BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 7 de julio de 2021

Sec. III. Pág. 80608

y 13 y 18 de abril de 2018, y la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica
y Fe Pública de 2 de junio de 2020.
1. Es objeto de este expediente decidir si es inscribible una escritura de
adjudicación herencia en relación con una finca que figura inscrita sin que conste la
superficie del solar.
La registradora suspende la inscripción por estimar que es preciso solicitar
expresamente la tramitación de un procedimiento para la rectificación descriptiva, bien el
regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria o bien el previsto en el artículo 201 del
mismo cuerpo legal.
La notaria autorizante recurre alegando, en síntesis, que de la superficie construida
que consta en el Registro podría deducirse la superficie del solar.
Son datos de hecho relevantes para la resolución de este expediente, los siguientes:
– La finca se describe de la siguiente forma: «Urbana.–Casa marcada con el número
(…), de esta Villa, con superficie construida de ochenta y nueve metros, dieciséis
decímetros cuadrados y útil de sesenta y dos metros y treinta y seis decímetros
cuadrados, compuesta de planta baja con cocina-comedor, un dormitorio y una
despensa; y planta alta, con tres dormitorios y un cuarto de aseo, más patio trasero de
veinticuatro metros cincuenta y dos decímetros cuadrados; y linda: por la derecha,
entrando, con la número (…); por la izquierda, terreno de la Cooperativa (…), que separa
de la Carretera (…); y por el fondo, con el patio interior de la casa número (…)».
– Se incorpora certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela
catastral 5849116TG8354N0001OF con superficie gráfica de 69 metros cuadrados, con
situación y linderos coincidentes con la finca registral. En dicha certificación figura una
superficie construida de 110 metros cuadrados.
2. Como ya señaló la Resolución de 13 de diciembre de 2016: «(…) es doctrina de
este Centro Directivo que se debe exigir que se exprese la superficie de la finca en el
título presentado, aunque en el historial registral la misma aparezca sin expresión de su
medida. La completa descripción de la finca en el título es indispensable para que el
registrador pueda llegar a la convicción de que el mismo tiene por objeto una
determinada finca registral. Y, sin duda, uno de los elementos esenciales a este respecto
es el de la superficie, que habrá de expresarse en todo caso, aunque no aparezca
previamente en el historial registral. Como ha señalado la Resolución de 25 de junio
de 2015, “una finca que se halla inscrita sin expresión de su superficie no puede decirse
que sea plenamente equiparable a una finca no inmatriculada. Es cierto que no consta la
superficie, y que este es un dato esencial para su identificación. Pero también es verdad
que aparecen unos linderos, la referencia a la calle de su situación y el número de
gobierno, y la alusión a unos elementos construidos en la misma. Por otro lado, del
historial registral pueden resultar una serie de titularidades jurídico-reales que a lo largo
del tiempo se han ido sucediendo sobre la finca. Todo ello nos conduce a concluir que la
finca como tal objeto de derechos sí que ha accedido al Registro. Lo que ocurre es que
no consta correctamente especificada su superficie”.»
También es doctrina reiterada de esta Dirección General (cfr. Resoluciones citadas
en «Vistos») que la inscripción de la superficie de una finca que hasta ese momento no
la tenía consignada en su historial registral, sin ser en sentido técnico una
inmatriculación, tiene cierta entidad inmatriculadora, por lo que ha de estar dotada de las
debidas garantías. De ahí, que no sea posible acceder sin más a la constatación registral
de la superficie ahora alegada «ex novo», sino que se deba acreditar cuál es la ubicación
y delimitación geográfica que definen dicha superficie, y todo ello con las debidas
garantías de notificación a los propietarios colindantes potencialmente afectados,
utilizando para ello, tras la entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada
por la Ley 13/2015, bien el procedimiento registral que se regula en el artículo 199 de la
Ley Hipotecaria o bien el expediente notarial regulado en el artículo 201.1 del mismo
texto legal. En cambio, no sería posible acudir a la vía excepcional del artículo 201.3,

cve: BOE-A-2021-11269
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Núm. 161