III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-11268)
Resolución de 14 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Gandía n.º 4, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica de finca.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 7 de julio de 2021
Sec. III. Pág. 80591
Por tanto, es un hecho claro, como decimos, indubitado y fehaciente, ante la
abundante documental histórica coincidente, estando perfectamente acreditado que,
existe una divergencia clara entre la superficie inicialmente inscrita que, en ningún caso
se corresponde con una superficie de 4.500 m2, ni con la descripción pretendida por
inscripción del defecto de cabida con una superficie de 3.900,20 m2, lo que implica un
claro error registral y un defecto de inscripción que debe ser subsanado, al efecto de
determinar su correspondencia con la superficie de la parcela asignada por el
planeamiento urbanístico y con la propia realidad física de la misma, ya que en ningún
caso puede ser su superficie mayor a la parcela resultante de la adjudicación de las
parcelas de las que procede la agrupación, que es de 3.600 m2, lo que lleva a mostrar
nuestro más absoluto y rotundo rechazo a la inscripción pretendida, por las
irregularidades descritas, que hacen necesario salvaguardar la realidad jurídica y la
afección pretendida sobre el dominio público”.
IV. A la vista de lo que resulta del Registro y de la alegación efectuada, suspendo la
inscripción de la representación gráfica solicitada, por no resultar pacífica la delimitación
gráfica que se pretende inscribir, resultando posible que con su inscripción se puede
alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral,
pudiendo afectar a los derechos de terceros.
Fundamentos de Derecho:
El artículo 199 regula el procedimiento para la inscripción de la representación
gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que
el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá
completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación
gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la
correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. Además, el apartado 2 prevé
que cuando el titular manifieste expresamente que la descripción catastral no se
corresponde con la realidad física de su finca, deberá aportar, además de la certificación
catastral descriptiva y gráfica, una representación gráfica georreferenciada alternativa.
En todo caso, será objeto de calificación por el registrador la existencia o no de
dudas en la identidad de la finca, pues tal y como dispone el artículo 9.b) de la Ley
Hipotecaria “la representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real
de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la
correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, valorando la falta de
coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada,
así como la posible invasión del dominio público. Se entenderá que existe
correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la
finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y
las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida
inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta
diferenciación respecto de los colindantes”.
Por tanto, las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (artículos 199 y 201 de la
Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio, 10 de octubre de 2016 y 1 de
junio de 2017).
Además, dispone el precepto que a los efectos de efectos de valorar la
correspondencia de la representación gráfica aportada, el registrador podrá utilizar, con
carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan
averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación,
para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y
homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016.
En el caso de aportación de representación gráfica alternativa, el artículo 9.b)
dispone que en todo caso “habrá de respetar la delimitación de la finca matriz o del
cve: BOE-A-2021-11268
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 161
Miércoles 7 de julio de 2021
Sec. III. Pág. 80591
Por tanto, es un hecho claro, como decimos, indubitado y fehaciente, ante la
abundante documental histórica coincidente, estando perfectamente acreditado que,
existe una divergencia clara entre la superficie inicialmente inscrita que, en ningún caso
se corresponde con una superficie de 4.500 m2, ni con la descripción pretendida por
inscripción del defecto de cabida con una superficie de 3.900,20 m2, lo que implica un
claro error registral y un defecto de inscripción que debe ser subsanado, al efecto de
determinar su correspondencia con la superficie de la parcela asignada por el
planeamiento urbanístico y con la propia realidad física de la misma, ya que en ningún
caso puede ser su superficie mayor a la parcela resultante de la adjudicación de las
parcelas de las que procede la agrupación, que es de 3.600 m2, lo que lleva a mostrar
nuestro más absoluto y rotundo rechazo a la inscripción pretendida, por las
irregularidades descritas, que hacen necesario salvaguardar la realidad jurídica y la
afección pretendida sobre el dominio público”.
IV. A la vista de lo que resulta del Registro y de la alegación efectuada, suspendo la
inscripción de la representación gráfica solicitada, por no resultar pacífica la delimitación
gráfica que se pretende inscribir, resultando posible que con su inscripción se puede
alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral,
pudiendo afectar a los derechos de terceros.
Fundamentos de Derecho:
El artículo 199 regula el procedimiento para la inscripción de la representación
gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que
el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá
completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación
gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la
correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. Además, el apartado 2 prevé
que cuando el titular manifieste expresamente que la descripción catastral no se
corresponde con la realidad física de su finca, deberá aportar, además de la certificación
catastral descriptiva y gráfica, una representación gráfica georreferenciada alternativa.
En todo caso, será objeto de calificación por el registrador la existencia o no de
dudas en la identidad de la finca, pues tal y como dispone el artículo 9.b) de la Ley
Hipotecaria “la representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real
de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la
correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, valorando la falta de
coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada,
así como la posible invasión del dominio público. Se entenderá que existe
correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la
finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y
las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida
inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta
diferenciación respecto de los colindantes”.
Por tanto, las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (artículos 199 y 201 de la
Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio, 10 de octubre de 2016 y 1 de
junio de 2017).
Además, dispone el precepto que a los efectos de efectos de valorar la
correspondencia de la representación gráfica aportada, el registrador podrá utilizar, con
carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan
averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación,
para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y
homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016.
En el caso de aportación de representación gráfica alternativa, el artículo 9.b)
dispone que en todo caso “habrá de respetar la delimitación de la finca matriz o del
cve: BOE-A-2021-11268
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Núm. 161
