BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 29 de junio de 2021

Sec. III. Pág. 77753

registral de ésta (artículos 1857 del Código Civil y 12 y 107 de la Ley Hipotecaria), así
como su función de realización de valor de la finca en caso de incumplimiento
(artículos 1875 del Código Civil), imponen necesariamente la ejecución separada de
aquellas hipotecas que garantizan obligaciones diferentes y cuya estructura de
responsabilidad hipotecaria es asimismo diversa.
A este respecto, dice la indicada Resolución de 5 de marzo de 2020, que «debe
tenerse en cuenta que las condiciones financieras de cada obligación garantizada van a
determinar la extensión objetiva de la hipoteca que la garantiza, porque ésta tiene que
ser coherente con los términos definitorios de aquella, siendo además posible que la
responsabilidad hipotecaria por los distintos conceptos accesorios garantizados
(intereses ordinarios, intereses moratorios o costas) se haya estructurado de distinta
forma (número de años, tipo máximo, etc.), lo que determinará una distinta forma de
imputar el precio del remate (Resoluciones de 24 de agosto de 1998 y 31 de octubre
de 2013). Es por ello y porque, en presencia de terceros, lo entregado al acreedor por
cada uno de los conceptos garantizados (principal de su crédito, los intereses
devengados y las costas y gastos causados) no puede exceder del límite de la
respectiva cobertura hipotecaria (artículos 692.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 132.3
de la Ley Hipotecaria), sin que se pueda utilizar el exceso de la cobertura hipotecaria
correspondiente a uno de los conceptos para garantizar la deuda correspondiente a otro
concepto; por lo que no es admisible la ejecución simultánea de dos hipotecas que
gravan distintas fincas en garantía de distintas obligaciones y, en consecuencia, decían
las resoluciones citadas, es correcta la no expedición en estos casos de la certificación
de dominio y cargas ordenada por el Juzgado (sentencia de la Audiencia Provincial de
Valencia de 2 de mayo de 2012 y sentencias del Juzgado de Primera Instancia de
Valencia número 23 de 27 de noviembre y 17 de diciembre de 2012). Ningún precepto de
la Ley de Enjuiciamiento Civil o de la Ley Hipotecaria permiten la acumulación de
acciones ejecutivas referidas a distintas obligaciones garantizadas con hipotecas
distintas, con una única excepción, que es que recaigan sobre el mismo bien hipotecado,
recogida en el artículo 555.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que dispone que “cuando
la ejecución hipotecaria se dirija exclusivamente sobre bienes especialmente
hipotecados, sólo podrá acordarse la acumulación a otros procedimientos de ejecución
cuando estos últimos se sigan para hacer efectiva otras garantías hipotecarias sobre los
mismos bienes”. Y si no es posible la acumulación de ejecuciones hipotecarias en pago
de distintas deudas cuando la garantía recae sobre diferentes fincas, debe entenderse
que tampoco procede la presentación simultánea conjunta de acciones hipotecarias en
tales supuestos. En definitiva, como señala el registrador de la propiedad calificante, no
es posible unificar en una sola demanda ejecutiva y por una única cantidad global, la
reclamación de obligaciones cuyas cláusulas financieras difieren».
Esta doctrina, dictada en relación con un procedimiento de ejecución hipotecaria
especial de los artículos 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, considera el
registrador de la Propiedad calificante que ha de ser igualmente aplicable cuando la
hipoteca es objeto de ejecución a través del procedimiento de ejecución ordinario.
3. Por su parte, la parte recurrente señala, en síntesis, que en este supuesto lo que
está siendo objeto de ejecución es una única resolución judicial, la recaída en el
procedimiento declarativo de resolución contractual, y no dos títulos no judiciales: los
respectivos contratos de préstamo hipotecario, como erróneamente se refleja en las
calificaciones negativas registrales.
En este sentido se argumenta que no se ejecutan dos títulos no judiciales
independientes de forma unificada, porque los mismos están declarados nulos y ya no
existen, sino que lo que se pretende es dar cumplimiento a una única resolución judicial
firme que ha dejado sin efecto dichos títulos, constituyéndose en un único título nuevo,
que habilita al acreedor para entablar reclamación frente a sus deudores, y que es el
propio de la ejecución iniciada que se pretende acceda al Registro de la Propiedad.
Siendo un único título y a pesar de que afecte a dos fincas registrales diferentes y las
responsabilidades de cada uno de los intervinientes no sean coincidentes, entiende el

cve: BOE-A-2021-10793
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