III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-12218)
Resolución de 28 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Jerez de la Frontera n.º 1 a inscribir una escritura de dación en pago de deuda.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 21 de julio de 2021
Sec. III. Pág. 87248
es de vivienda o locales (locales en este caso), con la especialidad de que sus titulares
participan, como derecho objetivamente vinculado a la respectiva finca independiente, en
una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, sean viales,
instalaciones o tan sólo servicios (en este caso ciertos servicios y servidumbres). Es
decir, que lo común son esos elementos accesorios, no la finca a la que se vincula la
cuota o participación en ellos que han de ser fincas independientes (cfr. Resolución
de 12 de noviembre de 2020).
4. Adicionalmente, en el caso del presente recurso, la existencia de tal complejo no
solo es una situación fáctica, sino que resulta del historial registral mismo. En efecto, la
finca matriz, registral 40.924, es descrita en la inscripción 1.ª, por la que inscribe la
declaración de obra nueva (así como en las sucesivas inscripciones) como «conjunto
arquitectónico de naves comerciales»; en la inscripción 7.ª, por la que se inscribe la
constitución del régimen de propiedad horizontal, sus estatutos y el reglamento de
régimen interior, se hace constar, como contenido de los estatutos, lo siguiente:
«Artículo 1.–Estos Estatutos, que forman parte integrante de la escritura de división
horizontal correspondiente a los locales y parcelas de terreno no construidas o solares
del centro comercial denominado “(…)”, regulan los servicios y elementos comunes del
mismo, constituyendo una copropiedad ordinaria, al amparo de los artículos 396 y
concordantes del Código Civil, que serán aplicables con carácter supletorio a las normas
de la Ley de Propiedad Horizontal, conforme lo dispuesta por ella en su artículo 24»; y,
por último, los elementos independientes en que es divida la finca matriz se describen
respectivamente como «parte integrante del conjunto arquitectónico conocido como
“(…)”».
De este modo, la calificación realizada por los propios constituyentes del régimen de
división horizontal de la finca matriz y los elementos independientes que la integran
como «conjunto arquitectónico”, unido a la remisión explícita que en el título constitutivo
y en los estatutos se hace al artículo 24 de la Ley sobre propiedad horizontal, como
precepto normativo aplicable, regulador, a su vez, de los complejos inmobiliarios
privados, lleva a concluir que, en contra de lo que sostiene el registrador, se trata de un
complejo inmobiliario.
5. Sentado lo anterior, la cuestión central no es otra que la relativa a la
determinación del régimen organizativo que resulta aplicable al complejo existente, y,
más específicamente, si dicho régimen es el previsto por el artículo 24.2.b) de la Ley
sobre propiedad horizontal, como defiende el recurrente.
El referido artículo 24, en su apartado 2, dispone lo siguiente:
«Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrán:
a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualquiera de los
procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5. En este caso quedarán
sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación.
b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se
requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el
propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas
a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas
Juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del complejo
inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes.
Asimismo, fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas,
las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de
los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad
agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad».
Y añade en el apartado 4: «A los complejos inmobiliarios privados que no adopten
ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables,
supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las
cve: BOE-A-2021-12218
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Núm. 173
Miércoles 21 de julio de 2021
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es de vivienda o locales (locales en este caso), con la especialidad de que sus titulares
participan, como derecho objetivamente vinculado a la respectiva finca independiente, en
una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, sean viales,
instalaciones o tan sólo servicios (en este caso ciertos servicios y servidumbres). Es
decir, que lo común son esos elementos accesorios, no la finca a la que se vincula la
cuota o participación en ellos que han de ser fincas independientes (cfr. Resolución
de 12 de noviembre de 2020).
4. Adicionalmente, en el caso del presente recurso, la existencia de tal complejo no
solo es una situación fáctica, sino que resulta del historial registral mismo. En efecto, la
finca matriz, registral 40.924, es descrita en la inscripción 1.ª, por la que inscribe la
declaración de obra nueva (así como en las sucesivas inscripciones) como «conjunto
arquitectónico de naves comerciales»; en la inscripción 7.ª, por la que se inscribe la
constitución del régimen de propiedad horizontal, sus estatutos y el reglamento de
régimen interior, se hace constar, como contenido de los estatutos, lo siguiente:
«Artículo 1.–Estos Estatutos, que forman parte integrante de la escritura de división
horizontal correspondiente a los locales y parcelas de terreno no construidas o solares
del centro comercial denominado “(…)”, regulan los servicios y elementos comunes del
mismo, constituyendo una copropiedad ordinaria, al amparo de los artículos 396 y
concordantes del Código Civil, que serán aplicables con carácter supletorio a las normas
de la Ley de Propiedad Horizontal, conforme lo dispuesta por ella en su artículo 24»; y,
por último, los elementos independientes en que es divida la finca matriz se describen
respectivamente como «parte integrante del conjunto arquitectónico conocido como
“(…)”».
De este modo, la calificación realizada por los propios constituyentes del régimen de
división horizontal de la finca matriz y los elementos independientes que la integran
como «conjunto arquitectónico”, unido a la remisión explícita que en el título constitutivo
y en los estatutos se hace al artículo 24 de la Ley sobre propiedad horizontal, como
precepto normativo aplicable, regulador, a su vez, de los complejos inmobiliarios
privados, lleva a concluir que, en contra de lo que sostiene el registrador, se trata de un
complejo inmobiliario.
5. Sentado lo anterior, la cuestión central no es otra que la relativa a la
determinación del régimen organizativo que resulta aplicable al complejo existente, y,
más específicamente, si dicho régimen es el previsto por el artículo 24.2.b) de la Ley
sobre propiedad horizontal, como defiende el recurrente.
El referido artículo 24, en su apartado 2, dispone lo siguiente:
«Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrán:
a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualquiera de los
procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5. En este caso quedarán
sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación.
b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se
requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el
propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas
a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas
Juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del complejo
inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes.
Asimismo, fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas,
las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de
los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad
agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad».
Y añade en el apartado 4: «A los complejos inmobiliarios privados que no adopten
ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables,
supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las
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