BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 26 de julio de 2021

Sec. III. Pág. 89783

de su contenido, el registrador no podía, en virtud de la Sentencia, cancelar las cargas
posteriores a la condición resolutoria que estaba caducada en el que, además, no habían
sido llamados los acreedores posteriores y no constando anotación de demanda.
Por ejemplo, la resolución de 3 de octubre de 2017, de la Dirección General de los
Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación
extendida por el Registrador de la propiedad de Tías, por la que se deniega la
cancelación de una anotación de embargo prorrogada, se afirma:
“3. Es cierto que la inscripción de la condición resolutoria publica su existencia,
pero una cosa es dar publicidad a la condición, y otra al desenvolvimiento de la misma
mediante la oportuna demanda judicial, momento en el que se pone en juego un nuevo
derecho, el de tutela judicial efectiva, que no resulta suficientemente protegido mediante
la simple constancia registral de la condición, sino que requiere, además, que se acredite
que los terceros adquirentes y titulares de cargas posteriores han tenido la posibilidad de
intervenir en el proceso, algo que sólo puede obtenerse si son demandados o se les
notifica la existencia del mismo al tiempo de admitirse la demanda, y en todo caso antes
de que se dicte la sentencia y con posibilidad efectiva de intervenir en el procedimiento
en defensa de sus derechos.
El transcurso del plazo fijado para la entrega de las viviendas sin que ésta se haya
verificado, que en nuestro caso supone el nacimiento de la facultad de ejercicio de la
resolución, no implica que la misma pueda ejercitarse en perjuicio de los eventuales
terceros sin que éstos pudieran defender sus intereses, ya que la apreciación relativa al
cumplimiento de la condición ha de ser verificada por el órgano juzgador, pero para que
esta valoración pueda obtener eficacia erga omnes debe ser, bien objeto de publicidad
registral a través de la correspondiente anotación de demanda, bien recabar el
consentimiento o cuando menos el conocimiento de dichos terceros, permitiendo su
intervención en el proceso. No es por tanto, una facultad que nace y se ejercita por el
mero transcurso del tiempo, sino que debe quedar acreditado el cumplimiento de la
circunstancia fáctica que determina la resolución con intervención de todos los
interesados, que podrán alegar en su caso el cumplimiento o incumplimiento de dicha
condición, en defensa de sus intereses.
En definitiva, el ejercicio de la facultad de purga de asientos posteriores procedente
de la condición resolutoria exige, bien que se hubiera anotado con anterioridad la
demanda de su ejecución en el Registro, bien la intervención de los titulares de los
indicados asientos en el procedimiento de resolución correspondiente para evitar su
indefensión.”
El hecho de que no se anotara pues la pendencia de la demanda en el registro, priva
de cualquier publicidad del procedimiento frente a terceros, coetáneos o posteriores a la
sustanciación del procedimiento judicial.
4.3 En cuanto al hipotético argumento de que el contenido de la Sentencia pasa por
encima de los derechos de terceros inscritos, no ha lugar.
En cuanto al hipotético argumento de que el registrador se ha de limitar a inscribir lo
que dicta la Sentencia que declara haber lugar a la resolución, sin mayor filtro ni
aplicación de la normativa registral, es conocido que todos los documentos inscribibles
deben cumplir las exigencias del sistema registral. Citamos la abundantísima doctrina
que afirma: “la calificación del registrador de los documentos judiciales, consecuencia de
la proscripción de la indefensión ordenada por el artículo 24 de la Constitución Española
abarca, no a la fundamentación del fallo, pero sí a la observancia de aquellos trámites
establecidos para garantizar que el titular registral ha tenido en el procedimiento la
intervención prevista en las normas para evitar su indefensión”;

cve: BOE-A-2021-12492
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Núm. 177