III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-11276)
Resolución de 16 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Caldas de Reis, por la que se deniega la anotación preventiva de un mandamiento judicial.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 7 de julio de 2021
Sec. III. Pág. 80659
6. El artículo 9.1.e), párrafo segundo, dice que: «Los créditos a favor de la
comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos
generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad
en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del
artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los
números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a
favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los
Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo».
Este artículo regula pues los efectos de la preferencia del crédito de la comunidad de
propietarios por las cuotas impagadas, distinguiendo en este párrafo y el siguiente,
según se trate de la afección respecto al adquirente de un piso o local o de la preferencia
del crédito de la comunidad respecto a otros créditos sobre el mismo inmueble lo que
plantea dudas acerca de la naturaleza jurídica de esa preferencia, y concretamente si
tiene efectos reales o se trata de una preferencia de alcance personal aunque sea un
crédito singularmente privilegiado.
Excluido en principio su carácter de hipoteca legal tácita, se ha admitido su acceso al
Registro como preferencia de carácter real y no meramente personal en casos como el
presente, en el cual, el mandato judicial hace referencia a la constancia registral de la
preferencia y a su carácter real con modificación del rango del titular de la hipoteca
inscrita («Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria,
S.A.») que ha sido parte en el procedimiento, y ello sin perjuicio de las consecuencias
que el juez también determina en el plano obligacional a la hora de cobrar el crédito.
7. Así, en aquellos términos, es posible la constatación registral de la preferencia
de que goza el crédito de una comunidad, pero limitada a la cuantía correspondiente al
año en curso y los tres anteriores, debiendo considerar, como dice el recurrente y admite
el propio registrador, como momento de inicio del cómputo el de la interposición de la
demanda.
Así lo reconoce la Resolución de la Dirección General de 22 de enero de 2013 al
señalar que: «debería resultar de la Ley de Propiedad Horizontal en virtud de
Ley 8/1999, de 6 de abril, no sólo el carácter preferente del crédito de la comunidad de
propietarios por la anualidad en curso (en el momento de la demanda) y por el año
natural anterior (...)».
Igualmente, las Resoluciones de 9 de febrero y 18 de mayo de 1987 prevén que:
«Debe computarse desde la presentación de la demanda encaminada a la ejecución y
anotación de embargo. Pero para evitar que por el gran lapso de tiempo que puede
producirse desde la presentación de la demanda, la preferencia se convierta en un
gravamen oculto, contrario al principio de publicidad, debe solicitarse la constancia
registral inmediata de aquella demanda».
La consideración del límite en que debe consistir el crédito preferente de la
comunidad acreedora resulta implícitamente de los términos utilizados por la Resolución
de 10 de julio de 2017 en la que se dice que: «Respecto de la preferencia frente a otros
créditos, este Centro Directivo ha admitido que, pese a las dudas doctrinales que se han
suscitado sobre su naturaleza, procede la constancia en el asiento de anotación
preventiva de demanda del carácter real de dicha preferencia, siempre que resulte de un
procedimiento judicial en el que hubieran sido parte todos los interesados. La resolución
judicial dimanante del procedimiento fijará el momento desde el que retrotraer la
preferencia, concretándolo únicamente en la parte vencida de la anualidad en curso más
las que se deban de los tres últimos años inmediatamente anteriores».
8. Es por eso que no cabe, tal y como parece resultar de la resolución presentada,
que tengan también carácter preferente (con los efectos registrales ahora pretendidos)
las cuotas que venzan con posterioridad a ese momento de interposición de la demanda
sin mayor determinación.
9. El principio de determinación o especialidad registral es aquel en virtud del cual
los elementos estructurales de los diferentes derechos que tienen acceso al Registro han
de quedar perfectamente determinados.
cve: BOE-A-2021-11276
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 161
Miércoles 7 de julio de 2021
Sec. III. Pág. 80659
6. El artículo 9.1.e), párrafo segundo, dice que: «Los créditos a favor de la
comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos
generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad
en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del
artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los
números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a
favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los
Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo».
Este artículo regula pues los efectos de la preferencia del crédito de la comunidad de
propietarios por las cuotas impagadas, distinguiendo en este párrafo y el siguiente,
según se trate de la afección respecto al adquirente de un piso o local o de la preferencia
del crédito de la comunidad respecto a otros créditos sobre el mismo inmueble lo que
plantea dudas acerca de la naturaleza jurídica de esa preferencia, y concretamente si
tiene efectos reales o se trata de una preferencia de alcance personal aunque sea un
crédito singularmente privilegiado.
Excluido en principio su carácter de hipoteca legal tácita, se ha admitido su acceso al
Registro como preferencia de carácter real y no meramente personal en casos como el
presente, en el cual, el mandato judicial hace referencia a la constancia registral de la
preferencia y a su carácter real con modificación del rango del titular de la hipoteca
inscrita («Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria,
S.A.») que ha sido parte en el procedimiento, y ello sin perjuicio de las consecuencias
que el juez también determina en el plano obligacional a la hora de cobrar el crédito.
7. Así, en aquellos términos, es posible la constatación registral de la preferencia
de que goza el crédito de una comunidad, pero limitada a la cuantía correspondiente al
año en curso y los tres anteriores, debiendo considerar, como dice el recurrente y admite
el propio registrador, como momento de inicio del cómputo el de la interposición de la
demanda.
Así lo reconoce la Resolución de la Dirección General de 22 de enero de 2013 al
señalar que: «debería resultar de la Ley de Propiedad Horizontal en virtud de
Ley 8/1999, de 6 de abril, no sólo el carácter preferente del crédito de la comunidad de
propietarios por la anualidad en curso (en el momento de la demanda) y por el año
natural anterior (...)».
Igualmente, las Resoluciones de 9 de febrero y 18 de mayo de 1987 prevén que:
«Debe computarse desde la presentación de la demanda encaminada a la ejecución y
anotación de embargo. Pero para evitar que por el gran lapso de tiempo que puede
producirse desde la presentación de la demanda, la preferencia se convierta en un
gravamen oculto, contrario al principio de publicidad, debe solicitarse la constancia
registral inmediata de aquella demanda».
La consideración del límite en que debe consistir el crédito preferente de la
comunidad acreedora resulta implícitamente de los términos utilizados por la Resolución
de 10 de julio de 2017 en la que se dice que: «Respecto de la preferencia frente a otros
créditos, este Centro Directivo ha admitido que, pese a las dudas doctrinales que se han
suscitado sobre su naturaleza, procede la constancia en el asiento de anotación
preventiva de demanda del carácter real de dicha preferencia, siempre que resulte de un
procedimiento judicial en el que hubieran sido parte todos los interesados. La resolución
judicial dimanante del procedimiento fijará el momento desde el que retrotraer la
preferencia, concretándolo únicamente en la parte vencida de la anualidad en curso más
las que se deban de los tres últimos años inmediatamente anteriores».
8. Es por eso que no cabe, tal y como parece resultar de la resolución presentada,
que tengan también carácter preferente (con los efectos registrales ahora pretendidos)
las cuotas que venzan con posterioridad a ese momento de interposición de la demanda
sin mayor determinación.
9. El principio de determinación o especialidad registral es aquel en virtud del cual
los elementos estructurales de los diferentes derechos que tienen acceso al Registro han
de quedar perfectamente determinados.
cve: BOE-A-2021-11276
Verificable en https://www.boe.es
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