III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-11276)
Resolución de 16 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Caldas de Reis, por la que se deniega la anotación preventiva de un mandamiento judicial.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 7 de julio de 2021
Sec. III. Pág. 80656
que consiste el dominio de cada piso”, añadiendo que «no se trata de una mera
preferencia creditual, de la que gozaría el derecho de la comunidad de propietarios sobre
cualquier crédito concurrente y que habría de hacerse valer por la vía de la tercería o, en
su caso, de ejecución colectiva, sino de una verdadera afección real del piso o local, en
garantía del pago de las cuotas por gastos comunes, que opera con alcance “erga
omnes”, esto es, cualquiera que sea el titular del inmueble y las cargas sobre él
constituidas», y no existiendo, por tanto duda del hecho, admitido por la doctrina, de que
la legislación otorga al crédito reconocido por sentencia en favor de la Comunidad de
Propietarios la naturaleza de afección real, y es por ello que en resolución de 10 de
agosto de 2006 (RJ 2006, 6067) también de la Dirección General de los Registros y del
Notariado pasa a señalar que “...implica no solo la posibilidad de repetir contra la finca
para su cobro cualquiera que sea el titular de la misma, sino también el de anteponer la
garantía de que goza a cualquier otra carga inscrita o anotada sobre el mismo inmueble
inscrito el régimen de propiedad horizontal consta ya (...) la carga que supone la afección
real y su preferencia (...)”, añadiendo a continuación que “cualquier hipoteca o embargo
sobre ellos ha de entenderse, por tanto subordinados en su eficacia a la afección real y
preferencia aneja que por ley se reconoce a los créditos que ampara”, todo lo cual nos
lleva a entender que si la Comunidad de Propietarios quiere hacer efectivo su derecho
real de preferencia frente a acreedores ordinarios, que le hayan precedido en la
inscripción en el Registro de la Propiedad de sus derechos, debe antes o después de
que estos acreedores culminen la ejecución de su crédito con el percibo del precio
obtenido en la subasta o adjudicación del bien embargado al propio ejecutante, formular
su demanda de tercería, haciendo prevalecer el derecho de afección real y preferencia
que le otorga el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal.
Por tanto, la negativa de la Registradora infringe la doctrina de la DGRN resumida en
las citadas resoluciones, de tal manera que no resulta conforme a derecho la suspensión
de la inscripción por los motivos expresados en la calificación, al haberse identificado
perfectamente en el procedimiento de Tercería de Mejor Derecho las fincas registrales
sobre las que se ha de inscribir la preferencia del crédito declarada en sentencia firme
de 21 de diciembre de 2020, dictada en un procedimiento tramitado con todas las
garantías procesales en el que han sido parte demandada tanto la entidad ejecutante
(Sareb) a cuyo favor se halla inscrita en el Registro de la Propiedad la carga hipotecaria,
como la empresa deudora y titular registral de los inmuebles objeto de embargo para
satisfacer, en primer lugar, la deuda que mantiene frente a la Comunidad de Propietarios
favorecida por la sentencia de Tercería –objeto del procedimiento de ETJ núm. 54/2014
del Juzgado de Primera Instancia N.º 1 de Caldas de Reis– y, en segundo lugar, la deuda
–objeto del procedimiento de Ejecución Hipotecaria núm. 207/2014 del mismo
Juzgado–».
IV
La registradora de la Propiedad emitió informe el día 15 de abril de 2021, mantuvo la
nota de calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 150, 522.1, 613, 614, 620, 668,
669 y 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 9, 20, 72, 73 y 322 de la Ley Hipotecaria;
100 y 434 del Reglamento Hipotecario; 9.1.e) y 21 de la Ley 49/1960, de 21 de julio,
sobre propiedad horizontal, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros
y del Notariado de 9 de febrero de 1987, 18 mayo 1987, 1 de junio de 1989, 15 de enero
de 1997, 26 de diciembre de 1999, 10 de agosto de 2006, 22 de enero de 2013, 23 de
junio de 2014 y 23 de noviembre de 2016 y 10 de julio de 2017.
1. Se debate en el presente recurso si puede ser objeto de anotación preventiva un
mandamiento judicial en el que se solicita la inscripción [sic] del crédito declarado
cve: BOE-A-2021-11276
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 161
Miércoles 7 de julio de 2021
Sec. III. Pág. 80656
que consiste el dominio de cada piso”, añadiendo que «no se trata de una mera
preferencia creditual, de la que gozaría el derecho de la comunidad de propietarios sobre
cualquier crédito concurrente y que habría de hacerse valer por la vía de la tercería o, en
su caso, de ejecución colectiva, sino de una verdadera afección real del piso o local, en
garantía del pago de las cuotas por gastos comunes, que opera con alcance “erga
omnes”, esto es, cualquiera que sea el titular del inmueble y las cargas sobre él
constituidas», y no existiendo, por tanto duda del hecho, admitido por la doctrina, de que
la legislación otorga al crédito reconocido por sentencia en favor de la Comunidad de
Propietarios la naturaleza de afección real, y es por ello que en resolución de 10 de
agosto de 2006 (RJ 2006, 6067) también de la Dirección General de los Registros y del
Notariado pasa a señalar que “...implica no solo la posibilidad de repetir contra la finca
para su cobro cualquiera que sea el titular de la misma, sino también el de anteponer la
garantía de que goza a cualquier otra carga inscrita o anotada sobre el mismo inmueble
inscrito el régimen de propiedad horizontal consta ya (...) la carga que supone la afección
real y su preferencia (...)”, añadiendo a continuación que “cualquier hipoteca o embargo
sobre ellos ha de entenderse, por tanto subordinados en su eficacia a la afección real y
preferencia aneja que por ley se reconoce a los créditos que ampara”, todo lo cual nos
lleva a entender que si la Comunidad de Propietarios quiere hacer efectivo su derecho
real de preferencia frente a acreedores ordinarios, que le hayan precedido en la
inscripción en el Registro de la Propiedad de sus derechos, debe antes o después de
que estos acreedores culminen la ejecución de su crédito con el percibo del precio
obtenido en la subasta o adjudicación del bien embargado al propio ejecutante, formular
su demanda de tercería, haciendo prevalecer el derecho de afección real y preferencia
que le otorga el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal.
Por tanto, la negativa de la Registradora infringe la doctrina de la DGRN resumida en
las citadas resoluciones, de tal manera que no resulta conforme a derecho la suspensión
de la inscripción por los motivos expresados en la calificación, al haberse identificado
perfectamente en el procedimiento de Tercería de Mejor Derecho las fincas registrales
sobre las que se ha de inscribir la preferencia del crédito declarada en sentencia firme
de 21 de diciembre de 2020, dictada en un procedimiento tramitado con todas las
garantías procesales en el que han sido parte demandada tanto la entidad ejecutante
(Sareb) a cuyo favor se halla inscrita en el Registro de la Propiedad la carga hipotecaria,
como la empresa deudora y titular registral de los inmuebles objeto de embargo para
satisfacer, en primer lugar, la deuda que mantiene frente a la Comunidad de Propietarios
favorecida por la sentencia de Tercería –objeto del procedimiento de ETJ núm. 54/2014
del Juzgado de Primera Instancia N.º 1 de Caldas de Reis– y, en segundo lugar, la deuda
–objeto del procedimiento de Ejecución Hipotecaria núm. 207/2014 del mismo
Juzgado–».
IV
La registradora de la Propiedad emitió informe el día 15 de abril de 2021, mantuvo la
nota de calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 150, 522.1, 613, 614, 620, 668,
669 y 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 9, 20, 72, 73 y 322 de la Ley Hipotecaria;
100 y 434 del Reglamento Hipotecario; 9.1.e) y 21 de la Ley 49/1960, de 21 de julio,
sobre propiedad horizontal, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros
y del Notariado de 9 de febrero de 1987, 18 mayo 1987, 1 de junio de 1989, 15 de enero
de 1997, 26 de diciembre de 1999, 10 de agosto de 2006, 22 de enero de 2013, 23 de
junio de 2014 y 23 de noviembre de 2016 y 10 de julio de 2017.
1. Se debate en el presente recurso si puede ser objeto de anotación preventiva un
mandamiento judicial en el que se solicita la inscripción [sic] del crédito declarado
cve: BOE-A-2021-11276
Verificable en https://www.boe.es
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