III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-11268)
Resolución de 14 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Gandía n.º 4, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica de finca.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 7 de julio de 2021
Sec. III. Pág. 80589
parcela y no se corresponde con la superficie asignada en el Proyecto de Compensación
y Reparcelación del Polígono I del Plan Parcial de VIII Polígonos en la Playa de Gandía.
Se aporta Informe de levantamiento topográfico de parcela urbana en la Playa de
Gandía (Valencia), evacuado por D. J. C. F. D. - Ingeniero Técnico Agrícola (Colegiado
COITAVC núm. […]), a los efectos de determinar la realidad física de la parcela cuya
representación gráfica alternativa se pretende inscribir, como documento número uno.
De esta forma, se observa que la parcela en cuestión, no tiene la superficie que se
quiere inscribir, ni tiene la superficie que figura inscrita, ni la que figura en el catastro,
invadiendo en su realidad posiblemente la zona de dominio público marítimo terrestre,
como se observa con la sola visión de las coordenadas UTM, en su superposición. Esa
discordancia debe considerarse grave, no solo por lo que se visualiza con facilidad por
cualquier observador objetivo e independiente, sino fundamentalmente por existir una
discordancia entre la superficie que se pretende inscribir, con lo que debería ser su
realidad jurídica y la propia determinación que de su superficie va haciendo la propiedad
a lo largo de distintos hitos, como vamos a ir probando.
– Como consta, tanto en el Proyecto de Compensación como en el Proyecto de
Reparcelación del Polígono I del Plan Parcial de VIII Polígonos en la Playa de Gandía, la
actual propiedad trae su derecho de una anterior agrupación de las fincas registrales
indivisibles 15.961; 19.447 y 19.461, que eran propiedad respectivamente, de D. J. R. G.
y su esposa, D.ª M. I. V. B.; de D. A. P. P. y su esposa, D.ª A. M. F.; y de D. A. N. C. y su
esposa, D.ª M. B. M.; quienes, a su vez, las adquirieron previa segregación por compra a
Rústicas, S.A., con un derecho a edificar volúmenes determinados y en unas
condiciones urbanísticas y civiles vinculantes específicas, siendo las parcelas edificables
con la tipología vigente determinada en el planeamiento a esa concreta manzana de la
que forman parte, junto a esta Comunidad de Propietarios con la que colinda, todas ellas
procedentes de una reparcelación anticipada.
– El Sr. D. J. L. M. D., adquiere dichas parcelas indivisibles en virtud de la
ordenación urbanística, que cuentan con una tipología concreta, y las agrupa, edificando
de conformidad con la tipología señalada una vivienda unifamiliar aislada, cuya obra
nueva declarada inscribe en el Registro de la Propiedad, lo que ocurre, es que tal
descripción, ya de por sí, es claramente errónea, pues la superficie de cuatro mil
quinientos cuadrados, es la superficie bruta de las parcelas antes de ser reparceladas,
como más adelante veremos.
– Todo lo expuesto implica que existan unas condiciones preexistentes asignadas a
esas parcelas a través del Plan Parcial. Esta asignación de determinadas transferencias
de aprovechamiento urbanístico limita tanto el volumen como la superficie de las
mismas, lo que implica que no puede modificarse la superficie en exceso del propio
aprovechamiento asignado por el planeamiento, lo que constituiría una vulneración de la
legislación urbanística aplicable a la parcela cuya inscripción registral se pretende
modificar.
Se aporta referencia al Proyecto de Compensación y Reparcelación del Polígono I
del Plan Parcial de VIII Polígonos en la Playa de Gandía, redactado por el arquitecto D.
G. L. G. y visado por el Colegio Oficial de Arquitectos de Valencia y Murcia en fecha 29
de Octubre de1.973, en el que claramente se puede apreciar que las parcelas que
integran finca registral 78.053, con código 46065000153226, contemplan una superficie
de 3.600 m2. Se acompaña dicha referencia como documento número dos.
Del mismo modo, se aporta referencia al Anexo n.º 5 (adjudicación de parcelas) del
Proyecto de Reparcelación del Proyecto de Plan Parcial de Ordenación de VIII Polígonos
en la Playa (aprobado por la Comisión Provincial de Urbanismo en fecha 4 de Julio
de 1.968), del Excmo. Ayuntamiento de Gandía, que es certificado por el Secretario
municipal en fecha 14 de abril de 1.975, constando en el folio 8 del mismo, en él se
constata el hecho anteriormente descrito, asignándosele una superficie total de la
parcela que integra las referencias B1, B2 y B3, con un total de 3.600 m2.
Son las parcelas adjudicadas a D. J. R. G. (B1 de 2.000 m2), que es la
registral 15.961; a D. A. N. C. (B2 de 800 m2), que es la registral 19.461; a D. A. P. P. (B3
cve: BOE-A-2021-11268
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 161
Miércoles 7 de julio de 2021
Sec. III. Pág. 80589
parcela y no se corresponde con la superficie asignada en el Proyecto de Compensación
y Reparcelación del Polígono I del Plan Parcial de VIII Polígonos en la Playa de Gandía.
Se aporta Informe de levantamiento topográfico de parcela urbana en la Playa de
Gandía (Valencia), evacuado por D. J. C. F. D. - Ingeniero Técnico Agrícola (Colegiado
COITAVC núm. […]), a los efectos de determinar la realidad física de la parcela cuya
representación gráfica alternativa se pretende inscribir, como documento número uno.
De esta forma, se observa que la parcela en cuestión, no tiene la superficie que se
quiere inscribir, ni tiene la superficie que figura inscrita, ni la que figura en el catastro,
invadiendo en su realidad posiblemente la zona de dominio público marítimo terrestre,
como se observa con la sola visión de las coordenadas UTM, en su superposición. Esa
discordancia debe considerarse grave, no solo por lo que se visualiza con facilidad por
cualquier observador objetivo e independiente, sino fundamentalmente por existir una
discordancia entre la superficie que se pretende inscribir, con lo que debería ser su
realidad jurídica y la propia determinación que de su superficie va haciendo la propiedad
a lo largo de distintos hitos, como vamos a ir probando.
– Como consta, tanto en el Proyecto de Compensación como en el Proyecto de
Reparcelación del Polígono I del Plan Parcial de VIII Polígonos en la Playa de Gandía, la
actual propiedad trae su derecho de una anterior agrupación de las fincas registrales
indivisibles 15.961; 19.447 y 19.461, que eran propiedad respectivamente, de D. J. R. G.
y su esposa, D.ª M. I. V. B.; de D. A. P. P. y su esposa, D.ª A. M. F.; y de D. A. N. C. y su
esposa, D.ª M. B. M.; quienes, a su vez, las adquirieron previa segregación por compra a
Rústicas, S.A., con un derecho a edificar volúmenes determinados y en unas
condiciones urbanísticas y civiles vinculantes específicas, siendo las parcelas edificables
con la tipología vigente determinada en el planeamiento a esa concreta manzana de la
que forman parte, junto a esta Comunidad de Propietarios con la que colinda, todas ellas
procedentes de una reparcelación anticipada.
– El Sr. D. J. L. M. D., adquiere dichas parcelas indivisibles en virtud de la
ordenación urbanística, que cuentan con una tipología concreta, y las agrupa, edificando
de conformidad con la tipología señalada una vivienda unifamiliar aislada, cuya obra
nueva declarada inscribe en el Registro de la Propiedad, lo que ocurre, es que tal
descripción, ya de por sí, es claramente errónea, pues la superficie de cuatro mil
quinientos cuadrados, es la superficie bruta de las parcelas antes de ser reparceladas,
como más adelante veremos.
– Todo lo expuesto implica que existan unas condiciones preexistentes asignadas a
esas parcelas a través del Plan Parcial. Esta asignación de determinadas transferencias
de aprovechamiento urbanístico limita tanto el volumen como la superficie de las
mismas, lo que implica que no puede modificarse la superficie en exceso del propio
aprovechamiento asignado por el planeamiento, lo que constituiría una vulneración de la
legislación urbanística aplicable a la parcela cuya inscripción registral se pretende
modificar.
Se aporta referencia al Proyecto de Compensación y Reparcelación del Polígono I
del Plan Parcial de VIII Polígonos en la Playa de Gandía, redactado por el arquitecto D.
G. L. G. y visado por el Colegio Oficial de Arquitectos de Valencia y Murcia en fecha 29
de Octubre de1.973, en el que claramente se puede apreciar que las parcelas que
integran finca registral 78.053, con código 46065000153226, contemplan una superficie
de 3.600 m2. Se acompaña dicha referencia como documento número dos.
Del mismo modo, se aporta referencia al Anexo n.º 5 (adjudicación de parcelas) del
Proyecto de Reparcelación del Proyecto de Plan Parcial de Ordenación de VIII Polígonos
en la Playa (aprobado por la Comisión Provincial de Urbanismo en fecha 4 de Julio
de 1.968), del Excmo. Ayuntamiento de Gandía, que es certificado por el Secretario
municipal en fecha 14 de abril de 1.975, constando en el folio 8 del mismo, en él se
constata el hecho anteriormente descrito, asignándosele una superficie total de la
parcela que integra las referencias B1, B2 y B3, con un total de 3.600 m2.
Son las parcelas adjudicadas a D. J. R. G. (B1 de 2.000 m2), que es la
registral 15.961; a D. A. N. C. (B2 de 800 m2), que es la registral 19.461; a D. A. P. P. (B3
cve: BOE-A-2021-11268
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Núm. 161
