BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 16 de junio de 2021

Sec. III. Pág. 73437

Es claro que el hecho de que en el documento judicial se ordene la remisión no
implica que realmente se haya inscrito, pues el Registro Civil es un Registro Jurídico en
el que los documentos deberán ser calificados antes de proceder a su inscripción
pudiendo haberse denegado en este caso por el motivo que sea. Y siendo requisito de
inoponibilidad frente a terceros el hecho de que las resoluciones de declaración de
incapacidad y de nombramiento de tutor consten inscritas en el mencionado Registro
deberá acreditarse fehacientemente que ha tenido lugar (mediante certificado del
Registro Civil), para que pueda producir efectos y practicarse la inscripción en el Registro
de la Propiedad de cualesquiera actos relativos a inmuebles en que intervenga una
persona declarada incapaz y su tutor. (Resoluciones de la Dirección General de los
Registros y el Notariado de 28 de octubre de 2014, 3 de julio de 2019, 14 de mayo
de 1984, 12 de diciembre de 2007, 28 de enero de 2008, 29 de enero de 2008, 30 de
noviembre de 2013 y 10 de enero de 2014).
En cuanto a la falta de acreditación de la autorización judicial para la venta del
inmueble, hay que señalar que es un requisito indispensable del acto realizado, no es un
mero complemento, sino, que es un elemento del acto de disposición como señala el
Tribunal Supremo en su sentencia de 22 de abril de 2010. Esto supone que todo
elemento del acto dispositivo debe acreditarse ante el Registro, dicho negocio deberá
constar íntegro en la Escritura Pública porque, si no, faltaría un elemento esencial del
contrato, no estaría completo, e incluso podría adolecer de un defecto que afectara a su
validez una vez puestos en relación el documento acreditativo de la autorización con los
asientos del Registro, y teniendo el Registrador que calificar la validez conforme al
artículo 18 de Ley hipotecaria, y que los libros del Registro se encuentran a su cargo,
será necesario aportar toda la documentación esencial del negocio cuya inscripción se
solicita.
Es más, aun pudiendo considerar que no fuera necesaria aportar la resolución de
incapacidad y nombramiento de tutor (las resoluciones únicamente, no la certificación del
Registro Civil que acredite su inscripción como ya se ha argumentado), porque bastase
la reseña identificativa y el juicio de suficiencia notarial(conforme a una aplicación
extensiva del artículo 98 de la ley 24/2001), nada hace suponer que la autorización
judicial de la venta se entienda englobada también, puesto que va referido a otro ámbito
ajeno a la representación. Esto es, con las resoluciones de nombramiento de tutor y la
declaración de incapacidad, el compareciente está legitimado para actuar en nombre del
titular registral, pero no hay ningún argumento para considerar que abarque también al
requisito imprescindible de la autorización judicial necesaria para la venta de un
inmueble de una persona declarada incapaz (artículo 271 del código civil), puesto que en
ese caso, entraría en juego el propio artículo 98 cuando impone la obligación legal de
unir a la matriz "los documentos complementarios de la misma", los cuales (según la
propia Dirección General en resolución de 29 de mayo de 2006), se refieren a los
"documentos normalmente no protocolares, relativos a otros requisitos o presupuestos,
que además de aquellos documentos auténticos que han de ser objeto de mera reseña,
sean necesarios para la validez de la actuación representativa (testimonios judiciales de
determinadas autorizaciones, certificaciones sobre requisitos impuestos por las normas
administrativas certificaciones de acuerdos adoptados por órganos de personas
jurídicas, etc.)". Por lo tanto, en el caso de que fuera posible que la representación del
tutor entrara dentro del juicio de suficiencia, ésta no se referiría a la necesaria
autorización para la venta, que es un presupuesto del acto concreto, que es elemento del
propio contrato, que es esencia de su validez, y que como tal deberá acreditarse para
que se entienda efectuado el negocio; en otro caso sería como si no se hubiera llevado a
cabo, o adoleciera de un defecto, porque le faltaría el presupuesto necesario para su
existencia. (Además, hay que apuntar, que tampoco consta en la Escritura calificada
testimonio parcial del Auto que autoriza la enajenación, dando fe el Notario de que en lo
omitido no hay nada que restrinja ni, en forma alguna, modifique o condicione la parte
transcrita. Conforme al artículo 98.3 de la Ley 24/2001).

cve: BOE-A-2021-10062
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Núm. 143