BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 29 de junio de 2021

Sec. III. Pág. 77771

No obstante, lo anterior, podrá ser denunciado en todo momento por voluntad de
cualquiera de las partes, siempre que exista un preaviso, que deberá comunicarse en
cualquiera de las formas establecidas en la Estipulación decimoprimera, de quince días
naturales como mínimo. Denunciado o cancelado normalmente el presente contrato,
factor y cliente mantendrán las obligaciones pendientes en el momento en que el
Contrato se extinga hasta la total cancelación de las mismas».
De la interpretación conjunta de ambos apartados y del análisis sistemático de todas
la cláusulas del contrato, tal como han quedado redactadas, resulta que el plazo de
duración pactado –referido al factoring–, es un año a contar desde la fecha de su
otorgamiento, siendo tácitamente prorrogado por períodos sucesivos de igual duración,
por lo que el plazo expresado respecto de la hipoteca debe entenderse referido no tanto
a un plazo de caducidad de ésta, sino, más bien, al plazo durante el cual las obligaciones
contraídas antes del vencimiento del «dies ad quem» son las únicas que quedan
garantizadas con la hipoteca constituida.
5. En la instancia presentada se solicita la cancelación de la hipoteca sobre la base
de su caducidad pues, alega el recurrente, que, de forma clara, la hipoteca se constituye
hasta el día 24 de diciembre de 2016, plazo de duración de la propia hipoteca y,
concluye, que se trata de un plazo distinto del previsto para la obligación garantiza, plazo
de este último que, como sostiene la registradora, no aparece completamente
determinado.
Es relevante en este supuesto que no se prevé un número máximo de prórrogas
posibles y, en consecuencia, no queda completamente definida la duración de la
obligación o, en su caso, de las obligaciones garantizadas, salvo que se entienda que
esa duración es aquella a la que se refiere la indicada estipulación cuarta, es decir el
día 24 de diciembre de 2016.
La registradora señala que de la redacción de las estipulaciones transcritas no puede
extraerse de manera concluyente que el plazo de duración de la hipoteca sea realmente
un plazo de caducidad automática, lo que provocaría, en el supuesto de que así se
entendiera, la aplicación del precepto indicado con las radicales consecuencias que ello
conlleva (la pérdida de un derecho real sin intervención de su titular), o se trata de un
plazo dentro del cual se da cabida a todas las relaciones obligatorias que van a quedar
amparadas por la cobertura de la hipoteca constituida, en el sentido de que van a quedar
garantizadas las obligaciones surgidas hasta la fecha pactada (el día 24 de diciembre
de 2016), pero no las que se generen con posterioridad; en otras palabras que sólo las
obligaciones contraídas hasta el cumplimiento de ese término son las garantizadas con
la hipoteca. Este argumento cohonesta con el hecho de que no existe una determinación
exacta del plazo, al no fijarse un número concreto de prórrogas.
Por tanto, como bien sostiene la registradora, partiendo del análisis del tipo de
hipoteca cuya cancelación se solicita y de su concreta tipología y naturaleza dentro de
las diversas posibles figuras hipotecarias que expone, se concluye que, para que la
caducidad convencional de la hipoteca pudiera operar, sería necesario que el pacto al
respecto fuera absolutamente concluyente, lo que no sucede en el presente caso.
6. Para este supuesto, el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria dispone:
«A solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, podrá
procederse a la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado
a que se refiere el artículo 11 de esta Ley y de hipotecas en garantía de cualquier clase
de obligación, para las que no se hubiera pactado un plazo concreto de duración, cuando
haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción
de la acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se
hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la
prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el
Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido
renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca».
Consecuentemente, no habiéndose pactado un plazo de caducidad para el ejercicio
de la acción hipotecaria, 24 de diciembre de 2016, podrá cancelarse la hipoteca «(…)

cve: BOE-A-2021-10794
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Núm. 154