BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 16 de junio de 2021

Sec. III. Pág. 73485

virtud del principio constitucional de tutela judicial efectiva, y por aparecer protegidos por
el Registro, han de ser emplazados de forma legal en el procedimiento.
Por ello, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el
artículo 18 de la propia ley) extiende la calificación registral sobre actuaciones judiciales
a la competencia del juez o tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el
procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del
documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro, todo ello limitado a los
exclusivos efectos de la inscripción.
Y este Centro Directivo ha declarado reiteradamente que la calificación por los
registradores del cumplimiento del tracto sucesivo no supone apreciar una eventual
tramitación defectuosa (que no compete al registrador determinar), sino la puesta de
manifiesto por éstos de la existencia de un obstáculo registral (cfr. Resolución de 18 de
junio [2.ª] y 13 de septiembre de 2012). Todo ello, no es sino consecuencia de un
principio registral fundamental, el de legitimación, regulado en el artículo 38 de la Ley
Hipotecaria cuando determina que «a todos los efectos legales se presumirá que los
derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma
determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga
inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos».
Como se ha señalado, el párrafo primero del artículo 685 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil condiciona la legitimación pasiva del tercer poseedor a que éste hubiese acreditado
al acreedor la adquisición de la finca.
El Tribunal Supremo había entendido que este requisito implicaba una «conducta
positiva» a cargo del adquirente (Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio del 2004)
no siendo suficiente por lo tanto para entender cumplida aquella condición con su
inscripción en el Registro de la Propiedad. En este sentido y para rechazar que fuera
suficiente que con anterioridad a la presentación de la demanda estuviera inscrito el
título en el Registro de la Propiedad, razonaba en la Sentencia de 28 de septiembre
de 2009 que «no es ésta la interpretación correcta de las normas en cuestión ya que de
las mismas se desprende que el acreedor hipotecario no está obligado inicialmente a
examinar el contenido del Registro para requerir de pago a cualquier adquirente posterior
de la finca hipotecada, sino que únicamente ha de hacerlo a aquél que le «acreditó» la
adquisición, exigiéndole la ley simplemente la aportación de su título de ejecución
debidamente inscrito».
Sin embargo, esta postura (muy criticada por un sector de la doctrina) que es la que
sostiene el recurrente, no puede mantenerse tras la Sentencia del Tribunal Constitucional
número 79/2013, de 8 de abril, por la que sienta «doctrina sobre la proyección que desde
la perspectiva del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva (artículo 24.1 de la
Constitución Española) tiene la inscripción registral y su publicidad» en un procedimiento
de ejecución hipotecaria y en especial «la cuestión relativa a la constitución de la
relación jurídico procesal» en este tipo de procedimientos «en relación con el titular de la
finca que ha inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad». Según la doctrina del
Tribunal Constitucional –reiterada por la citada Sentencia– «el procedimiento de
ejecución hipotecaria se caracteriza como un procedimiento de realización del valor de la
finca hipotecada, que carece de una fase de cognición y cuya estructura resulta lógica a
partir de la naturaleza del título, donde se limita extraordinariamente la contradicción
procesal, si bien ello no significa que se produzca indefensión por el carácter no
definitivo del procedimiento, puesto que las cuestiones de fondo quedan intactas y
pueden discutirse después con toda amplitud (en el mismo sentido, STC 158/1997, de 2
de octubre, FJ 6, y ATC 113/2011, de 19 de julio, FJ 4, en relación con el procedimiento
especial de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil)». Sin embargo, como añade la
reiterada Sentencia, «la validez global de la estructura procedimental de la ejecución
hipotecaria en modo alguno admite excepciones al derecho de defensa de los
interesados, no siendo admisibles lecturas restrictivas de la intervención de quienes son
titulares de derechos e intereses legítimos, entre los que figuran los denominados
legalmente como «terceros poseedores» y el propietario de los bienes que no se ha

cve: BOE-A-2021-10066
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Núm. 143