BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 16 de junio de 2021

Sec. III. Pág. 73443

Son, por tanto, los artículos 98-1-2 de la Ley 24/2001 y el artículo 166 del R.N. los
que delimitan cual es la función calificadora del Notario y del Registrador. El Notario tiene
a la vista el documento o documentos de los que resultan las facultades representativas,
lo reseña (sin necesidad de transcribir ni acompañar) y hace el juicio de suficiencia de
forma congruente con el negocio documentado. Por su parte, el Registrador verifica si
las anteriores actuaciones se han realizado por el Notario pero sin que pueda revisar el
juicio emitido por el mismo. Esto es lógico puesto que la función de uno y otro funcionario
se realizan en momentos diferentes, quedando perfeccionado el negocio jurídico, en el
caso que nos ocupa de compraventa, en el momento del otorgamiento de la escritura, en
la que las partes realizan sus prestaciones. Iría contra todo principio de seguridad
jurídica que, una vez calificado favorablemente por el Notario las facultades de un
representante, una calificación, muy posterior, pudiera revisarla como insuficiente.
El planteamiento expuesto es el criterio seguido por innumerables resoluciones del
Centro Directivo, así como también por el Tribunal Supremo en su Sentencia 643/2018
de 20 de noviembre de 2018, de la que transcribimos las siguientes consideraciones:
"(...) En nuestra sentencia 645/2011, de 23 de septiembre, ya declaramos que la
posible contradicción que pudiera advertirse entre la previsión contenida en el art. 18 LH,
que atribuye al Registrador la función de calificar 'la capacidad de los otorgantes' y el
art. 98 de la Ley 24/2001, que limita la calificación registral a la 'reseña indicativa del
juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de este con el contenido del título
presentado", debía resolverse dando prioridad a esta segunda norma, que tiene a estos
efectos la consideración de la ley especial.
Conforme a todo lo anterior, parece claro que corresponde al Notario emitir un juicio
de suficiencia de las facultades de representación con una reseña del documento
auténtico del que resulta la representación, que debe ser congruente con el negocio
jurídico representativo. Y la función del Registrador es calificar la existencia de esta
reseña y del juicio notarial de suficiencia, así como su congruencia con el negocio
jurídico otorgado. La valoración de la suficiencia de las facultades de representación del
otorgante de la escritura le corresponde al Notario autorizante de la escritura, sin que el
Registrador pueda revisar dicho juicio de suficiencia, en la medida en que resulte
congruente con el contenido del título al que se refiere. Para emitir ese juicio de
suficiencia, el Notario autorizante ha de examinar la existencia, validez y vigencia del
poder (léase en nuestro caso nombramiento del cargo de tutor y autorización judicial
para la venta) del que resulta la legitimación. Y en la escritura o el título otorgado, el
Notario debe dejar constancia expresa de que ha cumplido esa obligación, es decir, que
ha comprobado la validez y vigencia del poder, además de realizar una ‘reseña
identificativa del documento auténtico que se le haya aportado para acreditar la
representación alegada.
En base al tenor del art 98.2 de la Ley 24/2001, la calificación registral debe limitarse
a la existencia de la reseña identificativa del documento del juicio notarial de suficiencia y
a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el Registrador
pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la
representación’.
No estaríamos dedicando nuestro tiempo infructuosamente a cuestiones ya resueltas
y pacificas si la Registradora hubiera aplicado el criterio del Centro Directivo plasmado
en la propia resolución 29/05/2.006 que alega en su fundamento de derecho del cuarto
defecto, y de la que en lo pertinente a este recurso se transcribe lo siguiente:
"... 2. Cabe recordar una vez más que según la doctrina de este Centro Directivo (cfr.
el fundamento de derecho quinto de las Resoluciones de 14, 15, 17, 20, 21 y 22 de
septiembre de 2004, cuyo contenido se ha reiterado en las de 14, 15, 18, 19, 20, 21 y 22
de octubre y 10 de noviembre de 2004 y 10 de enero de 2005, 21, 22 y 23 de febrero
de 2005 –entre otras más recientes citadas en los 'Vistos' de la presente-), 'para que
pueda entenderse válidamente cumplido el artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de
diciembre, el Notario deberá emitir con carácter obligatorio un juicio, una calificación si se

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