BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 21 de julio de 2021

Sec. III. Pág. 87247

“Ese reconocimiento ha sido producto de una obviedad, pues cuando se ha
constituido una situación de facto idéntica o semejante a las tipificadas en la legislación
de propiedad horizontal, no puede dejar de aplicarse esa legislación. Ello no es
predicable sólo de los bloques de pisos, sino también de las urbanizaciones.”
“(…) Esta Sala en sentencia 601/2013, de 4 de octubre, declaró: “Reflejada como
consolidada la doctrina jurisprudencial que permite al promotor la posibilidad de instar el
título constitutivo o su modificación mientras es el propietario único (art. 5.2
LPH),debemos recordar que tal conclusión es la más ajustada a la situación de
prehorizontalidad como estadio preparatorio de la propiedad horizontal (STS 29-4-2010,
recurso 1087 de 2006), que como refiere la doctrina hace referencia a las situaciones en
que todavía falta el elemento objetivo (edificio dividido por pisos) o el elemento subjetivo
(existencia de una pluralidad de propietarios)”. Por otra parte la sentencia 334/2010, de 9
de junio, declaró: “Hasta la Ley de 6 de abril de 1999, que incorporó a la Ley de
Propiedad Horizontal los complejos inmobiliarios privados, este Tribunal se había referido
por una lado a una copropiedad similar a la conocida como propiedad horizontal por la
existencia de un derecho de propiedad sobre un conjunto de elementos comunes, de
donde se siguió la aplicación analógica de la Ley de Propiedad Horizontal, y por otro a la
posible existencia de un régimen de facto “sin que el título constitutivo sea elemento
sustancial para la existencia y funcionamiento de la Comunidad, como tampoco lo es la
inscripción en el Registro, requisito que igualmente carece de efectos constitutivos, sino
simplemente a efectos de publicidad y en cuanto a terceros” (en este sentido sentencia
número 357/2003, de 7 abril). “58. A partir de la entrada en vigor de la Ley de abril
de 1999, prevista en el artículo 2 c) la aplicabilidad de la Ley de Propiedad Horizontal a
los complejos inmobiliarios privados en los términos previstos por la norma, la aplicación
de la norma ya no deviene fruto de la analogía, sino del mandato legal”. En
sentencia 398/2009, de 28 de mayo, se ha declarado: “La sentencia de esta Sala de 17
de julio de 2006, con cita de las de 1 febrero 1995 y 25 marzo 2004, ha admitido la
existencia de la situación de propiedad horizontal de hecho con aplicación a la misma de
la Ley de Propiedad Horizontal. Igualmente se refiere a la de 7 abril 2003 que, con
mención de las de 28 mayo 1985, 20 febrero 1990 y 16 junio 1995, indica con referencia
a un conjunto residencial y a la situación anterior a la introducción del artículo 24 por la
Ley 8/1999, de 6 de abril, de reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, que se había
declarado la posible existencia de un régimen de facto “sin que el título constitutivo sea
elemento sustancial para la existencia y funcionamiento de la Comunidad, como
tampoco lo es la inscripción en el Registro, requisito que igualmente carece de efectos
constitutivos, sino simplemente a efectos de publicidad y en cuanto a terceros”. “En
conclusión, la posibilidad de que haya situaciones regidas por las normas de la
propiedad horizontal sin que haya habido título constitutivo de la misma es evidente y así
la reconoce el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal, en la redacción que le dio la
Ley 8/1.999, de 6 de abril, cuando dice que la ley será de aplicación no sólo a las
comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo establecido en el artículo 5,
mediante otorgamiento de título, sino también a aquéllas comunidades que, reuniendo
los requisitos del artículo 396 del Código Civil, no lo hubiesen otorgado. “Ese
reconocimiento ha sido producto de una obviedad, pues cuando se ha constituido una
situación de facto idéntica o semejante a las tipificadas en la legislación de propiedad
horizontal, no puede dejar de aplicarse esa legislación. Ello no es predicable sólo de los
bloques de pisos, sino también de las urbanizaciones. (…).”»
En definitiva, la concurrencia de las circunstancias previstas por el artículo 24.1 de la
Ley sobre propiedad horizontal determina la existencia de un complejo inmobiliario y con
ello la aplicación de las disposiciones de tal ley, aunque no haya sido otorgado título
constitutivo del complejo, pues tal y como declara el Tribunal Supremo y así resulta de la
misma Ley sobre propiedad horizontal (cfr. artículos 2.b) y 24.1 y.4), el título constitutivo
no es elemento esencial para la existencia y funcionamiento de un conjunto inmobiliario.
En el presente caso se cumple el requisito de estar integrado el conjunto arquitectónico
por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí y cuyo destino principal

cve: BOE-A-2021-12218
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 173