BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 29 de junio de 2021

Sec. III. Pág. 77755

practicada por el ejercicio de la acción ejecutiva ordinaria resultan cargas intermedias su
cancelación devendría imposible, si dichos titulares no tuvieron en el procedimiento la
posición jurídica prevista en el ordenamiento, al ignorar que la ejecución que se llevaba a
cabo afectaba a la hipoteca inscrita con anterioridad a sus derechos. Para evitar estos
efectos tan distorsionadores, como dijera la misma Resolución, resulta preciso que
desde el primer momento (el mandamiento de anotación), se ponga de manifiesto en el
Registro de la Propiedad que el crédito que da lugar a la ejecución es el crédito
garantizado con la hipoteca que es, de ese modo, objeto de realización. Así lo consideró
igualmente la Resolución de 23 de julio de 1999 que afirmó la necesidad de hacer
constar por nota al margen de la hipoteca ejecutada su relación con la posterior
anotación de embargo por la que publicaba la ejecución por los trámites del
procedimiento ejecutivo ordinario. Ahora bien, debe tenerse especialmente en cuenta
que esa preferencia sobre la carga intermedia, lo será únicamente por la inicial
responsabilidad hipotecaria, teniendo la anotación de embargo dictada en el
procedimiento de ejecución ordinaria, su propio rango en cuanto exceda de dicha
responsabilidad hipotecaria».
Por su parte la Sentencia número 432/2018, de 11 de julio, del Pleno de la Sala
Primera del Tribunal Supremo, se ocupó de la cuestión jurídica de la admisibilidad de
que en un contrato de préstamo el acreedor haga uso de la acción declarativa de
resolución al amparo del artículo 1124 del Código Civil por impago de cuotas;
concluyendo afirmativamente y rechazando que puede alegarse en contra de tal
posibilidad la naturaleza real o unilateral del préstamo porque, afirma, «en el préstamo
con interés cabe apreciar la existencia de dos prestaciones recíprocas y, por tanto, es
posible admitir la posibilidad de aplicar, si se da un incumplimiento resolutorio, el
art. 1124 CC, que abarca las obligaciones realizadas o prometidas. Este precepto no
requiere que las dos prestaciones se encuentren sin cumplir cuando se celebra el
contrato ni que sean exigibles simultáneamente. El simple hecho de que el contrato de
préstamo devengue intereses es un indicio de que el contrato se perfeccionó por el
consentimiento, con independencia de que tal acuerdo se documente con posterioridad,
como sucede en el caso litigioso que da lugar al presente recurso de casación. De este
modo, quien asume el compromiso de entregar el dinero lo hace porque la otra parte
asume el compromiso de pagar intereses, y quien entregó el dinero y cumplió su
obligación puede resolver el contrato conforme al art. 1124 CC si la otra parte no cumple
su obligación de pagar intereses. Pero, aun en los casos en los que, en atención a las
circunstancias, pudiera entenderse que el contrato no se perfeccionó hasta la entrega,
de modo que no hubiera podido el prestatario exigirla, la prestación de entrega del dinero
es presupuesto de la de restituirlo y hay reciprocidad entre el aplazamiento de la
recuperación por parte del prestamista y el pago de los intereses por el prestatario».
La Sentencia número 39/2021, de 2 de febrero, del Pleno de la Sala Primera del
Tribunal Supremo, ha confirmado la doctrina de la antes citada Sentencia de 11 julio
de 2018, acerca de que es posible resolver el contrato de préstamo hipotecario, ex
artículo 1124 del Código Civil, cuando el prestatario incumple de manera grave o
esencial las obligaciones asumidas que sean relevantes para las partes, como la de
devolver el capital en ciertas cuotas o abonar los intereses remuneratorios pactados; o
también por aplicación del artículo 1129 del Código Civil por insolvencia sobrevenida en
caso de que se constate la falta de cumplimiento regular de las obligaciones exigibles.
En consecuencia, considera que, concurriendo tal circunstancia de gravedad del
incumplimiento (que fija orientativamente en los parámetros del artículo 24 de la
Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario), debe
estimarse la pretensión de declaración del vencimiento anticipado de la total obligación
de pago del contrato de préstamo hipotecario convenido; si bien rechaza, por exceder
del contenido propio de una sentencia declarativa de condena, pronunciarse sobre el
procedimiento que debe seguirse para su ejecución en caso de que el deudor no cumpla
voluntariamente aquello a lo que se le ha condenado, habiendo solicitado el acreedor un
pronunciamiento acerca de la viabilidad de la ejecución directa hipotecaria de los

cve: BOE-A-2021-10793
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