BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 16 de junio de 2021

Sec. III. Pág. 73514

momento de su fallecimiento, a su hijo J. M. y a la esposa de este, la legataria Doña M.
C. L. S.". Dicha finca, la registral 14.547 fue inscrita a favor de los citados cónyuges en
virtud de escritura de herencia otorgada por el contador-partidor al efecto designado.
En el supuesto objeto de la presente nota de calificación confluyen dos realidades:
La falta absoluta de título por parte de la causante, que impide al heredero dar
cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 16 de la Ley Hipotecaria, y el catastro en
investigación. Consultada la base de datos de la Sede Electrónica del catastro, hasta
donde se ha podido consultar, ambas fincas están en situación de "en investigación"
desde 1996.
De lo expuesto, resulta que la causante carece de cualquier tipo de documentación
acreditativa de la propiedad de la finca, pretendiéndose la inmatriculación por el juego
del doble título, herencia cuyos efectos se retrotraerían a la fecha de fallecimiento de la
causante, y posterior aportación a gananciales, supuesto admitido por la DGSJFP en
diversas resoluciones, que con el objeto de facilitar la inmatriculación por la vía del
artículo 205 de la Ley Hipotecaria ha admitido el doble título de la misma fecha, cuando
el primero de ellos es una herencia.
Sin embargo, también ha sido constante la doctrina de la DGSJFP acerca de los
medios que tiene el registrador de la propiedad a la hora de calificar el doble título, en
concreto, a la hora de calificar si este doble título puede ser un medio artificioso para
conseguir la inmatriculación de fincas no inscritas a favor de nadie en el Registro de la
Propiedad, en el caso de escrituras sucesivas otorgadas "ad hoc" al solo efecto de lograr
la inmatriculación; por ejemplo, las fechas de las escrituras, el nulo coste fiscal, que no
haya en realidad un cambio o transmisión del dominio, sino transmisiones circulares, sin
que pueda basarse en meras sospechas. En el presente supuesto, la manifestación
expresa de la testadora realizada menos de dos meses antes de su fallecimiento, de que
el único bien que constituye su herencia es una finca registral plenamente identificada,
ya inscrita a favor del heredero y de la legataria, unido a la falta de acreditación del título
de la causante y al hecho de estar ambas parcelas catastrales en investigación, el nulo
coste fiscal de ambas escrituras y el hecho de que la finca se inscribiría a favor del
matrimonio por aportación a gananciales, siendo así que el marido es heredero de la
causante y la esposa legataria del tercio libre, sin que haya un verdadero cambio en la
titularidad de los bienes, constituyen a juicio de la registradora que suscribe indicio más
que suficiente de la posibilidad de que la doble titulación únicamente pretenda la
inmatriculación, y haya sido otorgada a ese solo efecto, sin que ello implique prejuzgar la
verdadera titularidad de las fincas.
Por otra parte, el artículo 16 de la Ley Hipotecaria dispone que "Los dueños de
bienes inmuebles o derechos reales por testamento u otro título universal o singular, que
no los señale y describa individualmente, podrán obtener su inscripción, presentando
dicho título con el documento, en su caso, que pruebe haberles sido aquél transmitido y
justificando con cualquier otro documento fehaciente que se hallan comprendidos en él
los bienes que traten de inscribir". Al poner en relación este precepto con lo dispuesto en
el artículo 205 de la misma Ley «por personas que acrediten haber adquirido la
propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante
título público» parece que la acreditación de la adquisición por título público hereditario,
habrá de cumplir necesariamente con las previsiones del artículo 16, "justificando con
cualquier otro documento fehaciente que se hallen comprendidos en él los bienes que se
trata de inscribir", sin que ello suponga exigir un triple título (el inmatriculador, el título
previo y el antetítulo de ese título previo), sino simplemente que el título previo
hereditario cumpla con los requisitos que para la sucesión universal impone el artículo 16
de la Ley Hipotecaria.
Fundamentos de Derecho: Artículo 205 de la Ley Hipotecaria que dispone que
"Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren
inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos
otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos
un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista

cve: BOE-A-2021-10069
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Núm. 143