BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 7 de julio de 2021

Sec. III. Pág. 80660

Así resulta tanto del artículo 9 de la Ley Hipotecaria según el cual: «(...) Los asientos
del Registro contendrán la expresión de las circunstancias relativas al sujeto, objeto y
contenido de los derechos inscribibles según resulten del título y los asientos del registro,
previa calificación del Registrador. A tal fin, la inscripción contendrá las circunstancias
siguientes: (...) c) La naturaleza, extensión y condiciones, suspensivas o resolutorias, si
las hubiere, del derecho que se inscriba, y su valor cuando constare en el título», como
del artículo 51.5.ª y.6.ª del Reglamento Hipotecario que desarrolla el anterior al decir que:
«Las inscripciones extensas a que se refiere el artículo 9 de la Ley contendrán los
requisitos especiales que para cada una de ellas determina este Reglamento, y se
practicarán con sujeción a las reglas siguientes: (…) La naturaleza del derecho que se
inscriba se expresará con el nombre que se le dé en el título, y si no se le diere ninguno,
no se designará tampoco en la inscripción (…) Para dar a conocer la extensión del
derecho que se inscriba se hará expresión circunstanciada de todo lo que, según el
título, determine el mismo derecho o límite las facultades del adquirente, copiándose
literalmente las condiciones suspensivas resolutorias, o de otro orden, establecidas en
aquél».
Como señaló, entre otras muchas, la Resolución de 16 de septiembre de 2015:
«debe tenerse en cuenta que el citado principio de especialidad registral, en tanto que
determinante de la exigencia de una precisa delimitación del objeto sobre el que recae el
derecho inscribible en el registro de la propiedad y de éste mismo, constituye un pilar
básico y fundamental de todo el derecho registral».
10. Aplicando estas consideraciones a un caso similar al precedente, el fundamento
de derecho séptimo de la ya citada Resolución de 22 de enero de 2013 señala: «Así, en
cuanto a la alegación del principio de especialidad, se dice en la nota calificadora como
primer defecto, que «se debe especificar la cuantía de las cuotas impagadas de la última
anualidad y parte vencida de la corriente, correspondiente a la finca embargada, ya que
hay cierta indeterminación sobre la carga que supone la afección real y su preferencia,
sobre esta finca en concreto». Aun prescindiendo ahora del carácter real o personal de la
preferencia, no planteado en la nota calificadora ni en el escrito del recurso, lo que
resulta necesario en todo caso para su constancia registral es la determinación de la
cuantía a la que se refiere dicha preferencia, conforme al principio de especialidad, que
exige la extensión del derecho inscrito con plena determinación en cuanto a su cuantía y
conceptos a que se refiere, dado lo dispuesto en el artículo 51.regla 6.ª del Reglamento
Hipotecario, máxime cuando la pretensión es que afecte a otros derechos reales de
garantía y a su rango».
Así, de la conjunción de estas fundamentaciones, resulta que la preferencia del
crédito de la comunidad debe limitarse a la cuantía debida en el año en curso (cuando se
interpone la demanda) y en los tres años anteriores y que debe estar perfectamente
determinada.
Tales exigencias se predican además por los efectos que pueden derivarse en caso
de ejecución pues la sentencia determina el efecto de modificación del rango respecto a
una hipoteca ya inscrita con anterioridad, lo que determinaría la cancelación automática
de dicha hipoteca con motivo de la ejecución del crédito de la comunidad de propietarios.
En efecto, según la misma Resolución de 2013: «Cuando la preferencia tiene un
carácter real, por tratarse de un derecho de tal trascendencia, entonces sí que podría dar
lugar a una anteposición en el rango registral con la consiguiente postergación de
derechos reales anteriores y a cancelación automática de los mismos como
consecuencia de esa modificación de rango cuando se consume la ejecución y
adjudicación. En cambio, si no se añade a la declaración de preferencia el aditamento de
derecho real, que no resulta del artículo 9.1.e, ni tampoco en este caso de la sentencia y
del auto aclaratorio, dicha preferencia no puede dar lugar a modificaciones del rango
registral, ni a cancelaciones automáticas de los derechos reales que se pretenden
postergar. El efecto natural de una declaración de preferencia del crédito en los términos
del artículo 9.1.e) sin más aditamentos y sin el consentimiento de titulares registrales de
créditos anteriores o de su intervención como parte en el juicio, sólo permitiría alegar

cve: BOE-A-2021-11276
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Núm. 161