BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 29 de junio de 2021

Sec. III. Pág. 77769

La registradora señala como defecto que, en este caso, no resulta con claridad que
estemos ante un supuesto de caducidad convencional automática, pues no consta
claramente que, transcurrido dicho plazo, la hipoteca caduque o se extinga, por lo que el
plazo pactado se refiere al plazo durante el cual las obligaciones contraídas durante ese
término son las únicas que quedan garantizadas con la hipoteca constituida, y a partir de
la fecha indicada la acción hipotecaria podrá ejercitarse mientras no haya prescrito.
El recurrente alega lo siguiente: que la cancelación convencional automática opera
cuando fácilmente es posible distinguir entre el plazo de caducidad establecido respecto
de la hipoteca y el plazo de las obligaciones garantizadas con la hipoteca; que el
contrato de factoring establece un plazo de duración de un año a contar desde la fecha
de su otorgamiento, prorrogable por iguales periodos de duración, mientras que la
hipoteca tiene una específica y determinada fecha de caducidad que expresa y
determinadamente se identifica «el 24 de diciembre de 2016», de manera absolutamente
clara y autónoma de la duración del contrato de factoring, por lo que resulta
esencialmente imposible confundir ambos plazos; que literalmente se establece en la
escritura –cláusula cuarta– «plazo de duración de la hipoteca» por lo que se deduce que
era la voluntad de los otorgantes establecer un plazo de duración de la hipoteca hasta el
día 26 de diciembre de 2016, plazo que ha, sobradamente, transcurrido; que si se
reconoce en la calificación que ambos plazos, el de duración de la hipoteca y el de la
obligación que garantiza son distintos, entonces está claro cuál es el de la hipoteca; que
en definitiva, existe un plazo de caducidad convencional claramente determinado y
diferenciado del plazo de duración del contrato de factoring, suscrito en contrato previo y
aparte, con plazos y previsiones completamente distintos y diferenciados y que,
habiendo transcurrido con creces el plazo de duración de la hipoteca establecido hasta el
día 24 de diciembre de 2016 y al amparo de lo establecido en el artículo 82, párrafo
segundo, de la Ley Hipotecaria, ha de procederse a la cancelación de la anotación de la
hipoteca reseñada.
2. El artículo 82 de la Ley Hipotecaria proclama en su párrafo primero el principio
general en materia de cancelación, al establecer que: «Las inscripciones o anotaciones
preventivas hechas en virtud de escritura pública, no se cancelarán sino por sentencia
contra la cual no se halle pendiente recurso de casación, o por otra escritura o
documento auténtico, en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona
a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación, o sus causahabientes o
representantes legítimos». Junto a ello introduce en su párrafo segundo la llamada
«cancelación sin el consentimiento del titular registral», al disponer que: «Podrán, no
obstante, ser canceladas sin dichos requisitos cuando el derecho inscrito o anotado
quede extinguido por declaración de la Ley o resulte así del mismo título en cuya virtud
se practicó la inscripción o anotación preventiva».
Así, según la doctrina reiterada de esta Dirección General, nada se opone a que la
hipoteca, como los demás derechos reales, pueda ser constituida por un plazo
determinado (vid. artículos 513.2, 529, 546.4 y 1843.3 del Código Civil), de modo que
únicamente durante su vigencia puede ser ejercitada la acción hipotecaria, quedando
totalmente extinguido el derecho real una vez vencido dicho plazo, salvo que en ese
instante estuviera ya en trámite de ejecución hipotecaria, en cuyo caso, la hipoteca se
extinguiría al concluir el procedimiento, ya por consumación de la ejecución, ya por
cualquier otra causa.
Ahora bien, no siempre es fácil decidir, en cada caso concreto, si el plazo señalado
es efectivamente de duración de la hipoteca misma con el alcance anteriormente
señalado, o si se trata de definir únicamente el margen temporal en el que debe surgir la
obligación para que quede garantizada con la hipoteca y, en este caso, una vez nacida la
obligación dentro de dicho plazo, la acción hipotecaria podrá ejercitarse mientras no
haya prescrito, aun cuando ya hubiere vencido aquél (vid. Resolución de 17
octubre 1994, entre otras).
3. Si estuviéramos ante la caducidad convencional del mismo derecho de hipoteca,
resultaría aplicable la norma del párrafo segundo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria,

cve: BOE-A-2021-10794
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Núm. 154