BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 143

Miércoles 16 de junio de 2021

Sec. III. Pág. 73524

en cuyas inscripciones no se identifican las plazas de aparcamiento y/o trastero con que
se corresponden.

1. El sistema registral español de folio real, recogido en los artículos 7, 8, 13 y 243
de la Ley Hipotecaria, gira en torno a la finca como elemento esencial de modo que se
exige que cada finca goce de un número y un folio registral propio, cuya primera
inscripción será de dominio y en el que posteriormente podrán irse inscribiendo los
derechos reales, cargas y limitaciones del dominio para que surtan efectos contra
terceros.
2. Conforme al artículo 20 de la Ley Hipotecaria (en adelante LH) que recoge el
principio de tracto sucesivo, "para inscribir o anotar títulos por los que se declaren,
transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre
inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que
otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. En el caso de resultar
inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o
gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada". En aplicación de esta
norma, fue ya inscrita en virtud de la escritura de herencia la misma participación indivisa
que constaba inscrita a favor del causante.
3. El principio de la obligatoriedad de los pactos contractuales, recogido en los arts.
1091 y 1258 del Código civil, implica que cualquier alteración de su contenido requiera
para su eficacia el consentimiento de todos los que en él fueron parte, consentimiento
que, al menos a efectos registrales, ha de constar de forma expresa y auténtica. La
DGRN (así, en Resoluciones de 13/04/2009, 12/08/2011, 01/03/2013 y 07/07/2015), tras
reconocer como evidente la posibilidad de rectificar las declaraciones vertidas en una
escritura pública, ha afirmado constantemente que no basta que al nuevo otorgamiento
concurra solo uno de los otorgantes de la escritura inicial, ni siquiera basta con que el no
compareciente asienta en el acto de ser notificado por el notario autorizante de la
escritura de rectificación, sino que para rectificar una escritura es necesario el concurso
de todos los que la firmaron, o sus herederos, pues al Registro sólo pueden acceder
títulos plenamente válidos. Es por tanto necesario en este caso para la rectificación de la
escritura de compraventa a favor del causante el consentimiento de la entidad
vendedora.
4. Así mismo, como declara la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública en Resolución de 14 de febrero de. 2020, no existe error, aunque pueda existir
una inexactitud registral, si el dato que se considera incorrecto se tomó de los títulos que
causaron la inscripción. Por ello la rectificación deberá practicarse en la forma
establecida en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, siendo necesario el consentimiento
unánime de los cotitulares del dominio y demás derechos inscritos sobre las
participaciones indivisas en que se halla dividido el departamento privativo único descrito
como dependencia semisótano que se destina a aparcamientos y trasteros, pues se
hallan ya transmitidas e inscritas la totalidad de las participaciones indivisas en que
idealmente se divide, o en su defecto resolución judicial recaída en el procedimiento
correspondiente entablado contra todos ellos (con arreglo a los arts. 20 y 38 LH)
hallándose entretanto la inscripción practicada bajo la salvaguardia de los Tribunales,
produciendo todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos
establecidos en la Ley, según dispone el art. 1, párrafo 3.º LH.
Acuerdo:
En virtud de lo anteriormente expuesto, suspendo la inscripción, en razón a los
fundamentos de derecho antes expresados.
Notifíquese éste acuerdo en el plazo máximo de diez días hábiles desde esta fecha.

cve: BOE-A-2021-10070
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