BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 29 de junio de 2021

Sec. III. Pág. 77770

que posibilita la cancelación de la hipoteca cuando la extinción del derecho inscrito
resulte del título en cuya virtud se practicó la inscripción. En otro caso debería esperarse
a la caducidad legal por transcurso del plazo de prescripción de la acción hipotecaria, por
aplicación de la norma del párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria,
introducido mediante la disposición adicional vigésima séptima de la Ley 24/2001, que
posibilita la cancelación de la hipoteca, mediante solicitud del titular registral de cualquier
derecho sobre la finca afectada; o a los supuestos de caducidad o de extinción legal del
derecho real de garantía inscrito recogidos en el artículo 210.1.8.ª de la Ley Hipotecaria,
según redacción dada por la Ley 13/2015.
La cancelación convencional automática, como viene reiterando este Centro
Directivo, sólo procede cuando la extinción del derecho real tiene lugar de un modo
nítido y manifiesto, no cuando sea dudosa o controvertida por no saberse si el plazo
pactado se está refiriendo a la caducidad misma del derecho real de garantía o si se está
refiriendo al plazo durante el cual las obligaciones contraídas en dicho lapso son las
únicas garantizadas por la hipoteca o del derecho real de que se trate.
Y para que opere la cancelación por caducidad o extinción legal del derecho, es
necesario que haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la
prescripción de las acciones derivadas de dicha garantía o el más breve que a estos
efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que
la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según
el Registro, al que en el mismo precepto legal se añade el año siguiente, durante el cual
no resulte del mismo Registro que las obligaciones garantizadas hayan sido renovadas,
interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca (Resoluciones de 29
de septiembre de 2009 y 10 de enero de 2014). O bien, el transcurso de los plazos que
figuran en el artículo 210.1.8.ª de la Ley Hipotecaria que se aplicarán a las inscripciones
de hipotecas, condiciones resolutorias de todo tipo y cualesquiera otras formas de
garantía con efectos reales, es decir, cuando no conste en el Registro la fecha en que
debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, siempre que hayan
transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación
la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta desde el último asiento relativo a la
titularidad de la propia garantía (Resoluciones de 2 de diciembre de 2015, 21 de abril
y 14 de noviembre de 2016 y 8 de marzo de 2019 entre otras).
Por ello, la naturaleza de la hipoteca tiene gran importancia práctica ya que en «las
hipotecas en garantía de una cuenta corriente de crédito», el plazo o duración que se
estipula lo es del crédito, llegado el cual es cuando comienza a contar el plazo de
prescripción de la acción real hipotecaria; por ello la inscripción de hipoteca no se podrá
cancelar por caducidad hasta el transcurso de 21 años desde la fecha de finalización de
la última de las prórrogas posibles del crédito (artículo 82, párrafo quinto, de la Ley
Hipotecaria).
Sin embargo, en las «hipotecas flotantes» el plazo estipulado lo es de la hipoteca y,
por tanto, la inscripción respectiva podrá cancelarse por caducidad llegado el término
pactado o la última de sus prórrogas posibles (artículos 82, párrafo segundo, y 153 bis
de la Ley Hipotecaria).
4. En el presente supuesto, son particularmente relevantes la cláusula cuarta de la
escritura pública inscrita, y la de la duración del factoring contenida en la póliza la relativa
al mismo, según consta en el expediente:
Señala la estipulación cuarta de la escritura, relativa al plazo: «Plazo de duración de
la hipoteca.–La hipoteca se constituye hasta el día 24 de diciembre de 2.016, todo ello
sin perjuicio de la duración que pueda tener el contrato de financiación garantizado, por
lo que dado el carácter accesorio de la hipoteca, su extinción anticipada provocaría la de
la hipoteca constituida en su garantía».
Señala el contrato de factoring en lo relativo al plazo de duración: «Sin perjuicio de lo
dispuesto en la Estipulación siguiente –relativa a la resolución anticipada del contrato–,
la duración del presente Contrato es de un año a contar desde la fecha de su
otorgamiento, siendo tácitamente prorrogado por períodos sucesivos de igual duración.

cve: BOE-A-2021-10794
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Núm. 154