III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-10793)
Resolución de 8 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Torrelodones, por la que se suspende la inscripción del testimonio de un mandamiento de anotación preventiva de embargo y auto dimanantes de un procedimiento de ejecución de títulos judiciales.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 29 de junio de 2021
Sec. III. Pág. 77748
dominio y cargas prevista en el artículo 688 de dicha ley, de dos hipotecas constituidas
en garantía de dos obligaciones distintas, cuando las hipotecas no concurren sobre el
mismo inmueble, sino que afectan a diferentes inmuebles; así como cuándo se puede
considerar que una obligación, en principio única, se debe considerar como escindida en
varias obligaciones distintas y dividida la hipoteca que las garantiza. (...)
En el caso que nos ocupa, la obligación garantizada seguirá siendo única y la misma
aunque el préstamo se amplíe sucesivamente en escrituras que afecten unas a la
responsabilidad hipotecaria de una finca y otras a la responsabilidad de las otras fincas
gravadas, siempre que en todas ellas se parta y actualice del capital inicial o ampliado de
forma global; y aunque se distribuya nuevamente la responsabilidad hipotecaria entre las
distintas fincas resultantes de las inicialmente hipotecadas, siempre que sus cláusulas
financieras sigan siendo las mismas. Ahora bien, en el momento que se alteran las
condiciones financieras básicas de toda obligación, especialmente, plazo de
vencimiento, sistema de amortización y tipo de interés, como ocurre en el presente
supuesto, figurando circunscrita la parte del capital afectada por cada grupo de nuevas
condiciones diferenciadas a la responsabilidad de una o varias fincas, debe entenderse
que ello implica que la hipoteca se ha dividido y que la responsabilidad hipotecaria de
cada una de esas fincas o de cada grupo de ellas garantiza sólo esa porción
determinada del respectivo crédito.
6. Sentado este criterio, queda por analizar si, como señala el registrador de la
propiedad calificante, la accesoriedad de la hipoteca respecto de la obligación
garantizada y la imposición de la perfecta determinación registral de ésta (artículos 1857
del Código Civil y 12 y 107 de la Ley Hipotecaria), así como su función de realización de
valor de la finca en caso de incumplimiento y el carácter esencialmente registral
procedimiento de ejecución hipotecaria (artículos 1875 del Código Civil y 130 y 145 de la
Ley Hipotecaria), imponen necesariamente la ejecución separada de aquellas hipotecas
que garantizan obligaciones diferentes y cuya estructura de responsabilidad hipotecaria
es asimismo diversa.
A este respecto debe tenerse en cuenta que las condiciones financieras de cada
obligación garantizada van a determinar la extensión objetiva de la hipoteca que la
garantiza, porque ésta tiene que ser coherente con los términos definitorios de aquella,
siendo además posible que la responsabilidad hipotecaria por los distintos conceptos
accesorios garantizados (intereses ordinarios, moratorias o costas) se haya estructurado
de distinta forma (número de años, tipo máximo, etc.), lo que determinará una distinta
forma de imputar el precia del remate (Resoluciones de 24 de agosto de 1998 y 31 de
octubre de 2013). (...)
Y si no es posible la acumulación de ejecuciones hipotecarias en pago de distintas
deudas cuando la garantía recae sobre diferentes fincas, debe entenderse que tampoco
procede la presentación simultánea conjunta de acciones hipotecarias en tales
supuestos. En definitiva, como señala el registrador de la propiedad calificante, no es
posible unificar en una sola demanda ejecutiva y por una única cantidad global, la
reclamación de obligaciones cuyas cláusulas financieras difieren.”
La resolución 5 de enero de 2020 trata la indivisibilidad de las hipotecas en aquellos
casos en los que se constituye una única hipoteca sobre varias entidades registrales. El
citado supuesto de hecho no es coincidente con el de autos en el que si bien
originariamente se trataba de dos préstamos hipotecarios constituidos sobre dos fincas
registrales, a fecha de hoy los contratos han sido declarados nulos por resolución judicial
y por tanto no existen.
Deben entenderse reemplazados por la Sentencia dictada en fecha 15 de diciembre
de 2014 por la Sección 10.ª de la Audiencia Provincial de Madrid, que establece la
obligación de la parte prestataria de restituir las cantidades que le fueron entregadas en
préstamo. El único título que habilita a mi representada para entablar reclamación frente
a los ahora ejecutados es la Sentencia dictada en su día que hace referencia a los dos
contratos de préstamo.
cve: BOE-A-2021-10793
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 154
Martes 29 de junio de 2021
Sec. III. Pág. 77748
dominio y cargas prevista en el artículo 688 de dicha ley, de dos hipotecas constituidas
en garantía de dos obligaciones distintas, cuando las hipotecas no concurren sobre el
mismo inmueble, sino que afectan a diferentes inmuebles; así como cuándo se puede
considerar que una obligación, en principio única, se debe considerar como escindida en
varias obligaciones distintas y dividida la hipoteca que las garantiza. (...)
En el caso que nos ocupa, la obligación garantizada seguirá siendo única y la misma
aunque el préstamo se amplíe sucesivamente en escrituras que afecten unas a la
responsabilidad hipotecaria de una finca y otras a la responsabilidad de las otras fincas
gravadas, siempre que en todas ellas se parta y actualice del capital inicial o ampliado de
forma global; y aunque se distribuya nuevamente la responsabilidad hipotecaria entre las
distintas fincas resultantes de las inicialmente hipotecadas, siempre que sus cláusulas
financieras sigan siendo las mismas. Ahora bien, en el momento que se alteran las
condiciones financieras básicas de toda obligación, especialmente, plazo de
vencimiento, sistema de amortización y tipo de interés, como ocurre en el presente
supuesto, figurando circunscrita la parte del capital afectada por cada grupo de nuevas
condiciones diferenciadas a la responsabilidad de una o varias fincas, debe entenderse
que ello implica que la hipoteca se ha dividido y que la responsabilidad hipotecaria de
cada una de esas fincas o de cada grupo de ellas garantiza sólo esa porción
determinada del respectivo crédito.
6. Sentado este criterio, queda por analizar si, como señala el registrador de la
propiedad calificante, la accesoriedad de la hipoteca respecto de la obligación
garantizada y la imposición de la perfecta determinación registral de ésta (artículos 1857
del Código Civil y 12 y 107 de la Ley Hipotecaria), así como su función de realización de
valor de la finca en caso de incumplimiento y el carácter esencialmente registral
procedimiento de ejecución hipotecaria (artículos 1875 del Código Civil y 130 y 145 de la
Ley Hipotecaria), imponen necesariamente la ejecución separada de aquellas hipotecas
que garantizan obligaciones diferentes y cuya estructura de responsabilidad hipotecaria
es asimismo diversa.
A este respecto debe tenerse en cuenta que las condiciones financieras de cada
obligación garantizada van a determinar la extensión objetiva de la hipoteca que la
garantiza, porque ésta tiene que ser coherente con los términos definitorios de aquella,
siendo además posible que la responsabilidad hipotecaria por los distintos conceptos
accesorios garantizados (intereses ordinarios, moratorias o costas) se haya estructurado
de distinta forma (número de años, tipo máximo, etc.), lo que determinará una distinta
forma de imputar el precia del remate (Resoluciones de 24 de agosto de 1998 y 31 de
octubre de 2013). (...)
Y si no es posible la acumulación de ejecuciones hipotecarias en pago de distintas
deudas cuando la garantía recae sobre diferentes fincas, debe entenderse que tampoco
procede la presentación simultánea conjunta de acciones hipotecarias en tales
supuestos. En definitiva, como señala el registrador de la propiedad calificante, no es
posible unificar en una sola demanda ejecutiva y por una única cantidad global, la
reclamación de obligaciones cuyas cláusulas financieras difieren.”
La resolución 5 de enero de 2020 trata la indivisibilidad de las hipotecas en aquellos
casos en los que se constituye una única hipoteca sobre varias entidades registrales. El
citado supuesto de hecho no es coincidente con el de autos en el que si bien
originariamente se trataba de dos préstamos hipotecarios constituidos sobre dos fincas
registrales, a fecha de hoy los contratos han sido declarados nulos por resolución judicial
y por tanto no existen.
Deben entenderse reemplazados por la Sentencia dictada en fecha 15 de diciembre
de 2014 por la Sección 10.ª de la Audiencia Provincial de Madrid, que establece la
obligación de la parte prestataria de restituir las cantidades que le fueron entregadas en
préstamo. El único título que habilita a mi representada para entablar reclamación frente
a los ahora ejecutados es la Sentencia dictada en su día que hace referencia a los dos
contratos de préstamo.
cve: BOE-A-2021-10793
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 154
