III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-10066)
Resolución de 2 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Pedreguer a inscribir un testimonio de un decreto de adjudicación y el correspondiente mandamiento de cancelación dictado en un procedimiento de ejecución hipotecaria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 16 de junio de 2021
Sec. III. Pág. 73479
recogido en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria. De seguir esa doctrina, el fraude
procesal está servido (cita el profesor M. A., página 993 de Proceso Civil, 9.ª edición).
En el presente caso, doña E. R. Y. anotó su demanda, el 14 de mayo de 2009, dando
publicidad sobre la finca 3788 de Beniarbeig de una posible mutación jurídico real de la
propiedad. El juez otorgó escritura de elevación a público de su documento privado de
compraventa y la inscribió el 7 de diciembre de 2010. En la escritura, como se ha
recogido en los hechos de la presente calificación y así se desprende de su asiento de
inscripción, se dice: "la obligación de la mercantil Ingicarsa, S.L. de cancelar la carga que
pesa sobre el inmueble transmitido, a su exclusivo cargo, comunicándose por la parte
compradora el objeto de la escritura a la entidad bancaria concedente del préstamo
hipotecario y ello, sin perjuicio de que, entre tanto se produce tal cancelación, la parte
vendedora atenderá de modo íntegro las cuotas mensuales de tal préstamo hipotecario".
Cerca de tres años y medio después de la anotación de demanda se expide la
certificación de cargas con destino a la ejecución hipotecaria. Tiempo, más que suficiente,
para conocer el estado del Registro y las titularidades que éste publica; a ello, habrá que
sumarle la indicación expresa –que consta en la escritura de elevación a público del
documento privado– de comunicación de la escritura de compra a la entidad bancaria qua
planteó la demanda inicial. Por tanto, se entiende acreditada ante el acreedor inicial, esto
es Banco de Sabadell, SA, la adquisición por compra de la señora R. Y.
b) Por otro lado, están quienes siguiendo al profesor M. A. entienden que, la falta
de la demanda implica la nulidad porque impide que la relación jurídico procesal quede
correctamente constituida desde el primer momento y la notificación ulterior, pese a sus
efectos, no suple ese defecto. En resumen, falta de litisconsorcio pasivo necesario.
Requisito este de orden público, recogido en la Sentencia del Tribunal Constitucional,
Sala Primara, Sentencia 79/2013 de 8 de abril, Rec. 6996/2011:
"En este sentido, al art. 685 LEC establece que la demanda debe dirigirse frente al
tercer poseedor de los bienes hipotecados ‘siempre que este último hubiese acreditado
al acreedor la adquisición de dichos bienes’, precepto éste que entendido según el
art. 24 CE nos lleva a la conclusión de que la situación de litisconsorcio necesario se
produce en todo caso respecto de quien tiene inscrito su título adquisitivo, pues el
procedimiento de ejecución hipotecaria no puede desarrollarse a espaldas del titular
registral, al serlo con anterioridad al inicio del proceso de ejecución hipotecaria. En
efecto, en la cuestión planteada la inscripción en el Registro produce la protección del
titular derivada de la publicidad registral, con efectos erga omnes, por lo que debe
entenderse acreditada ante el acreedor la adquisición desde el momento en que este
conoce el contenido de la titularidad publicada, que está amparada por la presunción de
exactitud registral. Esta solución resulta reforzada por lo dispuesto en el art. 538.1.3
LEC, de aplicación al proceso especial de ejecución hipotecaria ex art. 681.1 LEC, donde
se reconoce la condición de parte al titular de los bienes especialmente afectos al pago
de la deuda, así como por lo dispuesto en el art. 132 de la Ley hipotecaria, que exige al
Registrador, a la hora de realizar la calificación del título que constate si se ha
demandado y requerido el pago al deudor, hipotecante no deudor y ‘terceros poseedores
que tengan inscrito su derecho en el registro en el momento de expedirse certificación de
cargas en el procedimiento".
Este mismo pronunciamiento ha sido recogido, en múltiples Rs de la hoy DGSJFP,
entre ellas, por citar algunas de las más recientes, las de fecha 29 de noviembre
de 2012; 14 de febrero de 2014, 7 de marzo de 2014, 10 de abril de 2014; 11 de
noviembre de 2015; 27 junio 2016, 2 agosto 2016, 23 enero 2017, 22 mayo 2017, 10
julio 2017, 13 septiembre 2017, 15 febrero 2018, 20 de abril de 2018, 19 y 24 de
septiembre de 2018, 26 de julio de 2019, que establecen una doctrina muy clara al
respecto:
El tercer adquirente debe ser demandado en el procedimiento hipotecario si, antes
de la interposición de la demanda tiene su título inscrito, quedando suficientemente
cve: BOE-A-2021-10066
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 143
Miércoles 16 de junio de 2021
Sec. III. Pág. 73479
recogido en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria. De seguir esa doctrina, el fraude
procesal está servido (cita el profesor M. A., página 993 de Proceso Civil, 9.ª edición).
En el presente caso, doña E. R. Y. anotó su demanda, el 14 de mayo de 2009, dando
publicidad sobre la finca 3788 de Beniarbeig de una posible mutación jurídico real de la
propiedad. El juez otorgó escritura de elevación a público de su documento privado de
compraventa y la inscribió el 7 de diciembre de 2010. En la escritura, como se ha
recogido en los hechos de la presente calificación y así se desprende de su asiento de
inscripción, se dice: "la obligación de la mercantil Ingicarsa, S.L. de cancelar la carga que
pesa sobre el inmueble transmitido, a su exclusivo cargo, comunicándose por la parte
compradora el objeto de la escritura a la entidad bancaria concedente del préstamo
hipotecario y ello, sin perjuicio de que, entre tanto se produce tal cancelación, la parte
vendedora atenderá de modo íntegro las cuotas mensuales de tal préstamo hipotecario".
Cerca de tres años y medio después de la anotación de demanda se expide la
certificación de cargas con destino a la ejecución hipotecaria. Tiempo, más que suficiente,
para conocer el estado del Registro y las titularidades que éste publica; a ello, habrá que
sumarle la indicación expresa –que consta en la escritura de elevación a público del
documento privado– de comunicación de la escritura de compra a la entidad bancaria qua
planteó la demanda inicial. Por tanto, se entiende acreditada ante el acreedor inicial, esto
es Banco de Sabadell, SA, la adquisición por compra de la señora R. Y.
b) Por otro lado, están quienes siguiendo al profesor M. A. entienden que, la falta
de la demanda implica la nulidad porque impide que la relación jurídico procesal quede
correctamente constituida desde el primer momento y la notificación ulterior, pese a sus
efectos, no suple ese defecto. En resumen, falta de litisconsorcio pasivo necesario.
Requisito este de orden público, recogido en la Sentencia del Tribunal Constitucional,
Sala Primara, Sentencia 79/2013 de 8 de abril, Rec. 6996/2011:
"En este sentido, al art. 685 LEC establece que la demanda debe dirigirse frente al
tercer poseedor de los bienes hipotecados ‘siempre que este último hubiese acreditado
al acreedor la adquisición de dichos bienes’, precepto éste que entendido según el
art. 24 CE nos lleva a la conclusión de que la situación de litisconsorcio necesario se
produce en todo caso respecto de quien tiene inscrito su título adquisitivo, pues el
procedimiento de ejecución hipotecaria no puede desarrollarse a espaldas del titular
registral, al serlo con anterioridad al inicio del proceso de ejecución hipotecaria. En
efecto, en la cuestión planteada la inscripción en el Registro produce la protección del
titular derivada de la publicidad registral, con efectos erga omnes, por lo que debe
entenderse acreditada ante el acreedor la adquisición desde el momento en que este
conoce el contenido de la titularidad publicada, que está amparada por la presunción de
exactitud registral. Esta solución resulta reforzada por lo dispuesto en el art. 538.1.3
LEC, de aplicación al proceso especial de ejecución hipotecaria ex art. 681.1 LEC, donde
se reconoce la condición de parte al titular de los bienes especialmente afectos al pago
de la deuda, así como por lo dispuesto en el art. 132 de la Ley hipotecaria, que exige al
Registrador, a la hora de realizar la calificación del título que constate si se ha
demandado y requerido el pago al deudor, hipotecante no deudor y ‘terceros poseedores
que tengan inscrito su derecho en el registro en el momento de expedirse certificación de
cargas en el procedimiento".
Este mismo pronunciamiento ha sido recogido, en múltiples Rs de la hoy DGSJFP,
entre ellas, por citar algunas de las más recientes, las de fecha 29 de noviembre
de 2012; 14 de febrero de 2014, 7 de marzo de 2014, 10 de abril de 2014; 11 de
noviembre de 2015; 27 junio 2016, 2 agosto 2016, 23 enero 2017, 22 mayo 2017, 10
julio 2017, 13 septiembre 2017, 15 febrero 2018, 20 de abril de 2018, 19 y 24 de
septiembre de 2018, 26 de julio de 2019, que establecen una doctrina muy clara al
respecto:
El tercer adquirente debe ser demandado en el procedimiento hipotecario si, antes
de la interposición de la demanda tiene su título inscrito, quedando suficientemente
cve: BOE-A-2021-10066
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Núm. 143
