III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-12220)
Resolución de 28 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 23, por la que se deniega la inscripción de un testimonio de auto de adjudicación de inmueble en procedimiento de ejecución directa sobre bien hipotecado, así como el mandamiento de cancelación de cargas.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 21 de julio de 2021
Sec. III. Pág. 87262
Todo lo anterior implica que debe darse a mi representada la protección que otorga el
artículo 34 de la Ley Hipotecaria a aquel que adquirió del que aparecía en el Registro
como legítimo titular e inscribió su derecho.
El espíritu de la protección que otorga el artículo 34 de la Ley Hipotecaria pasa por
garantizar a aquel tercero de buena fe que adquirió del que parecía el legítimo titular, y
que tras ello sometió la adquisición a la publicidad del Registro, que conservará su
derecho. En nuestro caso, es indudable que mi representada adquirió la finca 13.200 de
persona que aparecía con facultades para transmitirlo -lo hizo en el marco de una
subasta judicial-, y que trató de dar a la adquisición la publicidad propia del Registro de
la Propiedad. Por razones ajenas a mi mandante la solicitud de inscripción no prosperó,
pero lo cierto es que en el Registro tiene constancia de la existencia del derecho de mi
representada. Cualquier tercero que compruebe la situación registral de la finca
comprobará que la misma fue objeto de adjudicación a mi representada en el marco de
un procedimiento judicial.
En consecuencia, concurren en mi representada los requisitos en los que el
artículo 34 de la Ley Hipotecaria fundamenta la protección frente a potenciales nulidades
que se otorga al tercero de buena fe.
Sin embargo, a partir de una Sentencia del Tribunal Supremo de 05.03.2007, Sala de
lo Civil (Sección Primera), siendo Ponente el Excmo. Sr. D. Francisco Marín Castán que
resolvió que «el adquirente en juicio ejecutivo tiene la consideración de tercero
hipotecario conforme al artículo 34 de la Ley Hipotecaria, cuya buena fe se presume», el
Tribunal Supremo fijó su doctrina a favor de la protección del adjudicatario, pues una
subasta es simplemente una «venta judicial», y quien participa en ella sí debe
entenderse que está amparado por la buena fe registral, ya que los datos los proporciona
y garantiza el propio Juzgado.
El criterio del Tribunal Supremo ha sido amplia y mayoritariamente favorable a
mantener en su adquisición a quien adquiere a título oneroso y de buena fe del titular
registral. Así lo demuestran numerosas sentencias:
La Sentencia 19 de octubre de 1998 (RJ 1998, 8072, recurso núm. 938/98) afirma
que el rematan también habría resultado protegido por el artículo 34 de la Ley
Hipotecaria. Por su parte la Sentencia 6 de mayo de 2004 (RJ 2004, 3569, recurso núm.
1659/98) aplica el artículo 34 de la Ley Hipotecaria en favor del adquiriente en subasta.
La Sentencia de 25 de octubre de 2004 (RJ 2004, 7033, recurso número 2274/01)
declaraba que por el artículo 34 de la LH se viabilizaban las adquisiciones a non dominio.
Con igual criterio, resuelve la Sentencia 30 de diciembre de 2005 (RJ 2006, 4286,
recurso número 1973/99). Finalmente, la sentencia 21 de julio de 2006 (RJ 2006, 5595,
recurso número 3824/99) declara que «el principio de seguridad jurídica que inspira toda
la institución del Registro de la Propiedad favorece erga omnes al adquiriente, a quien se
le cede el remate en subasta y tiene la consideración de tercero hipotecario conforme al
artículo 34 de la LH cuya buena fe se presume» subrayándose que la sentencia del
anterior día 10 (recurso núm. 3738/99) había señalado la improcedencia de exigir a
quien participa en una subasta judicial la carga de comprobar si lo publicado en el
Registro coincide exactamente con la realidad.
En consecuencia, la Sentencia del Tribunal Supremo de 05.03.2007, Sala de lo Civil
(Sección Primera), siendo Ponente el Excmo. Sr. D. Francisco Marín Castán fija la
doctrina de que el artículo 34 de la LH ampara también, por sí mismo, a quien de buena
fe adquiere a título oneroso del titular registral y a continuación inscriba su derecho,
intención que ha demostrado mi representada sobradamente, como así lo demuestra las
notas de calificación negativa de 16 de junio y 21 de octubre de 2020 a las que se hace
alusión en la nota de calificación negativa de 3 de marzo de 2021 (notificada el 10 de
marzo) que a este recurso se acompaña.
Mi representada como adjudicatario en firme de la finca registral 13.200, no puede
afectarle la nulidad de la subasta, porque un incidente de nulidad nunca puede decidir
sobre la inscripción registral de la finca a favor del adjudicatario sí no que correspondería
entablar un juicio declarativo (Sentencia del Tribunal Supremo 14.09.2018 ), y conforme,
cve: BOE-A-2021-12220
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 173
Miércoles 21 de julio de 2021
Sec. III. Pág. 87262
Todo lo anterior implica que debe darse a mi representada la protección que otorga el
artículo 34 de la Ley Hipotecaria a aquel que adquirió del que aparecía en el Registro
como legítimo titular e inscribió su derecho.
El espíritu de la protección que otorga el artículo 34 de la Ley Hipotecaria pasa por
garantizar a aquel tercero de buena fe que adquirió del que parecía el legítimo titular, y
que tras ello sometió la adquisición a la publicidad del Registro, que conservará su
derecho. En nuestro caso, es indudable que mi representada adquirió la finca 13.200 de
persona que aparecía con facultades para transmitirlo -lo hizo en el marco de una
subasta judicial-, y que trató de dar a la adquisición la publicidad propia del Registro de
la Propiedad. Por razones ajenas a mi mandante la solicitud de inscripción no prosperó,
pero lo cierto es que en el Registro tiene constancia de la existencia del derecho de mi
representada. Cualquier tercero que compruebe la situación registral de la finca
comprobará que la misma fue objeto de adjudicación a mi representada en el marco de
un procedimiento judicial.
En consecuencia, concurren en mi representada los requisitos en los que el
artículo 34 de la Ley Hipotecaria fundamenta la protección frente a potenciales nulidades
que se otorga al tercero de buena fe.
Sin embargo, a partir de una Sentencia del Tribunal Supremo de 05.03.2007, Sala de
lo Civil (Sección Primera), siendo Ponente el Excmo. Sr. D. Francisco Marín Castán que
resolvió que «el adquirente en juicio ejecutivo tiene la consideración de tercero
hipotecario conforme al artículo 34 de la Ley Hipotecaria, cuya buena fe se presume», el
Tribunal Supremo fijó su doctrina a favor de la protección del adjudicatario, pues una
subasta es simplemente una «venta judicial», y quien participa en ella sí debe
entenderse que está amparado por la buena fe registral, ya que los datos los proporciona
y garantiza el propio Juzgado.
El criterio del Tribunal Supremo ha sido amplia y mayoritariamente favorable a
mantener en su adquisición a quien adquiere a título oneroso y de buena fe del titular
registral. Así lo demuestran numerosas sentencias:
La Sentencia 19 de octubre de 1998 (RJ 1998, 8072, recurso núm. 938/98) afirma
que el rematan también habría resultado protegido por el artículo 34 de la Ley
Hipotecaria. Por su parte la Sentencia 6 de mayo de 2004 (RJ 2004, 3569, recurso núm.
1659/98) aplica el artículo 34 de la Ley Hipotecaria en favor del adquiriente en subasta.
La Sentencia de 25 de octubre de 2004 (RJ 2004, 7033, recurso número 2274/01)
declaraba que por el artículo 34 de la LH se viabilizaban las adquisiciones a non dominio.
Con igual criterio, resuelve la Sentencia 30 de diciembre de 2005 (RJ 2006, 4286,
recurso número 1973/99). Finalmente, la sentencia 21 de julio de 2006 (RJ 2006, 5595,
recurso número 3824/99) declara que «el principio de seguridad jurídica que inspira toda
la institución del Registro de la Propiedad favorece erga omnes al adquiriente, a quien se
le cede el remate en subasta y tiene la consideración de tercero hipotecario conforme al
artículo 34 de la LH cuya buena fe se presume» subrayándose que la sentencia del
anterior día 10 (recurso núm. 3738/99) había señalado la improcedencia de exigir a
quien participa en una subasta judicial la carga de comprobar si lo publicado en el
Registro coincide exactamente con la realidad.
En consecuencia, la Sentencia del Tribunal Supremo de 05.03.2007, Sala de lo Civil
(Sección Primera), siendo Ponente el Excmo. Sr. D. Francisco Marín Castán fija la
doctrina de que el artículo 34 de la LH ampara también, por sí mismo, a quien de buena
fe adquiere a título oneroso del titular registral y a continuación inscriba su derecho,
intención que ha demostrado mi representada sobradamente, como así lo demuestra las
notas de calificación negativa de 16 de junio y 21 de octubre de 2020 a las que se hace
alusión en la nota de calificación negativa de 3 de marzo de 2021 (notificada el 10 de
marzo) que a este recurso se acompaña.
Mi representada como adjudicatario en firme de la finca registral 13.200, no puede
afectarle la nulidad de la subasta, porque un incidente de nulidad nunca puede decidir
sobre la inscripción registral de la finca a favor del adjudicatario sí no que correspondería
entablar un juicio declarativo (Sentencia del Tribunal Supremo 14.09.2018 ), y conforme,
cve: BOE-A-2021-12220
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Núm. 173
