III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-9674)
Resolución de 26 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Caravaca de la Cruz a practicar la reinscripción de dos fincas como consecuencia del ejercicio de una condición resolutoria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 10 de junio de 2021
Sec. III. Pág. 71022
En este caso, además, la hipoteca constituida es un reconocimiento de deuda con
garantía hipotecaria: esto es, la garantía se constituye después de la deuda, no a la vez,
por lo que las consecuencias también son distintas en nuestro ordenamiento jurídico, al
tratarlos por ejemplo la legislación concursal, como negocios rescindibles, evitando, así,
la posibilidad de acuerdos que supongan un gravamen en perjuicio de terceros con
derechos anteriores y preferentes que no han prestado su consentimiento.
B) La Resolución de 4 de marzo de 2014, de la Dirección General de los Registros
y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el
registrador de la propiedad de Córdoba n.º 6 por la que se suspende la cancelación de
una anotación preventiva de embargo solicitada en escritura de ejercicio de opción de
compra, establece, en su fundamento de derecho tercero:
“Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (ver por todas Resolución de 18 de
mayo de 2011 y demás citadas en los ‘Vistos’) que una vez ejercitado un derecho de
opción puede solicitarse la cancelación de las cargas que hubiesen sido inscritas con
posterioridad al reflejo registral del mismo –en este caso existe una anotación preventiva
de embargo–, pues no otra cosa significa la transcendencia real de la opción. En
definitiva, cuando este derecho de adquisición preferente se ejercita debidamente y su
titular se convierte en propietario de la finca objeto del mismo, lo que procede, es la
cancelación de los derechos que se resuelven tal como exige el artículo 79.2 de la Ley
Hipotecaria, de modo que la cancelación del embargo es sólo una inevitable
consecuencia de la extinción del derecho embargado. Ahora bien, para ello es necesario,
como regla general, el depósito del precio pagado a disposición de los titulares de las
cargas posteriores (cfr. artículo 175.6 Reglamento Hipotecario).
En efecto, aun cuando ni la Ley Hipotecaria ni su Reglamento regulan la cancelación
de los derechos reales, cargas y gravámenes extinguidos como consecuencia de la
consumación del derecho de opción, esta cuestión ha de ser resuelta teniendo en cuenta
los principios generales, y en especial los hipotecarios, que informan nuestro
ordenamiento jurídico, como ya se puso de manifiesto en la Resolución de 7 de
diciembre de 1978. En el mismo sentido, al afectar el ejercicio del derecho de opción de
forma tan directa a los titulares de derechos posteriores inscritos en la medida en que
deben sufrir la cancelación del asiento sin su concurso, se requiere –como indicó la
mencionada Resolución– que puedan al menos contar con el depósito a su disposición
del precio del inmueble para la satisfacción de sus respectivos créditos o derechos,
máxime cuando todas las actuaciones de los interesados tienen lugar privadamente y al
margen de todo procedimiento judicial y con la falta de garantías que ello podría implicar
para los terceros afectados”.
Este supuesto también es aplicable a nuestro caso, y del mismo resaltamos que se
está reconociendo que es obligatorio el depósito del precio pagado a disposición de los
titulares de las cargas posteriores, y dice que ello es así para que puedan, al menos,
contar con el depósito a su disposición para la satisfacción de sus respectivos créditos o
derechos, máxime cuando todas las actuaciones de los interesados tienen lugar
privadamente y al margen de todo procedimiento judicial y con la falta de garantías que
ello podría implicar para los terceros afectados, luego expresamente está previendo que
cuando el titular del derecho de adquisición preferente lo ejercita debidamente y su titular
se convierte en propietario de la finca objeto del mismo, lo que procede, es la
cancelación de los derechos que se resuelven tal como exige el artículo 79.2 de la Ley
Hipotecaria, y prevé que ello (así como lo cancelación) se haga privadamente, al margen
de todo procedimiento judicial.
C) La Resolución de 10 de diciembre de 2015, de la Dirección General de los
Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del
registrador de la propiedad de Sevilla n.º 2, por la que acuerda no practicar la inscripción
cve: BOE-A-2021-9674
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 138
Jueves 10 de junio de 2021
Sec. III. Pág. 71022
En este caso, además, la hipoteca constituida es un reconocimiento de deuda con
garantía hipotecaria: esto es, la garantía se constituye después de la deuda, no a la vez,
por lo que las consecuencias también son distintas en nuestro ordenamiento jurídico, al
tratarlos por ejemplo la legislación concursal, como negocios rescindibles, evitando, así,
la posibilidad de acuerdos que supongan un gravamen en perjuicio de terceros con
derechos anteriores y preferentes que no han prestado su consentimiento.
B) La Resolución de 4 de marzo de 2014, de la Dirección General de los Registros
y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el
registrador de la propiedad de Córdoba n.º 6 por la que se suspende la cancelación de
una anotación preventiva de embargo solicitada en escritura de ejercicio de opción de
compra, establece, en su fundamento de derecho tercero:
“Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (ver por todas Resolución de 18 de
mayo de 2011 y demás citadas en los ‘Vistos’) que una vez ejercitado un derecho de
opción puede solicitarse la cancelación de las cargas que hubiesen sido inscritas con
posterioridad al reflejo registral del mismo –en este caso existe una anotación preventiva
de embargo–, pues no otra cosa significa la transcendencia real de la opción. En
definitiva, cuando este derecho de adquisición preferente se ejercita debidamente y su
titular se convierte en propietario de la finca objeto del mismo, lo que procede, es la
cancelación de los derechos que se resuelven tal como exige el artículo 79.2 de la Ley
Hipotecaria, de modo que la cancelación del embargo es sólo una inevitable
consecuencia de la extinción del derecho embargado. Ahora bien, para ello es necesario,
como regla general, el depósito del precio pagado a disposición de los titulares de las
cargas posteriores (cfr. artículo 175.6 Reglamento Hipotecario).
En efecto, aun cuando ni la Ley Hipotecaria ni su Reglamento regulan la cancelación
de los derechos reales, cargas y gravámenes extinguidos como consecuencia de la
consumación del derecho de opción, esta cuestión ha de ser resuelta teniendo en cuenta
los principios generales, y en especial los hipotecarios, que informan nuestro
ordenamiento jurídico, como ya se puso de manifiesto en la Resolución de 7 de
diciembre de 1978. En el mismo sentido, al afectar el ejercicio del derecho de opción de
forma tan directa a los titulares de derechos posteriores inscritos en la medida en que
deben sufrir la cancelación del asiento sin su concurso, se requiere –como indicó la
mencionada Resolución– que puedan al menos contar con el depósito a su disposición
del precio del inmueble para la satisfacción de sus respectivos créditos o derechos,
máxime cuando todas las actuaciones de los interesados tienen lugar privadamente y al
margen de todo procedimiento judicial y con la falta de garantías que ello podría implicar
para los terceros afectados”.
Este supuesto también es aplicable a nuestro caso, y del mismo resaltamos que se
está reconociendo que es obligatorio el depósito del precio pagado a disposición de los
titulares de las cargas posteriores, y dice que ello es así para que puedan, al menos,
contar con el depósito a su disposición para la satisfacción de sus respectivos créditos o
derechos, máxime cuando todas las actuaciones de los interesados tienen lugar
privadamente y al margen de todo procedimiento judicial y con la falta de garantías que
ello podría implicar para los terceros afectados, luego expresamente está previendo que
cuando el titular del derecho de adquisición preferente lo ejercita debidamente y su titular
se convierte en propietario de la finca objeto del mismo, lo que procede, es la
cancelación de los derechos que se resuelven tal como exige el artículo 79.2 de la Ley
Hipotecaria, y prevé que ello (así como lo cancelación) se haga privadamente, al margen
de todo procedimiento judicial.
C) La Resolución de 10 de diciembre de 2015, de la Dirección General de los
Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del
registrador de la propiedad de Sevilla n.º 2, por la que acuerda no practicar la inscripción
cve: BOE-A-2021-9674
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