BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 16 de junio de 2021

Sec. III. Pág. 73486

subrogado en el contenido obligacional garantizado con la hipoteca (...). Desde la estricta
perspectiva constitucional, una línea constante y uniforme de este Tribunal en materia de
acceso al proceso en general (art. 24.1 CE), y al procedimiento de ejecución hipotecaria
en particular, ha promovido la defensa, dando la oportunidad de participar,
contradictoriamente, en la fase de ejecución de este procedimiento especial, al existir
una posición privilegiada del acreedor derivada de la fuerza ejecutiva del título».
En este sentido, el artículo 685 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que la
demanda debe dirigirse frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados «siempre
que este último hubiese acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes»,
precepto este que, entendido según el artículo 24 de la Constitución Española, nos lleva
a la conclusión de que la situación de litis consorcio necesario se produce en todo caso
respecto de quien tiene inscrito su título adquisitivo, pues el procedimiento de ejecución
hipotecaria no puede desarrollarse a espaldas del titular registral, como aquí ha
sucedido, al serlo con anterioridad al inicio del proceso de ejecución hipotecaria. En
efecto, la inscripción en el Registro produce la protección de la titular derivada de la
publicidad registral, con efectos erga omnes, por lo que debe entenderse acreditada ante
el acreedor la adquisición desde el momento en que este conoce el contenido de la
titularidad publicada, que está amparada por la presunción de exactitud registral.
Esta solución resulta reforzada por lo dispuesto en el artículo 538.1.3 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil, de aplicación al proceso especial de ejecución hipotecaria ex
artículo 681.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, donde se reconoce la condición de parte
al titular de los bienes especialmente afectos al pago de la deuda, así como por lo
dispuesto en el artículo 132 de la Ley Hipotecaria, que exige al registrador, a la hora de
realizar la calificación del título, que constate si se ha demandado y requerido de pago al
deudor, hipotecante no deudor y «terceros poseedores que tengan inscritos su derecho
en el Registro en el momento de expedirse certificación de cargas en el procedimiento».
De conformidad, pues, con esta doctrina constitucional el tercer adquirente debe ser
demandado en el procedimiento hipotecario si antes de la interposición de la demanda
tiene su título inscrito quedando suficientemente acreditada frente al acreedor
(artículo 685.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) desde el momento que éste conoce el
contenido de la titularidad publicada.
3. En el presente caso, la adquisición por el nuevo titular se realizó en 2010, con
fecha anterior a la presentación de la demanda, interpuesta el 31 de julio de 2012. Pero
no solo la adquisición fue anterior a la demanda, también, y fundamentalmente, su
inscripción registral, practicada con fecha 7 de diciembre de 2010, se produjo con
anterioridad a aquélla, por lo que no puede alegarse, en los términos antes expuestos, el
desconocimiento de la existencia del tercer poseedor y en todo caso, las anteriores
circunstancias se pusieron de manifiesto en la certificación expedida en sede del
procedimiento de ejecución con fecha de 29 de octubre de 2012. Así mismo, y conforme
a la reiterada doctrina de este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en «Vistos»),
la posterior notificación que sobre la existencia de dicho procedimiento se haya podido
realizar al actual titular no puede suplir a la debida demanda y requerimiento de pago.
Lo anterior, que llevaría a la desestimación de este recurso, no puede sostenerse, sin
embargo, en el caso que motiva el presente expediente.
Como ya ha señalado esta Dirección General en Resoluciones como las de 2 de
agosto de 2016 o 22 de mayo de 2017, si bien el registrador debe velar por la
intervención del tercer poseedor en el procedimiento en la forma dispuesta por la
legislación invocada, una vez una resolución judicial firme decide sobre dicha cuestión,
no le compete cuestionar la oportunidad de tal decisión conforme al artículo 100 del
Reglamento Hipotecario.
En atención a ello el recurso ha de ser estimado. Como antes se ha expresado, el
Juzgado, mediante auto de 3 de julio de 2019, hace constar que, «la notificación a los
dos ejecutados en esta causa se realizó correctamente. En el caso de doña E., nada
cabe decir, dado que se personó de inmediato tras la comunicación del Registro

cve: BOE-A-2021-10066
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Núm. 143