directamente necesaria.
En este punto, la Ley de Propiedad Horizontal no se ha separado del sistema de
voluntariedad de la inscripción sentada en el Registro de la Propiedad, llegándose a
decir que el título constitutivo no precisa su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Criterio avalado por reiterada Jurisprudencia, de entre la que cabe destacar la STS
de 28 de junio de 1986, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 10 de
noviembre de 1998, la SAP de Córdoba de 13 de abril de 2000, la Sentencia de la
cve: BOE-A-2021-12496
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Núm. 177
