III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-10069)
Resolución de 3 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cambados, por la que deniega la inmatriculación de una finca.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 16 de junio de 2021
Sec. III. Pág. 73517
del 14 de marzo de 2007, n.º 152/2007 (RDGRN del 21 de febrero de 2008, y BOE
del 30 de abril de 2008).
Entonces ¿cuál fue la finalidad de la reforma del artículo 205 de la Ley en el
año 2015? Como señala la exposición de motivos, procede a regular de una manera más
minuciosa la inmatriculación mediante título público de adquisición del antiguo 205,
mediante nuevos requisitos.
Según la RDG del 28 de septiembre de 2018, "La diferencia esencial entre ambas
redacciones legales no se encuentra tanto en la necesidad de que el título público
inmatriculador sea traslativo, pues tal exigencia aunque no viniera expresamente
formulada en la anterior dicción legal, sí que resulta implícita en ella, como
reiteradamente ha venido considerando la doctrina jurídica y la propia doctrina
consolidada de la DG, sino que tal diferencia esencial radica en los dos requisitos, uno
relativo a la forma documental y otro al momento temporal, exigidos para acreditar que el
otorgante de ese título público traslativo hubiera adquirido su derecho con anterioridad".
El denominador común de todas las resoluciones invocadas por la Registradora, es
el mismo, que no se creen dos títulos "ad hoc" para inmatricular, nada más (artículos 18
y 99 LH)
La Registradora saca de contexto la doctrina de la DG, para justificar un exceso de
calificación, como resulta de resoluciones como la de 23 de diciembre de 2020 (dudas
sobre invasión de dominio público), de 28 de noviembre de 2019 (dudas sobre la
identidad de la finca).
Literalmente el artículo 205 párrafo 2, LH: El Registrador deberá verificar la falta de
previa inscripción de la finca a favor de persona alguna y no habrá de tener dudas
fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se
pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas.
Según los argumentos de la Registradora, don J. M. P. O. "(…)", olvidándose que,
para la protección del tercero, tenemos el artículo 207 de la ley Hipotecaria, también, tras
la redacción dada por la Ley 13/2015. Este artículo alude, a diferencia de su redacción
anterior, al artículo 34 de la LH, que protege al tercero de buena fe. El principio del
artículo 34 LH tiene excepciones, y una de ellas es el artículo 207 LH, para el caso de
inmatriculación. Puede ser que el legislador esté pensando que el transmitente del
artículo 205 no sea un titular (no ya registral) "material" o "documental", y se trate de, por
ejemplo, un titular consensual o en virtud de documento privado no inscribible, ¿le
bastaría a la Registradora un documento privado de compra, liquidado o sin liquidar, para
disipar dudas?, ¿o serían suficientes las declaraciones de testigos y publicación de
edictos en el ayuntamiento respectivo, como en las actas? ¿Sería suficiente?
Dice que es solo porque es una herencia, y que ello "no suponga exigir un triple
título" (…)
Siguiendo el razonamiento de la Registradora, ¿no quedaría sin contenido el
artículo 207, si efectivamente pudiera el titular demostrar fehacientemente su
adquisición? ¿cómo va a demostrar don J. M. P. O. que su madre era dueña? Sin
embargo, ella tiene muy claro que no lo es por lo que dice el testamento. ¿Y si heredó o
compró las fincas después de otorgar testamento y antes de fallecer? ¿tiene que probar
eso el heredero, que no hay más bienes en la herencia? Podría el banco decirle lo
mismo a la hora de retirar el dinero de su madre.
A pesar de que dice "sin que ello implique prejuzgar la verdadera titularidad de las
fincas" en realidad sí lo hace, es decir, porque lo que está diciendo es "no sé de quién
son, pero de lo que estoy segura es que, de su madre, no". Para la Registradora hay que
demostrar que la finca era de su madre. Así puestos, podía pedir que demostraran que
doña C. L. S. y don J. M. P. O. están casados, porque ella tiene indicios de que don J. M.
P. O. es soltero, y así, hasta el infinito y más allá.
En cuanto al catastro, que es un registro administrativo, cuya finalidad es favorecer
"el cumplimiento de las obligaciones fiscales y evitar el fraude en el sector inmobiliario"
según la exposición de motivos de la Ley del Catastro Inmobiliario, se cumple lo
dispuesto en el artículo 9 de LH, es decir, se aporta certificación catastral descriptiva y
cve: BOE-A-2021-10069
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 143
Miércoles 16 de junio de 2021
Sec. III. Pág. 73517
del 14 de marzo de 2007, n.º 152/2007 (RDGRN del 21 de febrero de 2008, y BOE
del 30 de abril de 2008).
Entonces ¿cuál fue la finalidad de la reforma del artículo 205 de la Ley en el
año 2015? Como señala la exposición de motivos, procede a regular de una manera más
minuciosa la inmatriculación mediante título público de adquisición del antiguo 205,
mediante nuevos requisitos.
Según la RDG del 28 de septiembre de 2018, "La diferencia esencial entre ambas
redacciones legales no se encuentra tanto en la necesidad de que el título público
inmatriculador sea traslativo, pues tal exigencia aunque no viniera expresamente
formulada en la anterior dicción legal, sí que resulta implícita en ella, como
reiteradamente ha venido considerando la doctrina jurídica y la propia doctrina
consolidada de la DG, sino que tal diferencia esencial radica en los dos requisitos, uno
relativo a la forma documental y otro al momento temporal, exigidos para acreditar que el
otorgante de ese título público traslativo hubiera adquirido su derecho con anterioridad".
El denominador común de todas las resoluciones invocadas por la Registradora, es
el mismo, que no se creen dos títulos "ad hoc" para inmatricular, nada más (artículos 18
y 99 LH)
La Registradora saca de contexto la doctrina de la DG, para justificar un exceso de
calificación, como resulta de resoluciones como la de 23 de diciembre de 2020 (dudas
sobre invasión de dominio público), de 28 de noviembre de 2019 (dudas sobre la
identidad de la finca).
Literalmente el artículo 205 párrafo 2, LH: El Registrador deberá verificar la falta de
previa inscripción de la finca a favor de persona alguna y no habrá de tener dudas
fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se
pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas.
Según los argumentos de la Registradora, don J. M. P. O. "(…)", olvidándose que,
para la protección del tercero, tenemos el artículo 207 de la ley Hipotecaria, también, tras
la redacción dada por la Ley 13/2015. Este artículo alude, a diferencia de su redacción
anterior, al artículo 34 de la LH, que protege al tercero de buena fe. El principio del
artículo 34 LH tiene excepciones, y una de ellas es el artículo 207 LH, para el caso de
inmatriculación. Puede ser que el legislador esté pensando que el transmitente del
artículo 205 no sea un titular (no ya registral) "material" o "documental", y se trate de, por
ejemplo, un titular consensual o en virtud de documento privado no inscribible, ¿le
bastaría a la Registradora un documento privado de compra, liquidado o sin liquidar, para
disipar dudas?, ¿o serían suficientes las declaraciones de testigos y publicación de
edictos en el ayuntamiento respectivo, como en las actas? ¿Sería suficiente?
Dice que es solo porque es una herencia, y que ello "no suponga exigir un triple
título" (…)
Siguiendo el razonamiento de la Registradora, ¿no quedaría sin contenido el
artículo 207, si efectivamente pudiera el titular demostrar fehacientemente su
adquisición? ¿cómo va a demostrar don J. M. P. O. que su madre era dueña? Sin
embargo, ella tiene muy claro que no lo es por lo que dice el testamento. ¿Y si heredó o
compró las fincas después de otorgar testamento y antes de fallecer? ¿tiene que probar
eso el heredero, que no hay más bienes en la herencia? Podría el banco decirle lo
mismo a la hora de retirar el dinero de su madre.
A pesar de que dice "sin que ello implique prejuzgar la verdadera titularidad de las
fincas" en realidad sí lo hace, es decir, porque lo que está diciendo es "no sé de quién
son, pero de lo que estoy segura es que, de su madre, no". Para la Registradora hay que
demostrar que la finca era de su madre. Así puestos, podía pedir que demostraran que
doña C. L. S. y don J. M. P. O. están casados, porque ella tiene indicios de que don J. M.
P. O. es soltero, y así, hasta el infinito y más allá.
En cuanto al catastro, que es un registro administrativo, cuya finalidad es favorecer
"el cumplimiento de las obligaciones fiscales y evitar el fraude en el sector inmobiliario"
según la exposición de motivos de la Ley del Catastro Inmobiliario, se cumple lo
dispuesto en el artículo 9 de LH, es decir, se aporta certificación catastral descriptiva y
cve: BOE-A-2021-10069
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