III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-9672)
Resolución de 26 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Cieza n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencias.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 138
Jueves 10 de junio de 2021
Sec. III. Pág. 70999
adjudicación a favor de los demás partícipes; porque para que se practique una
inscripción en el Registro de la Propiedad no basta que una determinada persona
consienta que una finca o derecho se ponga a nombre de otra persona, sino que debe
acreditarse un título material (que es lo que se inscribe en el Registro) como
consecuencia del cual esta otra persona haya adquirido la finca o derecho de que se
trate; dicho de otra manera, lo que se inscribe en el Registro de la Propiedad no son las
situaciones jurídicas (por ejemplo, que una finca pertenece a una persona), ni tampoco
las mutaciones jurídico-reales (por ejemplo, que una finca se transmite a una persona),
sino los títulos materiales, es decir, los hechos, actos o negocios jurídicos que sirven de
causa a las mutaciones jurídico-reales (por ejemplo, un contrato de compraventa como
consecuencia del cual una persona ha adquirido una finca con carácter privativo); si bien,
una vez practicada la inscripción, lo que publica el Registro es la situación jurídica de la
finca resultante del título inscrito: por ejemplo, practicada la inscripción de un contrato de
compraventa de una finca, el Registro publica que la finca pertenece al comprador y que
está sujeta a un determinado régimen de titularidad, y esto es lo que se presume cierto
conforme al artículo 38 de la Ley Hipotecaria y lo que puede convertirse en real, aunque
el Registro sea inexacto, en el supuesto del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Así resulta
del artículo 2.2.º de la Ley Hipotecaria, que dispone que en los Registros de la Propiedad
«se inscribirán (…) Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen
o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos,
servidumbres y otros cualesquiera reales»; y, además, sólo si consta cuál es el título
material en cuya virtud se produce la transmisión es posible aplicar las normas
pertinentes relativas a la calificación registral y a la práctica de la inscripción; por
ejemplo, si el título material es una compraventa será necesario que se identifique el
medio de pago del precio (según el artículo 11 de la Ley Hipotecaria); si es una donación
será necesario que se acrediten la presentación de la autoliquidación y el pago del
impuesto de sucesiones y donaciones a la Administración tributaria competente (según
el artículo 254.1 de la Ley Hipotecaria); o si es un título material en el que se impongan
condiciones que puedan provocar en el futuro la ineficacia del propio título será
necesario que dichas condiciones se transcriban en la inscripción para ser oponibles a
terceros (según el artículo 37 de la Ley Hipotecaria).
Tercero.
El artículo 201 de la Ley Hipotecaria regula (en combinación con el artículo 203, al
que remite el artículo 201 para todo lo no previsto en éste) el expediente para rectificar la
descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral, pero contempla en sus
apartados 2 y 3 diversos supuestos en los que no es necesario que se tramite este
expediente para rectificar la descripción física de la finca que consta en el Registro.
Concretamente, el apartado 3 establece lo siguiente:
a) Cuando las diferencias de cabida no excedan del diez por ciento de la inscrita y
se acredite mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que de los
datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto
del certificado y la finca inscrita.
b) En los supuestos de rectificación de la superficie, cuando la diferencia alegada
no exceda del cinco por ciento de la cabida que conste inscrita.
En ambos casos será necesario que el Registrador, en resolución motivada, no
albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa
comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones
sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades
hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya
cve: BOE-A-2021-9672
Verificable en https://www.boe.es
«Tampoco será necesario tramitar el expediente de rectificación para la constatación
de diferencias de cabida de la finca inscrita, en los siguientes supuestos:
Núm. 138
Jueves 10 de junio de 2021
Sec. III. Pág. 70999
adjudicación a favor de los demás partícipes; porque para que se practique una
inscripción en el Registro de la Propiedad no basta que una determinada persona
consienta que una finca o derecho se ponga a nombre de otra persona, sino que debe
acreditarse un título material (que es lo que se inscribe en el Registro) como
consecuencia del cual esta otra persona haya adquirido la finca o derecho de que se
trate; dicho de otra manera, lo que se inscribe en el Registro de la Propiedad no son las
situaciones jurídicas (por ejemplo, que una finca pertenece a una persona), ni tampoco
las mutaciones jurídico-reales (por ejemplo, que una finca se transmite a una persona),
sino los títulos materiales, es decir, los hechos, actos o negocios jurídicos que sirven de
causa a las mutaciones jurídico-reales (por ejemplo, un contrato de compraventa como
consecuencia del cual una persona ha adquirido una finca con carácter privativo); si bien,
una vez practicada la inscripción, lo que publica el Registro es la situación jurídica de la
finca resultante del título inscrito: por ejemplo, practicada la inscripción de un contrato de
compraventa de una finca, el Registro publica que la finca pertenece al comprador y que
está sujeta a un determinado régimen de titularidad, y esto es lo que se presume cierto
conforme al artículo 38 de la Ley Hipotecaria y lo que puede convertirse en real, aunque
el Registro sea inexacto, en el supuesto del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Así resulta
del artículo 2.2.º de la Ley Hipotecaria, que dispone que en los Registros de la Propiedad
«se inscribirán (…) Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen
o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos,
servidumbres y otros cualesquiera reales»; y, además, sólo si consta cuál es el título
material en cuya virtud se produce la transmisión es posible aplicar las normas
pertinentes relativas a la calificación registral y a la práctica de la inscripción; por
ejemplo, si el título material es una compraventa será necesario que se identifique el
medio de pago del precio (según el artículo 11 de la Ley Hipotecaria); si es una donación
será necesario que se acrediten la presentación de la autoliquidación y el pago del
impuesto de sucesiones y donaciones a la Administración tributaria competente (según
el artículo 254.1 de la Ley Hipotecaria); o si es un título material en el que se impongan
condiciones que puedan provocar en el futuro la ineficacia del propio título será
necesario que dichas condiciones se transcriban en la inscripción para ser oponibles a
terceros (según el artículo 37 de la Ley Hipotecaria).
Tercero.
El artículo 201 de la Ley Hipotecaria regula (en combinación con el artículo 203, al
que remite el artículo 201 para todo lo no previsto en éste) el expediente para rectificar la
descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral, pero contempla en sus
apartados 2 y 3 diversos supuestos en los que no es necesario que se tramite este
expediente para rectificar la descripción física de la finca que consta en el Registro.
Concretamente, el apartado 3 establece lo siguiente:
a) Cuando las diferencias de cabida no excedan del diez por ciento de la inscrita y
se acredite mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que de los
datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto
del certificado y la finca inscrita.
b) En los supuestos de rectificación de la superficie, cuando la diferencia alegada
no exceda del cinco por ciento de la cabida que conste inscrita.
En ambos casos será necesario que el Registrador, en resolución motivada, no
albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa
comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones
sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades
hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya
cve: BOE-A-2021-9672
Verificable en https://www.boe.es
«Tampoco será necesario tramitar el expediente de rectificación para la constatación
de diferencias de cabida de la finca inscrita, en los siguientes supuestos:
