BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 7 de julio de 2021

Sec. III. Pág. 80681

vigencia mediante prórroga injustificada del relacionado asiento de presentación es un
antijurídico intento de perjudicar a los eventuales terceros que adquieran algún derecho
sobre la finca en cuestión.
Por aplicación de los artículos 34 y 40 de la Ley Hipotecaria, ante la ausencia de la
correspondiente anotación preventiva de demanda, en ningún caso la rectificación
judicial solicitada por la mercantil "Have Confidence SL" debiera perjudicar los derechos
que adquieran terceros a título oneroso y de buena fe durante la vigencia del asiento que
se declare inexacto.
Tercero. Si el asiento de presentación número 1978 del Diario 95 se hallara
realmente suspendido y/o prorrogado no se hubiera despachado el título contradictorio
posterior.
La prioridad registral en la fijación del rango de los derechos inscritos es un principio
esencial del sistema registral español. En tanto no haya culminado el procedimiento
registral del título presentado antes, no puede continuar el procedimiento registral
iniciado con la presentación posterior de otro título, por lo que las inscripciones se han de
practicar por el riguroso orden de presentación de los respectivos títulos, y ello con
independencia de la naturaleza de los documentos en cuestión. En ocasiones el título
anterior será irrelevante para la calificación y despacho del segundo. Pero, en otras, no
ocurrirá así y ello aun tratándose de títulos que no sean títulos previos uno de otro.
La Dirección General de los Registros y del Notariado en numerosas ocasiones
(véanse. Resoluciones de 26 de julio de 1988, 18 de julio de 2011, entre otras) tiene
declarado que más que suspenderse la inscripción o anotación del presentado con
posterioridad por estar pendientes de despacho títulos contradictorios previos, debe
aplazarse su despacho, tal como resulta implícitamente de lo dispuesto por los
artículos 111.3 y 432.2.º del Reglamento Hipotecario al regular las prórrogas del asiento
de presentación. Este criterio se encuentra confirmado en el artículo 18.2 de la Ley
Hipotecaria, según redacción dada por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, cuando
determina que el plazo máximo para inscribir el documento es el de quince días
contados desde la fecha del asiento de presentación, pero si existiera pendiente de
inscripción un título presentado con anterioridad, el plazo de quince días se computa
desde la fecha de la inscripción del título previo.
Recientemente, la Resolución de 18 de diciembre de 2020, de la Dirección General
de Seguridad Jurídica y Fe Pública, establece con claridad la doctrina que debe seguirse
en estos supuestos:
– Recurrida la calificación de un título presentado en el Registro, queda prorrogado
el asiento de presentación del mismo y por ende se produce la prórroga de los asientos
de presentación de los títulos posteriores contradictorios o conexos (artículo 111.3 del
Reglamento Hipotecario).
– Cuando existe un asiento de presentación anterior y vigente, debe aplazarse el
despacho de los títulos presentados con posterioridad (artículos 111.3 y 432.2 del
Reglamento Hipotecario y 18.2 de la Ley Hipotecaria).
Cuando existe un asiento de presentación anterior prorrogado como consecuencia
de la interposición de un recurso, no procede calificar el título presentado posteriormente
en el sentido de suspender la inscripción del mismo sino que hay que suspender o
aplazar la propia calificación hasta el despacho del título previo o la caducidad de su
asiento de presentación, quedando entretanto prorrogado el plazo de vigencia del
segundo asiento de presentación de forma que se respete el principio de prioridad
esencial en nuestro derecho registral y al mismo tiempo quedan debidamente protegidos
los derechos de quien presentó con posterioridad.
– Esta suspensión afecta a títulos contradictorios o conexos, anteriores o posteriores
(art. 17.2 de la Ley Hipotecaria).
En la aplicación de la doctrina apuntada al presente caso, cabe recordar que la
escritura de resolución de permuta autorizada en fecha 29 de julio de 2020 por el Notario
de Barcelona, D. José Vicente Torres Montero, en cuya virtud mis representados
readquirieron la propiedad de las fincas, fue presentada en el Libro Diario con

cve: BOE-A-2021-11279
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Núm. 161