III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-11276)
Resolución de 16 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Caldas de Reis, por la que se deniega la anotación preventiva de un mandamiento judicial.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 7 de julio de 2021
Sec. III. Pág. 80658
3. En relación con el reflejo registral de las reclamaciones de cantidad por
comunidades de propietarios por impago de gastos de comunidad, es doctrina reiterada
de este Centro Directivo (véase Resoluciones citadas en los «Vistos») que la redacción
actual del artículo 9.1.e) de la Ley sobre propiedad horizontal distingue en párrafos
separados la afección del bien inmueble respecto al adquirente de un piso o local, de la
preferencia del crédito de la comunidad respecto a otros créditos sobre el mismo
inmueble.
Respecto de la preferencia frente a otros créditos, este Centro Directivo ha admitido
que, pese a las dudas doctrinales que se han suscitado sobre su naturaleza, procede la
constancia en el asiento de anotación preventiva de demanda del carácter real de dicha
preferencia, siempre que resulte de un procedimiento judicial en el que hubieran sido
parte todos los interesados.
La resolución judicial dimanante del procedimiento fijará el momento desde el que
retrotraer la preferencia, concretándolo únicamente en la parte vencida de la anualidad
en curso más las que se deban de los tres últimos años inmediatamente anteriores. Y
ello porque el reconocimiento de tal carácter preferente del crédito de la comunidad de
propietarios podría dar lugar a una anteposición en el rango registral, con la consiguiente
postergación de los derechos reales anteriores, y a la cancelación automática de los
mismos, como consecuencia de esa modificación de rango, cuando se consume la
ejecución y adjudicación. Y en ese supuesto sí sería posible extender la anotación de la
demanda que solicitase tal pretensión.
4. En efecto, la Ley sobre propiedad horizontal prevé la afección de la finca al pago
de las cantidades adeudadas por el anterior titular, afección legal que, sin embargo, no
permite considerar que toda demanda en juicio ordinario en reclamación de una cantidad
de dinero adeudada por el impago de las cuotas de comunidad del titular registral de un
piso, tenga eficacia real.
Si el mandato pretende hacer constar en el Registro de la Propiedad la naturaleza
real del crédito anotado y la preferencia de rango frente al asiento de hipoteca
anteriormente inscrito, es evidente que no puede hacerse constar en el Registro de la
Propiedad cuando no resulte de la documentación presentada su carácter real ni resulte
que el titular de la hipoteca cuya postergación de rango se pretende haya sido parte en
el procedimiento. En estos casos de mera reclamación de cantidad la estimación de la
demanda, en los términos planteados, en modo alguno producirá una alteración en la
situación registral. Tan sólo supondrá el reconocimiento de una deuda de los propietarios
del piso con la comunidad. Por tanto, siendo una mera reclamación de deuda, solo podrá
provocar una anotación preventiva si, en fase de ejecución, se decreta el embargo, o si,
como medida cautelar, se ordena una limitación de las facultades dispositivas del titular
de la finca, o se acuerda el embargo preventivo.
Por el contrario, sí procederá la constancia en la anotación preventiva de demanda
del carácter real de la preferencia de que se trata, ésta tiene que resultar de un
procedimiento judicial en el que hubieran sido parte todos los interesados como
afectados por dicha preferencia.
5. Esto es lo que sucede en el supuesto de hecho de este expediente, pues resulta
el mandamiento de anotación de demanda es una reclamación de cantidad que efectúa
una comunidad de propietarios por las cuotas impagadas de un local del edificio. Y se
determinan los acreedores anteriores frente a los que se quiera hacer valer la
preferencia recogida en el artículo 9 de la Ley sobre propiedad horizontal. En concreto,
en el mandamiento se determina que la preferencia del crédito de la comunidad tiene
que retrotraerse al 17 de julio de 2013 momento en el que se presentó la demanda en
reclamación de las cuotas debidas incluyendo en dicha preferencia todas las cuotas
reclamadas en tal demanda, esto es, 13.729,96 euros.
En esto sí será susceptible de anotación preventiva. No ocurre así en relación a las
cantidades (sin determinar) que venzan con posterioridad hasta que se haga efectivo el
pago de la deuda.
cve: BOE-A-2021-11276
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 161
Miércoles 7 de julio de 2021
Sec. III. Pág. 80658
3. En relación con el reflejo registral de las reclamaciones de cantidad por
comunidades de propietarios por impago de gastos de comunidad, es doctrina reiterada
de este Centro Directivo (véase Resoluciones citadas en los «Vistos») que la redacción
actual del artículo 9.1.e) de la Ley sobre propiedad horizontal distingue en párrafos
separados la afección del bien inmueble respecto al adquirente de un piso o local, de la
preferencia del crédito de la comunidad respecto a otros créditos sobre el mismo
inmueble.
Respecto de la preferencia frente a otros créditos, este Centro Directivo ha admitido
que, pese a las dudas doctrinales que se han suscitado sobre su naturaleza, procede la
constancia en el asiento de anotación preventiva de demanda del carácter real de dicha
preferencia, siempre que resulte de un procedimiento judicial en el que hubieran sido
parte todos los interesados.
La resolución judicial dimanante del procedimiento fijará el momento desde el que
retrotraer la preferencia, concretándolo únicamente en la parte vencida de la anualidad
en curso más las que se deban de los tres últimos años inmediatamente anteriores. Y
ello porque el reconocimiento de tal carácter preferente del crédito de la comunidad de
propietarios podría dar lugar a una anteposición en el rango registral, con la consiguiente
postergación de los derechos reales anteriores, y a la cancelación automática de los
mismos, como consecuencia de esa modificación de rango, cuando se consume la
ejecución y adjudicación. Y en ese supuesto sí sería posible extender la anotación de la
demanda que solicitase tal pretensión.
4. En efecto, la Ley sobre propiedad horizontal prevé la afección de la finca al pago
de las cantidades adeudadas por el anterior titular, afección legal que, sin embargo, no
permite considerar que toda demanda en juicio ordinario en reclamación de una cantidad
de dinero adeudada por el impago de las cuotas de comunidad del titular registral de un
piso, tenga eficacia real.
Si el mandato pretende hacer constar en el Registro de la Propiedad la naturaleza
real del crédito anotado y la preferencia de rango frente al asiento de hipoteca
anteriormente inscrito, es evidente que no puede hacerse constar en el Registro de la
Propiedad cuando no resulte de la documentación presentada su carácter real ni resulte
que el titular de la hipoteca cuya postergación de rango se pretende haya sido parte en
el procedimiento. En estos casos de mera reclamación de cantidad la estimación de la
demanda, en los términos planteados, en modo alguno producirá una alteración en la
situación registral. Tan sólo supondrá el reconocimiento de una deuda de los propietarios
del piso con la comunidad. Por tanto, siendo una mera reclamación de deuda, solo podrá
provocar una anotación preventiva si, en fase de ejecución, se decreta el embargo, o si,
como medida cautelar, se ordena una limitación de las facultades dispositivas del titular
de la finca, o se acuerda el embargo preventivo.
Por el contrario, sí procederá la constancia en la anotación preventiva de demanda
del carácter real de la preferencia de que se trata, ésta tiene que resultar de un
procedimiento judicial en el que hubieran sido parte todos los interesados como
afectados por dicha preferencia.
5. Esto es lo que sucede en el supuesto de hecho de este expediente, pues resulta
el mandamiento de anotación de demanda es una reclamación de cantidad que efectúa
una comunidad de propietarios por las cuotas impagadas de un local del edificio. Y se
determinan los acreedores anteriores frente a los que se quiera hacer valer la
preferencia recogida en el artículo 9 de la Ley sobre propiedad horizontal. En concreto,
en el mandamiento se determina que la preferencia del crédito de la comunidad tiene
que retrotraerse al 17 de julio de 2013 momento en el que se presentó la demanda en
reclamación de las cuotas debidas incluyendo en dicha preferencia todas las cuotas
reclamadas en tal demanda, esto es, 13.729,96 euros.
En esto sí será susceptible de anotación preventiva. No ocurre así en relación a las
cantidades (sin determinar) que venzan con posterioridad hasta que se haga efectivo el
pago de la deuda.
cve: BOE-A-2021-11276
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Núm. 161
