III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-9675)
Resolución de 27 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 6, por la que se deniega la inscripción de una escritura de dación en pago de deuda.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 10 de junio de 2021
Sec. III. Pág. 71033
tercero de la de la regla 7 del mismo artículo 17, norma que el Tribunal Supremo ha
considerado aplicable también a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la
realidad social actual –cfr. Sentencia de 13 de marzo de 2003–), salvo que se trate de
acuerdos que la misma ley exceptúa de la regla de unanimidad (cfr. los artículos 10
y 17).
3. La falta de personalidad jurídica de las comunidades de propietarios en régimen
de propiedad horizontal ha sido sostenida por este Centro Directivo (cfr. Resoluciones
de 15 de junio de 1973, 1 de septiembre de 1981, 16 de octubre de 1992, 16 de febrero
de 2000, 23 de junio de 2001, 25 de mayo de 2005, 3 de marzo de 2008, 3 de julio
de 2013, 12 de febrero de 2016, 26 de julio de 2017 y 3 de abril de 2018), extrayendo de
ello su corolario registral en el sentido de no admitir la posibilidad de que a favor de estas
comunidades como tales, pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad el dominio de
bienes inmuebles. No por ello puede entenderse que actúa como una comunidad
ordinaria de bienes, sino que, como ya afirmó la Resolución de 12 de febrero de 2016, se
la debe considerar como un ente de proyección jurídica propia que actúa a través de su
representante. Por eso la jurisprudencia admite ciertas actuaciones de la comunidad de
propietarios en el ámbito procesal, arrendaticio y otros, sobre todo dándole capacidad
para litigar, y además en algunos asientos como la anotación preventiva, son materias en
las que la comunidad tiene esa reconocida capacidad procesal. Pero esto no significa
que tal comunidad pueda ser titular registral, ni es posible que sin tal personalidad pueda
ser propietaria de un bien y, por ende, ser titular registral del asiento de inscripción
correspondiente (cfr. la Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de enero de 2019, que se
refiere a la doctrina de esta Dirección General sobre esta cuestión).
4. No obstante lo anterior, actualmente debe tenerse en cuenta que la nueva
redacción del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, por el artículo 1.1 de la Ley 13/2015, de 24
de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero
de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real
Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, permite no sólo practicar anotaciones
preventivas de demanda y embargo a favor de las comunidades de propietarios en
régimen de propiedad horizontal, sino que admite que también sea titular registral «(…)
cuando sea el caso, el patrimonio separado a cuyo favor deba practicarse aquélla,
cuando éste sea susceptible legalmente de ser titular de derechos u obligaciones».
Las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal son objeto de
consideración unitaria a determinados efectos legales, reconociéndoseles la existencia
de un patrimonio separado colectivo (artículo 22 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre
propiedad horizontal: «La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a
terceros con todos los fondos y créditos a su favor»). Además, actúan unificadamente en
el tráfico jurídico (así, se reconoce a la propia comunidad la titularidad de fondos y
créditos comunes –cfr. artículos 9.1.f) y 22.1 de la Ley sobre propiedad horizontal–, y la
existencia de obligaciones de la misma –cfr. artículos 10.1 y el citado 22.1 de la Ley
sobre propiedad horizontal–, así como la posibilidad de arrendamiento de elementos
comunes –artículo 17.3, párrafo segundo, de la misma ley–. Se le reconoce capacidad
procesal para demandar y ser demandada (cfr. artículos 13.3 de la Ley sobre propiedad
horizontal, 7 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 6.1.5.º y 544 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil); y, como se ha dicho, puede ser titular de anotaciones preventivas
de embargo y de demanda.
Por otra parte, este Centro Directivo ha admitido excepcionalmente la existencia de
casos de inscripciones o anotaciones transitorias, de mero puente, en favor de
colectividades imperfectamente identificadas en su composición, pero plenamente
articuladas para su funcionamiento y sin que por ello se resintieran los principios básicos
de nuestro sistema registral, como fue el caso de inscripción de una adjudicación a favor
de una comisión de acreedores de una entidad suspensa (Resolución 28 de enero
de 1987) y la anotación de un convenio de ejecución de sentencia a favor de la masa de
una quiebra (Resolución 30 de enero de 2003).
cve: BOE-A-2021-9675
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 138
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tercero de la de la regla 7 del mismo artículo 17, norma que el Tribunal Supremo ha
considerado aplicable también a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la
realidad social actual –cfr. Sentencia de 13 de marzo de 2003–), salvo que se trate de
acuerdos que la misma ley exceptúa de la regla de unanimidad (cfr. los artículos 10
y 17).
3. La falta de personalidad jurídica de las comunidades de propietarios en régimen
de propiedad horizontal ha sido sostenida por este Centro Directivo (cfr. Resoluciones
de 15 de junio de 1973, 1 de septiembre de 1981, 16 de octubre de 1992, 16 de febrero
de 2000, 23 de junio de 2001, 25 de mayo de 2005, 3 de marzo de 2008, 3 de julio
de 2013, 12 de febrero de 2016, 26 de julio de 2017 y 3 de abril de 2018), extrayendo de
ello su corolario registral en el sentido de no admitir la posibilidad de que a favor de estas
comunidades como tales, pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad el dominio de
bienes inmuebles. No por ello puede entenderse que actúa como una comunidad
ordinaria de bienes, sino que, como ya afirmó la Resolución de 12 de febrero de 2016, se
la debe considerar como un ente de proyección jurídica propia que actúa a través de su
representante. Por eso la jurisprudencia admite ciertas actuaciones de la comunidad de
propietarios en el ámbito procesal, arrendaticio y otros, sobre todo dándole capacidad
para litigar, y además en algunos asientos como la anotación preventiva, son materias en
las que la comunidad tiene esa reconocida capacidad procesal. Pero esto no significa
que tal comunidad pueda ser titular registral, ni es posible que sin tal personalidad pueda
ser propietaria de un bien y, por ende, ser titular registral del asiento de inscripción
correspondiente (cfr. la Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de enero de 2019, que se
refiere a la doctrina de esta Dirección General sobre esta cuestión).
4. No obstante lo anterior, actualmente debe tenerse en cuenta que la nueva
redacción del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, por el artículo 1.1 de la Ley 13/2015, de 24
de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero
de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real
Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, permite no sólo practicar anotaciones
preventivas de demanda y embargo a favor de las comunidades de propietarios en
régimen de propiedad horizontal, sino que admite que también sea titular registral «(…)
cuando sea el caso, el patrimonio separado a cuyo favor deba practicarse aquélla,
cuando éste sea susceptible legalmente de ser titular de derechos u obligaciones».
Las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal son objeto de
consideración unitaria a determinados efectos legales, reconociéndoseles la existencia
de un patrimonio separado colectivo (artículo 22 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre
propiedad horizontal: «La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a
terceros con todos los fondos y créditos a su favor»). Además, actúan unificadamente en
el tráfico jurídico (así, se reconoce a la propia comunidad la titularidad de fondos y
créditos comunes –cfr. artículos 9.1.f) y 22.1 de la Ley sobre propiedad horizontal–, y la
existencia de obligaciones de la misma –cfr. artículos 10.1 y el citado 22.1 de la Ley
sobre propiedad horizontal–, así como la posibilidad de arrendamiento de elementos
comunes –artículo 17.3, párrafo segundo, de la misma ley–. Se le reconoce capacidad
procesal para demandar y ser demandada (cfr. artículos 13.3 de la Ley sobre propiedad
horizontal, 7 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 6.1.5.º y 544 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil); y, como se ha dicho, puede ser titular de anotaciones preventivas
de embargo y de demanda.
Por otra parte, este Centro Directivo ha admitido excepcionalmente la existencia de
casos de inscripciones o anotaciones transitorias, de mero puente, en favor de
colectividades imperfectamente identificadas en su composición, pero plenamente
articuladas para su funcionamiento y sin que por ello se resintieran los principios básicos
de nuestro sistema registral, como fue el caso de inscripción de una adjudicación a favor
de una comisión de acreedores de una entidad suspensa (Resolución 28 de enero
de 1987) y la anotación de un convenio de ejecución de sentencia a favor de la masa de
una quiebra (Resolución 30 de enero de 2003).
cve: BOE-A-2021-9675
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 138
