BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 21 de julio de 2021

Sec. III. Pág. 87249

disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidades señaladas en el apartado
anterior».
Por tanto, el artículo 24 de la Ley sobre propiedad horizontal prevé en su párrafo
segundo dos esquemas de organización de los complejos: la comunidad de propietarios
única o la agrupación de comunidades de propietarios, también denominada
«supracomunidad», sin perjuicio de la posibilidad de adoptar otros esquemas conforme a
lo permitido por el apartado 4.
6. El registrador sostiene que la modificación estatutaria formalizada en el año 2018
para hacer constar la nueva configuración de los elementos integrantes de la división
horizontal, consistente en un conjunto inmobiliario integrado por dos edificios y un centro
comercial y organizados como una agrupación de comunidades de propietarios, no es
apta para provocar el cambio del régimen jurídico aplicable puesto que lo procedente
sería modificar, no los estatutos, sino el título constitutivo de la propiedad horizontal
originaria.
Sin embargo, esta postura no puede mantenerse. Ciertamente, la aplicación del
régimen organizativo previsto por el artículo 24.2.b) exige el cumplimiento de los
requisitos que tal precepto impone, esto es, la expresa configuración de la agrupación de
comunidades de propietarios mediante el otorgamiento del correspondiente título
constitutivo. No obstante, hay que tener en cuenta las circunstancias concurrentes en el
caso.
En primer lugar, los estatutos son parte integrante del título constitutivo (cfr. artículo 5
de la Ley sobre propiedad horizontal), estando sujeta su modificación a los mismos
requisitos que la modificación del título (cfr. artículos 5 in fine y 17.6 de la misma ley),
modificación que, además, requiere para su validez la unanimidad del total de los
propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación (cfr.
artículo 17.6). De este modo, la modificación de los estatutos reguladores de una
propiedad horizontal implica en todo caso la modificación del título constitutivo mismo.
En el presente caso, en el año 2018 se modificaron los estatutos de la propiedad
horizontal, una modificación acordada por unanimidad de los únicos dos dueños
entonces existentes del complejo, siendo objeto de inscripción en el Registro en el
año 2019 (inscripción 10.ª). Debe ponerse de relieve que, como consecuencia de dicha
inscripción, las modificaciones estatutarias practicadas lograron eficacia y oponibilidad
«erga omnes», vinculando también a quienes han accedido a la propiedad horizontal con
posterioridad (cfr. artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal).
En segundo lugar, tal y como dispone el citado artículo 5, en su párrafo tercero, de la
ley «el título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y
disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus
diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno,
seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará
a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad». De este precepto
resulta, por tanto, que la determinación del régimen de administración, gobierno y
organización del edificio o complejo urbanístico de que se trate ha de realizarse en los
estatutos reguladores de tal edificio o complejo.
En este caso, en la inscripción que recoge la constitución de la división horizontal
originaria (inscripción 7.ª) se hace constar lo siguiente: «El gobierno y administración del
conjunto descrito se regirá por los Estatutos y por el Reglamento de régimen interior que
se transcribirá a continuación», lo que resulta plenamente congruente con lo previsto en
la propia Ley sobre propiedad horizontal, cuyo artículo 5, antes transcrito, reserva a los
estatutos la regulación del régimen de administración y gobierno del edificio o complejo.
No hay que olvidar que las dos opciones que se previenen en el apartado 2 del
artículo 24 no son sino dos modelos diferentes de organización de los complejos
inmobiliarios, y como tales han sido calificados expresamente por esta Dirección
General, que se ha referido a tales opciones como «dos esquemas de organización de
los complejos» (cfr. Resolución 22 de mayo de 2018).

cve: BOE-A-2021-12218
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 173