BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 21 de julio de 2021

Sec. III. Pág. 87304

En consecuencia, debe precisarse el alcance de la modificación descriptiva que
resulta del certificado del arquitecto y que se recoge en la escritura, de forma que quede
claro, respecto de la planta semisótano, si ha habido una nueva construcción y si
también se ha ejecutado en 1950 o si, como dice el recurrente, se trata de una mera
rectificación de la descripción inicial para ajustarla a la realidad describiéndola como
semisótano.
3. Respecto del segundo punto de la nota de calificación, en primer lugar, en
relación con los requisitos descriptivos de la edificación objeto de una declaración de una
obra nueva por antigüedad, resulta conveniente recordar, como ha señalado este Centro
Directivo en diversas ocasiones (vid. Resoluciones de 30 de mayo de 2016 y 31 de julio
de 2018), para la inscripción de escrituras de declaración de obra nueva existen en
nuestra legislación dos vías distintas, la ordinaria del apartado primero del artículo 28 de
la actual Ley de Suelo y la prevista con carácter excepcional en el apartado cuarto, que
trata de adecuarse a la realidad de edificaciones consolidadas de hecho por el
transcurso de los plazos legales para reaccionar, por parte de la Administración, en
restauración de la legalidad urbanística infringida. Y como señaló la Resolución de esta
Dirección General de 22 de julio de 2014, el instituto de la prescripción para declarar
obras nuevas (acogido en el artículo 20.4 texto refundido de la Ley de Suelo, hoy 28.4)
puede ser alegado tanto por un otorgante que edifica sin obtener ningún permiso de la
autoridad municipal competente, como por el que sí lo obtuvo, pero eventualmente se
extralimitó en lo edificado.
En relación con esta segunda vía, ha señalado igualmente este Centro Directivo
(vid., por todas, las Resoluciones de 5 de marzo y 5 de agosto de 2013) que el acceso al
Registro de la Propiedad de edificaciones (o de sus mejoras o ampliaciones ex
artículos 308 del Reglamento Hipotecario y 45 y 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de
julio) respecto de las que no procede el ejercicio de medidas de restablecimiento de la
legalidad urbanística como consecuencia del transcurso del plazo de prescripción
establecido por la ley para la acción de disciplina, se halla sometido, de modo exclusivo,
al cumplimiento de los requisitos expresamente establecidos por la ley, y entre ellos los
específicamente contemplados en el artículo 28, apartado 4, del Real Decreto
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley
de Suelo y Rehabilitación Urbana.
En concreto este precepto condiciona la inscripción de las obras nuevas antiguas al
requisito de la aportación de los documentos que acrediten «la terminación de la obra en
fecha determinada y su descripción coincidente con el título», de los que resulte además,
como aclara el artículo 52, apartado b), del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, que
dicha fecha sea «anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la
prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante». La prueba de
tal extremo, unida a la constatación sobre «la inexistencia de anotación preventiva por
incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción,
edificación e instalación de que se trate» (así como «que el suelo no tiene carácter
demanial o está afectado por servidumbres de uso público general») constituyen, junto
con la identificación de la porción del suelo ocupada mediante sus coordenadas de
referenciación geográfica a que se refiere el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, los
requisitos necesarios para el acceso de la obra al Registro.
A este respecto, debe partirse de que el artículo 28.4 de la Ley de Suelo ha de
entenderse de aplicación a todas las edificaciones consolidadas por razón de su
antigüedad y respecto de las cuales no proceda la adopción de medidas que puedan
implicar su demolición, y ello es así, tanto si la obra se construyó con licencia, como si lo
fue sin licencia, y tanto si la obra nunca tuvo acceso al Registro con anterioridad a su
terminación, corno si fue declarada en construcción en un momento anterior a la
declaración de su terminación.
En cuanto a la suficiencia de la certificación técnica a los efectos indicados, como
afirmó este Centro Directivo en su Resolución de 16 de diciembre de 2013 (en relación
con el artículo 20.4 del texto refundido de la Ley del Suelo de 2008, correspondiente con

cve: BOE-A-2021-12224
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Núm. 173