BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 8 de julio de 2021

Sec. III. Pág. 81591

personas jurídicas. Por otra parte, no he conseguido encontrar, a pesar de haber
buscado en dos bases de datos distintas, ninguna resolución de la Dirección General de
los Registros y del Notariado (hoy de Seguridad Jurídica y Fe Pública) que resuelva
discrepancias entre registrador o notario en materia de titular real. Y es que la presente
calificación es tan insólita como injustificada.
– En definitiva, si se tiene en cuenta que el notario ha cumplido sus obligaciones en
materia de titular real, que ninguna norma autoriza al registrador para cuestionar o
fiscalizar la actuación del notario en dicha materia, y que el mayor o menor acierto de
este a la hora de identificar a los titulares reales no puede afectar a la eficacia y a la
inscripción del negocio jurídico escriturado, entiendo que sólo cabe estimar el presente
recurso y revocar el primer punto de la calificación.
Segundo punto de la calificación.
– El registrador parece reputar insuficiente la reseña por mí efectuada del poder
aportado por el representante de la sociedad vendedora. Reproduzco a continuación
este apartado de la escritura calificada:
“Representación.–Ejerce esta representación en virtud de poder especial conferido,
específicamente para la venta de la finca objeto de la presente, en escritura otorgada el
día veintidós de septiembre de dos mil veinte ante el Notario de Zarautz Don Ángel María
Moreno Gallego, con el número setecientos sesenta y nueve de su protocolo, cuya copia
autorizada he tenido a la vista.
Me asegura la vigencia e ilimitación de su representación, así como igualmente la
existencia y capacidad de la entidad a la que representa. Declara, además, que el
inmueble objeto de esta compraventa no constituye un activo esencial de la sociedad.
Yo, el Notario, considero suficientes sus facultades representativas para la venta objeto
de esta escritura.”
– Esta vez sí cita el registrador dos artículos que sustentarían su calificación: el 9 de
la Ley Hipotecaria y el 51 de su Reglamento. Se trata, no obstante, de artículos muy
extensos, sin que el registrador se haya tomado la molestia de informar a los eventuales
recurrentes en qué párrafo o número de tales normas se apoya. Una vez más, por tanto,
la calificación peca de falta de motivación, pues impone a tales recurrentes tanto la tarea
de adivinar qué concreto texto legal la fundamenta como el riesgo de que el resultado de
dicho proceso adivinatorio sea incorrecto. De nuevo se causa la indefensión de los
interesados.
– Siquiera sea una mera conjetura por mi parte, entiendo que el registrador sólo
puede referirse a la regla novena, punto c), del artículo 51 del Reglamento Hipotecario:
“Novena.–La persona a cuyo favor se practique la inscripción y aquélla de quien
proceda el bien o derecho que se inscriba se determinarán conforme a las siguientes
normas:
...c) Se expresarán también, en su caso, las circunstancias de la representación legal
o voluntaria, las personales que identifiquen al representante, el poder o nombramiento
que confieran la representación y, cuando proceda, su inscripción en el Registro
correspondiente.”
– Señala el registrador que la escritura no reseña “quién es el otorgante de dicho
poder especial”. Ello no es cierto: en buena doctrina notarial, cuando se trata de
sociedades, el otorgante es la propia sociedad, y quien la representa el compareciente.
Quizá el registrador pretende que el notario indique, precisamente, quién compareció en
nombre de la sociedad en la referida escritura de poder, y en virtud de qué cargo o en
uso de qué facultades lo hizo. Resulta paradójico, por no decir cómico, que sea el propio
notario recurrente quien tenga otra vez que prestar su desinteresada y generosa
colaboración para suplir y enmendar las lagunas e imprecisiones de un texto que el
registrador ha asumido como propio con su firma, lo haya redactado o no. Lo cierto, en

cve: BOE-A-2021-11355
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Núm. 162