III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-11276)
Resolución de 16 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Caldas de Reis, por la que se deniega la anotación preventiva de un mandamiento judicial.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 161
Miércoles 7 de julio de 2021
Sec. III. Pág. 80655
conocer de ella en virtud del efecto negativo y la presunción iuris et de Pire de veracidad
que tiene la cosa juzgada.
Por lo tanto, la sentencia dictada en el procedimiento de Tercería de Mejor Derecho
no sólo obliga a las partes personadas en dicho procedimiento –la promotora deudora
ejecutada Investimentos Urbanísticos do Noroeste, S.L. titular de los inmuebles inscritos
y la titular del crédito hipotecario, Sareb, que se mostró conforme con la solicitud de
preferencia del crédito a favor de la Comunidad de Propietarios– sino también al Registro
de la Propiedad de Caldas de Reis, que no puede contravenir lo dispuesto en una
resolución judicial firme.
La nota de calificación impugnada contradice no sólo la sentencia firme dictada por el
Juzgado de Primera Instancia N.º 1 de Caldas de Reis sino también la doctrina de la
DGRN, expresada en las Resoluciones de fechas 9 de febrero (RJ 1987, 1066) y 18 de
mayo de 1987 (RJ 1987, 3924), 1 de junio de 1989 (RJ 1989, 4801) y 15 de enero
de 1997 (RJ 1997, 281) que señalan que el momento en el que empieza a calcularse el
cómputo del privilegio de la preferencia de la anualidad corriente y los tres años
anteriores, a que se refiere el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal es el de la
fecha de presentación de la demanda, al decir que, “producido el impago durante un
período determinado, e instándose judicialmente satisfacción de las cantidades debidas,
todas las que están comprendidas en el límite temporal establecido –tres años y la parte,
vencida de la anualidad corriente–, a contar desde el momento mismo, de la demanda,
estarán amparadas por dicha afección”, precisando que “el momento determinante en el
cómputo de las cantidades garantizadas por la Ley de Propiedad Horizontal ha de ser el
de la presentación de la demanda en el juicio declarativo, pues en tal instante el
acreedor-comunidad de propietarios, agota todas las posibilidades legales a su alcance
para obtener la satisfacción de su crédito”.
Nos hallamos ante una preferencia de crédito y no ante la afección real que afecta a
un adquirente, entendiendo que la Ley de Propiedad Horizontal no regula expresamente
dicha situación con lo que procede deducir la inexistencia de impedimento legal alguno
para la aplicación de este privilegio en una segunda demanda por períodos distintos y
posteriores a los reconocidos en la primera, por lo que el plazo fijado en la norma vigente
en la fecha de la sentencia de instancia de la anualidad vigente y las tres anualidades
anteriores, debe computarse atendiendo a la fecha de presentación de la demanda,
interpretación acorde con la finalidad de la reforma operada por la Ley 8/1999
(RCL 1999, 879), la cual según señaló la sentencia de la Audiencia Provincial de
Baleares (Sección 3) de 24 de mayo de 2002 (Prov 2002, 208593) “no hace sino incidir
en el mismo objetivo de reforzar en todo lo posible la fuerza vinculante de los deberes
impuestos a los titulares, especialmente el referente al abono de los gastos comunitarios,
cuyo incumplimiento trae repercusiones perturbadoras para grupos extensos de
personas, al paso de que dificulta el funcionamiento del régimen de propiedad
horizontal”; por tanto, la preferencia dicha se refiere al importe de los tres años anteriores
a la demanda formulada por la comunidad, y a esos efectos es indiferente que la
demanda fuera o no anotada preventivamente, pues desde el momento que el régimen
de propiedad horizontal de un edificio está inscrito en el Registro, ya existe publicidad de
que los pisos y locales están sometidos a la afección real para el pago de gastos
comunes comprendidos en el período temporal dicho, de manera que ese privilegio se
puede ir acumulando de forma sucesiva, siempre que haya existido una reclamación
judicial por parte de la Comunidad de Propietarios, sin que en modo alguno se deba
limitar el privilegio de los créditos a los tres años anteriores al que se inicie la ejecución,
o a la del año que tenga lugar la ejecución, o a la fecha de la demanda de tercería,
teniendo declarado la Dirección General de los Registros y del Notariado en resolución
de 15 de enero de 1997 (RJ 1997, 281) que “...inscrito el régimen de propiedad
horizontal consta ya suficientemente, aunque con cierta indeterminación, la carga de tal
afección real preferente, que forma parte del contorno ordinario del ámbito de poder en
cve: BOE-A-2021-11276
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5.º
Núm. 161
Miércoles 7 de julio de 2021
Sec. III. Pág. 80655
conocer de ella en virtud del efecto negativo y la presunción iuris et de Pire de veracidad
que tiene la cosa juzgada.
Por lo tanto, la sentencia dictada en el procedimiento de Tercería de Mejor Derecho
no sólo obliga a las partes personadas en dicho procedimiento –la promotora deudora
ejecutada Investimentos Urbanísticos do Noroeste, S.L. titular de los inmuebles inscritos
y la titular del crédito hipotecario, Sareb, que se mostró conforme con la solicitud de
preferencia del crédito a favor de la Comunidad de Propietarios– sino también al Registro
de la Propiedad de Caldas de Reis, que no puede contravenir lo dispuesto en una
resolución judicial firme.
La nota de calificación impugnada contradice no sólo la sentencia firme dictada por el
Juzgado de Primera Instancia N.º 1 de Caldas de Reis sino también la doctrina de la
DGRN, expresada en las Resoluciones de fechas 9 de febrero (RJ 1987, 1066) y 18 de
mayo de 1987 (RJ 1987, 3924), 1 de junio de 1989 (RJ 1989, 4801) y 15 de enero
de 1997 (RJ 1997, 281) que señalan que el momento en el que empieza a calcularse el
cómputo del privilegio de la preferencia de la anualidad corriente y los tres años
anteriores, a que se refiere el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal es el de la
fecha de presentación de la demanda, al decir que, “producido el impago durante un
período determinado, e instándose judicialmente satisfacción de las cantidades debidas,
todas las que están comprendidas en el límite temporal establecido –tres años y la parte,
vencida de la anualidad corriente–, a contar desde el momento mismo, de la demanda,
estarán amparadas por dicha afección”, precisando que “el momento determinante en el
cómputo de las cantidades garantizadas por la Ley de Propiedad Horizontal ha de ser el
de la presentación de la demanda en el juicio declarativo, pues en tal instante el
acreedor-comunidad de propietarios, agota todas las posibilidades legales a su alcance
para obtener la satisfacción de su crédito”.
Nos hallamos ante una preferencia de crédito y no ante la afección real que afecta a
un adquirente, entendiendo que la Ley de Propiedad Horizontal no regula expresamente
dicha situación con lo que procede deducir la inexistencia de impedimento legal alguno
para la aplicación de este privilegio en una segunda demanda por períodos distintos y
posteriores a los reconocidos en la primera, por lo que el plazo fijado en la norma vigente
en la fecha de la sentencia de instancia de la anualidad vigente y las tres anualidades
anteriores, debe computarse atendiendo a la fecha de presentación de la demanda,
interpretación acorde con la finalidad de la reforma operada por la Ley 8/1999
(RCL 1999, 879), la cual según señaló la sentencia de la Audiencia Provincial de
Baleares (Sección 3) de 24 de mayo de 2002 (Prov 2002, 208593) “no hace sino incidir
en el mismo objetivo de reforzar en todo lo posible la fuerza vinculante de los deberes
impuestos a los titulares, especialmente el referente al abono de los gastos comunitarios,
cuyo incumplimiento trae repercusiones perturbadoras para grupos extensos de
personas, al paso de que dificulta el funcionamiento del régimen de propiedad
horizontal”; por tanto, la preferencia dicha se refiere al importe de los tres años anteriores
a la demanda formulada por la comunidad, y a esos efectos es indiferente que la
demanda fuera o no anotada preventivamente, pues desde el momento que el régimen
de propiedad horizontal de un edificio está inscrito en el Registro, ya existe publicidad de
que los pisos y locales están sometidos a la afección real para el pago de gastos
comunes comprendidos en el período temporal dicho, de manera que ese privilegio se
puede ir acumulando de forma sucesiva, siempre que haya existido una reclamación
judicial por parte de la Comunidad de Propietarios, sin que en modo alguno se deba
limitar el privilegio de los créditos a los tres años anteriores al que se inicie la ejecución,
o a la del año que tenga lugar la ejecución, o a la fecha de la demanda de tercería,
teniendo declarado la Dirección General de los Registros y del Notariado en resolución
de 15 de enero de 1997 (RJ 1997, 281) que “...inscrito el régimen de propiedad
horizontal consta ya suficientemente, aunque con cierta indeterminación, la carga de tal
afección real preferente, que forma parte del contorno ordinario del ámbito de poder en
cve: BOE-A-2021-11276
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