III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-10789)
Resolución de 7 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Almería n.º 3, por la que suspende la cancelación de la condición resolutoria en garantía de un precio aplazado que grava una finca.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 29 de junio de 2021
Sec. III. Pág. 77703
especificación al hacer la reseña de las facultades representativas (de acuerdo con la
interpretación dada por el Tribunal Supremo en su Sentencia de 20 de mayo de 2008), o
bien al emitirse el juicio de suficiencia, como se deduce de la Sentencia del Tribunal
Supremo de 23 de septiembre de 2011.
Por lo que se refiere a la calificación registral de la congruencia entre el juicio notarial
de suficiencia de las facultades representativas acreditadas y el contenido del negocio
formalizado en la escritura cuya inscripción se pretende, según la doctrina de este
Centro Directivo anteriormente referida, se entiende que hay falta de congruencia si el
citado juicio notarial es erróneo, bien por resultar así de la existencia de alguna norma
que exija algún requisito añadido como, por ejemplo, un poder expreso y concreto en
cuanto a su objeto, bien por inferirse el error de los datos contenidos en la misma
escritura que se califica, u obrantes en el propio Registro de la Propiedad o en otros
registros públicos que el notario y el registrador de la Propiedad pueden consultar.
Este carácter erróneo debe inferirse con claridad de tales datos, sin que pueda
prevalecer una interpretación de los mismos realizada por el registrador que difiera de la
que haya realizado el notario en el ejercicio de la competencia que a tal efecto le atribuye
la ley y sin perjuicio de la responsabilidad que, en su caso, pudiera deducirse contra él
por una negligente valoración de la suficiencia (vid., por todas, las Resoluciones de 11 de
diciembre de 2015 y 25 de octubre de 2016).
7. El Tribunal Supremo en la Sentencia número 643/2018, de 20 de noviembre (con
criterio seguido por la Sentencia número 661/2018, de 22 de noviembre), se ha
pronunciado en los siguientes términos:
«(…) 18 LH, cuyo párrafo primero dispone lo siguiente:
“Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas
extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así
como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en
las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro.”
Esta previsión normativa, en relación con la calificación de la capacidad de los
otorgantes, se complementa con el art. 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, en la
redacción consiguiente a la modificación introducida por la Ley 24/2005. El precepto
regula lo siguiente: (…)
En nuestra sentencia 645/2011, de 23 de septiembre, ya declaramos que la posible
contradicción que pudiera advertirse entre la previsión contenida en el art. 18 LH, que
atribuye al registrador la función de calificar “la capacidad de los otorgantes”, y el art. 98
de la Ley 24/2001, que limita la calificación registral a la “reseña indicativa del juicio
notarial de suficiencia y a la congruencia de este con el contenido del título presentado”,
debía resolverse dando prioridad a esta segunda norma, que tiene a estos efectos la
consideración de ley especial».
8. Conforme a esta normativa, parece claro que corresponde al notario emitir un
juicio de suficiencia de las facultades de representación, con una reseña del documento
auténtico del que resulta la representación, que debe ser congruente con el negocio
jurídico representativo. Y la función del registrador es calificar la existencia de esta
reseña y del juicio notarial de suficiencia, así como su congruencia con el negocio
jurídico otorgado.
La valoración de la suficiencia de las facultades de representación del otorgante de la
escritura le corresponde al notario autorizante de la escritura, sin que el registrador
pueda revisar dicho juicio de suficiencia, en la medida en que resulte congruente con el
contenido del título al que se refiere.
Para emitir ese juicio de suficiencia, el notario autorizante ha de examinar la
existencia, validez y vigencia del poder del que resulta la legitimación. Y en la escritura o
el título otorgado, el notario debe dejar constancia expresa de que ha cumplido esa
obligación, es decir, que ha comprobado la validez y vigencia del poder, además de
cve: BOE-A-2021-10789
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 154
Martes 29 de junio de 2021
Sec. III. Pág. 77703
especificación al hacer la reseña de las facultades representativas (de acuerdo con la
interpretación dada por el Tribunal Supremo en su Sentencia de 20 de mayo de 2008), o
bien al emitirse el juicio de suficiencia, como se deduce de la Sentencia del Tribunal
Supremo de 23 de septiembre de 2011.
Por lo que se refiere a la calificación registral de la congruencia entre el juicio notarial
de suficiencia de las facultades representativas acreditadas y el contenido del negocio
formalizado en la escritura cuya inscripción se pretende, según la doctrina de este
Centro Directivo anteriormente referida, se entiende que hay falta de congruencia si el
citado juicio notarial es erróneo, bien por resultar así de la existencia de alguna norma
que exija algún requisito añadido como, por ejemplo, un poder expreso y concreto en
cuanto a su objeto, bien por inferirse el error de los datos contenidos en la misma
escritura que se califica, u obrantes en el propio Registro de la Propiedad o en otros
registros públicos que el notario y el registrador de la Propiedad pueden consultar.
Este carácter erróneo debe inferirse con claridad de tales datos, sin que pueda
prevalecer una interpretación de los mismos realizada por el registrador que difiera de la
que haya realizado el notario en el ejercicio de la competencia que a tal efecto le atribuye
la ley y sin perjuicio de la responsabilidad que, en su caso, pudiera deducirse contra él
por una negligente valoración de la suficiencia (vid., por todas, las Resoluciones de 11 de
diciembre de 2015 y 25 de octubre de 2016).
7. El Tribunal Supremo en la Sentencia número 643/2018, de 20 de noviembre (con
criterio seguido por la Sentencia número 661/2018, de 22 de noviembre), se ha
pronunciado en los siguientes términos:
«(…) 18 LH, cuyo párrafo primero dispone lo siguiente:
“Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas
extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así
como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en
las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro.”
Esta previsión normativa, en relación con la calificación de la capacidad de los
otorgantes, se complementa con el art. 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, en la
redacción consiguiente a la modificación introducida por la Ley 24/2005. El precepto
regula lo siguiente: (…)
En nuestra sentencia 645/2011, de 23 de septiembre, ya declaramos que la posible
contradicción que pudiera advertirse entre la previsión contenida en el art. 18 LH, que
atribuye al registrador la función de calificar “la capacidad de los otorgantes”, y el art. 98
de la Ley 24/2001, que limita la calificación registral a la “reseña indicativa del juicio
notarial de suficiencia y a la congruencia de este con el contenido del título presentado”,
debía resolverse dando prioridad a esta segunda norma, que tiene a estos efectos la
consideración de ley especial».
8. Conforme a esta normativa, parece claro que corresponde al notario emitir un
juicio de suficiencia de las facultades de representación, con una reseña del documento
auténtico del que resulta la representación, que debe ser congruente con el negocio
jurídico representativo. Y la función del registrador es calificar la existencia de esta
reseña y del juicio notarial de suficiencia, así como su congruencia con el negocio
jurídico otorgado.
La valoración de la suficiencia de las facultades de representación del otorgante de la
escritura le corresponde al notario autorizante de la escritura, sin que el registrador
pueda revisar dicho juicio de suficiencia, en la medida en que resulte congruente con el
contenido del título al que se refiere.
Para emitir ese juicio de suficiencia, el notario autorizante ha de examinar la
existencia, validez y vigencia del poder del que resulta la legitimación. Y en la escritura o
el título otorgado, el notario debe dejar constancia expresa de que ha cumplido esa
obligación, es decir, que ha comprobado la validez y vigencia del poder, además de
cve: BOE-A-2021-10789
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