BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 10 de junio de 2021

Sec. III. Pág. 71032

en proporción a sus cuotas o a su conversión en elemento común. Y concluye que fuera
de los expresados excepcionales supuestos, y dada la falta de personalidad jurídica de
las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal, no cabe admitir
que puedan aquellas inscribir a su favor la propiedad de bienes inmuebles.
La recurrente alega: a) que las comunidades de propietarios en régimen de
propiedad horizontal deben considerarse como un patrimonio separado colectivo, como
resulta del apartado e) del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, que además dispone que
«también podrán practicarse anotaciones preventivas de demanda y embargo a favor de
las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal»; b) que las
comunidades de propietarios tienen capacidad de ser titulares de derechos y
obligaciones; y c) que la sentencia número 291/2020, de 5 de noviembre, de la Audiencia
Provincial de León permite admitir la práctica de las inscripciones registrales a favor de
comunidades de propietarios, aunque éstas no resulten adjudicatarias del bien inmueble
tras seguir un proceso judicial y previa anotación preventiva de demanda o embargo sino
que la adjudicación resulte de una transacción extrajudicial consensuada entre las
partes.
2. El régimen de propiedad horizontal se caracteriza por la existencia de un único
derecho de propiedad cuyo objeto es complejo: el piso, local o departamento privativo –
es decir, un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento
independiente– y la participación inseparable en la titularidad de los elementos,
pertenencias y servicios comunes del edificio (cfr. artículos 3 de la Ley sobre propiedad
horizontal y 396 del Código Civil). No se trata de dos propiedades yuxtapuestas (la del
piso, local u otro departamento privativo y la copropiedad sobre los elementos comunes),
sino de un único derecho, de naturaleza especial y compleja, entre cuyas características
más destacadas se encuentran: por una parte, la atribución a cada piso o local de «una
cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas
del mismo», de suerte que dicha cuota «servirá de módulo para determinar la
participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad» (artículo 3, párrafo
segundo, de la Ley sobre propiedad horizontal), y, por otra, la inseparabilidad e
indisponibilidad de la cuota sobre «las partes en copropiedad» o elementos comunes,
«que sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte
determinada privativa de la que son anejo inseparable» (artículo 396, párrafo segundo,
del Código Civil).
Sobre esta base la legislación hipotecaria ha desarrollado la forma de acceso de este
tipo de propiedad al Registro, permitiendo no sólo la inscripción del edificio en su
conjunto con la descripción de los diferentes pisos o locales y de los distintos elementos
comunes que lo integran, sino que también autoriza que, previa constitución del edificio
en régimen de propiedad horizontal, puedan inscribirse por separado los diferentes pisos
o locales en los que se hará constar su participación en la copropiedad sobre los
elementos comunes.
Por lo demás, la Ley sobre propiedad horizontal ha superado dos características
propias del clásico concepto de la copropiedad romana o por cuotas, de la que se aparta
al no reconocer a los copropietarios la acción de división ni el derecho de retracto, y por
eso dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulación especial en
la que los intereses comunitarios predominen sobre los individuales y encuentren su
debida protección jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites
que la propia ley señala (cfr. Resolución de 15 de junio de 1973).
Por ello se atribuye a la junta de propietarios, como órgano colectivo, amplias
competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad (cfr. artículos 14
y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), si bien tratándose de determinados acuerdos
sólo serán válidos cuando se adopten por los propietarios en los términos previstos en la
norma sexta del artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, es decir por
unanimidad (siquiera sea presunta, como permite dicha norma legal; e incluso con el
voto en contra de un disidente, si prospera la acción para obtener la sustitución de la
unanimidad por vía judicial, en el llamado «juicio de equidad» a que se refiere el párrafo

cve: BOE-A-2021-9675
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Núm. 138