BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 177

Lunes 26 de julio de 2021

Sec. III. Pág. 89771

Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Rosa María del
Pilar Romero Payá registrador/a de Registro Propiedad de Valencia 17, a día veinticinco
de marzo del año dos mil veintiuno.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don Gonzalo Cano Mora, notario de Gandía,
interpuso recurso el día 27 de abril de 2021 en el que en síntesis alegaba lo siguiente:
«Cuestiones previas.
Antes de pasar a examinar los fundamentos jurídicos, me gustaría recordar la
necesidad por parte de los Registradores del principio de Calificación Unitaria para evitar
perjuicios a los ciudadanos, usuarios de nuestros servicios respectivos.
La presente escritura ya fue objeto de calificación cuando se presentó por primera
vez en 2020. Entonces se puso de manifiesto la falta de tracto sucesivo entre Bankia y el
Fondo al que se cedió la hipoteca.
Nada se opuso entonces por la misma Registradora en cuanto al defecto que hoy
nos ocupa; y aunque ello no sea un impedimento para calificar de nuevo el documento,
sí que sería recomendable, como ha recordado en numerosas ocasiones la Dirección
General, recordar el buen hacer que supone y los problemas que evita hacer una
calificación unitaria para no retrasar y dilatar el procedimiento jurídico.

Como fundamentos jurídicos no me cabe más que repetir los que alude la
Registradora en su calificación, el famoso 98 de la Ley 24/2001 que dio lugar a tantas
Resoluciones que tuvo que ser modificado por la Ley 24/2005 para dejar clara su
aplicación al ámbito registral; y toda la serie de Resoluciones del Centro directivo
posteriores.
Además, recientemente contamos también con Sentencias del Tribunal Supremo,
como la 645/2011, de 23 de septiembre, que establece que la posible contradicción que
pudiera advertirse entre la previsión contenida en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y el
artículo 98 de la Ley 24/2001 debe resolverse dando prioridad a esta segunda norma
que tiene a estos efectos la consideración de ley especial.
Y la 43/2018, de 20 de noviembre STS 643/2018 que establece que “corresponde al
notario emitir un juicio de suficiencia de las facultades de representación, con una reseña
del documento auténtico del que resulta la representación, que debe ser congruente con
el negocio jurídico representativo. Y la función del registrador es calificar la existencia de
esta reseña y del juicio del notarial de suficiencia, así como su congruencia con el
negocio jurídico otorgado”.
Sentado lo anterior, parece que la señora Registradora no considera congruente el
juicio de suficiencia respecto del poder, porque se dice que es suficiente para la escritura
de dación en pago y todos los pactos contraídos en la misma. Parece exigir la señora
Registradora que se enumeren expresamente todos y cada uno de los posibles pactos.
Rara es la escritura hoy día que contenga un único pacto, ya que suele haber un
contrato principal y varios accesorios. Por ejemplo, es común en las escrituras
retenciones de precio en garantía de diversas deudas cuyo pago realizará el comprador;
apoderamientos a gestorías para tramitar; apoderamientos a los representantes de las
entidades bancarias para subsanar; consentimientos para que se expidan segundas
copias con carácter ejecutivo; posibles aplazamientos de precio; pactos relativos al pago
del IBI del año en curso...
Una interpretación lógica de las normas, Resoluciones y Sentencias aludidas, sería
que una vez reseñado el poder se haga el juicio de suficiencia congruentemente con el
negocio principal, o negocios principales. Es verdad que no es lo mismo un préstamo,
que un préstamo con hipoteca, o con fianza. O una compraventa, que una compraventa
con condición resolutoria.

cve: BOE-A-2021-12491
Verificable en https://www.boe.es

Fundamentos jurídicos.