III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-9674)
Resolución de 26 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Caravaca de la Cruz a practicar la reinscripción de dos fincas como consecuencia del ejercicio de una condición resolutoria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 10 de junio de 2021
Sec. III. Pág. 71024
los que se asienta la resolución (vid. artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria y 56, 175.6.ª,
238 y 239 del Reglamento Hipotecario).
Los terceros, cuyo derecho ha sido inscrito o anotado, quedan afectados por el
asiento que se solicita por la resolución, en el sentido de que han de estar a las
vicisitudes del cumplimiento de la obligación de pagar la contraprestación que incumbe al
adquirente según el contrato en que se estipuló la condición resolutoria.
Ello les permite, si así les interesa, pagar lo que falte (cfr. artículo 1158 del Código
Civil), pues una vez producida la resolución ha de considerarse retroactivamente que el
bien ha seguido siendo siempre del vendedor o transmitente. Así ha sido declarado por
el Tribunal Supremo (vid. Sentencia de 11 de octubre de 1995), por entender que la
resolución produce sus efectos ‘ex tunc’ y no ‘ex nunc’, de forma que la resolución del
dominio o derecho real adquirido por el comprador determina la resolución de los
derechos constituidos sobre la cosa que traiga causa de ese dominio o derecho resuelto
(cfr. artículos 513, número 6, 529 y 1124 del Código Civil, y 11 y 107 de la Ley
Hipotecaria), incluido el embargo trabado (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de
octubre de 1995 y Resolución de 1 de abril de 2011).
4. Siendo así en el ámbito judicial, en el ámbito extrajudicial la conclusión a la que
debe llegarse es que el artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario impone la
consignación o depósito del precio íntegro de la compraventa a favor de los titulares de
derechos posteriores, aunque no haya entrega de dinerario, en cuanto tal precio pasará
a ocupar, por subrogación real, la posición jurídica que tenía el inmueble de modo que
los derechos que antes recaían sobre el inmueble recaigan ahora sobre el precio”.
Esta resolución no hace sino ratificar a la anterior Resolución.
En definitiva, y como conclusión, si se sigue la postura del Registrador de la
Propiedad de Caravaca, aquí combatida, me veo limitado en el ejercicio de mis
derechos, lo que va en contra del principio de legitimación registral, ya que el Registro ha
publicado y publica el derecho a mi readquisición, desde el momento de inscripción de la
liquidación del condominio con condición resolutoria (11 de enero de 2017).
Esta postura es contraria también al principio de que el fraude no ha de presumirse.
Si efectivamente lo hay, existen mecanismos legales incluso penales para combatirlo.
Pero la solución no es ir contra lo que la ley permite y regula.
Y en ningún caso en la realización extrajudicial de la condición resolutoria se exige la
intervención de los titulares de cargas posteriores. (No lo hemos encontrado, por más
que hemos leído el artículo 175 del Reglamento Hipotecario).
Y proceder a la reinscripción sin cancelar la carga es una solución estéril que no
resuelve nada. ¿A qué efectos se les cita a los titulares de cargas posteriores en un
procedimiento judicial?
Entiende esta parte que, si para inscribir la hipoteca, en su día, no requirieron mi
consentimiento ni mi citación, fue porque en nada iba a afectarme dicha hipoteca, pues
el acreedor hipotecario conocía (o debía conocer) la condición resolutoria en mi favor, y
aun así aceptó constituir la hipoteca.
Pues en justa reciprocidad, si para inscribir la hipoteca, en su día, no requirieron mi
consentimiento ni mi citación, ahora, para yo cancelarla, no debo necesitar ni el
consentimiento ni la citación del acreedor hipotecario.
En este caso, además, la hipoteca constituida es un reconocimiento de deuda con
garantía hipotecaria: esto es, la garantía se constituye después de la deuda, no a la vez,
por lo que las consecuencias también son distintas en nuestro ordenamiento jurídico, al
tratarlos por ejemplo la legislación concursal, como negocios rescindibles, evitando, así,
la posibilidad de acuerdos que supongan un gravamen en perjuicio de terceros con
derechos anteriores y preferentes que no han prestado su consentimiento.
Los derechos de los titulares de las cargas posteriores se protegen mediante la
consignación o depósito del precio pagado en su favor, aunque no haya entrega de
dinerario, pues tal precio pasa a ocupar, por subrogación real, la posición jurídica que
tenía el inmueble, de modo que los derechos que antes recaían sobre el inmueble
recaen ahora sobre el precio.
cve: BOE-A-2021-9674
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 138
Jueves 10 de junio de 2021
Sec. III. Pág. 71024
los que se asienta la resolución (vid. artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria y 56, 175.6.ª,
238 y 239 del Reglamento Hipotecario).
Los terceros, cuyo derecho ha sido inscrito o anotado, quedan afectados por el
asiento que se solicita por la resolución, en el sentido de que han de estar a las
vicisitudes del cumplimiento de la obligación de pagar la contraprestación que incumbe al
adquirente según el contrato en que se estipuló la condición resolutoria.
Ello les permite, si así les interesa, pagar lo que falte (cfr. artículo 1158 del Código
Civil), pues una vez producida la resolución ha de considerarse retroactivamente que el
bien ha seguido siendo siempre del vendedor o transmitente. Así ha sido declarado por
el Tribunal Supremo (vid. Sentencia de 11 de octubre de 1995), por entender que la
resolución produce sus efectos ‘ex tunc’ y no ‘ex nunc’, de forma que la resolución del
dominio o derecho real adquirido por el comprador determina la resolución de los
derechos constituidos sobre la cosa que traiga causa de ese dominio o derecho resuelto
(cfr. artículos 513, número 6, 529 y 1124 del Código Civil, y 11 y 107 de la Ley
Hipotecaria), incluido el embargo trabado (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de
octubre de 1995 y Resolución de 1 de abril de 2011).
4. Siendo así en el ámbito judicial, en el ámbito extrajudicial la conclusión a la que
debe llegarse es que el artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario impone la
consignación o depósito del precio íntegro de la compraventa a favor de los titulares de
derechos posteriores, aunque no haya entrega de dinerario, en cuanto tal precio pasará
a ocupar, por subrogación real, la posición jurídica que tenía el inmueble de modo que
los derechos que antes recaían sobre el inmueble recaigan ahora sobre el precio”.
Esta resolución no hace sino ratificar a la anterior Resolución.
En definitiva, y como conclusión, si se sigue la postura del Registrador de la
Propiedad de Caravaca, aquí combatida, me veo limitado en el ejercicio de mis
derechos, lo que va en contra del principio de legitimación registral, ya que el Registro ha
publicado y publica el derecho a mi readquisición, desde el momento de inscripción de la
liquidación del condominio con condición resolutoria (11 de enero de 2017).
Esta postura es contraria también al principio de que el fraude no ha de presumirse.
Si efectivamente lo hay, existen mecanismos legales incluso penales para combatirlo.
Pero la solución no es ir contra lo que la ley permite y regula.
Y en ningún caso en la realización extrajudicial de la condición resolutoria se exige la
intervención de los titulares de cargas posteriores. (No lo hemos encontrado, por más
que hemos leído el artículo 175 del Reglamento Hipotecario).
Y proceder a la reinscripción sin cancelar la carga es una solución estéril que no
resuelve nada. ¿A qué efectos se les cita a los titulares de cargas posteriores en un
procedimiento judicial?
Entiende esta parte que, si para inscribir la hipoteca, en su día, no requirieron mi
consentimiento ni mi citación, fue porque en nada iba a afectarme dicha hipoteca, pues
el acreedor hipotecario conocía (o debía conocer) la condición resolutoria en mi favor, y
aun así aceptó constituir la hipoteca.
Pues en justa reciprocidad, si para inscribir la hipoteca, en su día, no requirieron mi
consentimiento ni mi citación, ahora, para yo cancelarla, no debo necesitar ni el
consentimiento ni la citación del acreedor hipotecario.
En este caso, además, la hipoteca constituida es un reconocimiento de deuda con
garantía hipotecaria: esto es, la garantía se constituye después de la deuda, no a la vez,
por lo que las consecuencias también son distintas en nuestro ordenamiento jurídico, al
tratarlos por ejemplo la legislación concursal, como negocios rescindibles, evitando, así,
la posibilidad de acuerdos que supongan un gravamen en perjuicio de terceros con
derechos anteriores y preferentes que no han prestado su consentimiento.
Los derechos de los titulares de las cargas posteriores se protegen mediante la
consignación o depósito del precio pagado en su favor, aunque no haya entrega de
dinerario, pues tal precio pasa a ocupar, por subrogación real, la posición jurídica que
tenía el inmueble, de modo que los derechos que antes recaían sobre el inmueble
recaen ahora sobre el precio.
cve: BOE-A-2021-9674
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Núm. 138
