III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-9669)
Resolución de 25 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Burjassot, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa y opción de compra de aprovechamientos urbanísticos.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 10 de junio de 2021
Sec. III. Pág. 70952
Resolución del 10 de diciembre de 2.019, publicado en el BOE el 10 de marzo de 2.020,
que así mismo invoca la Registradora, en la calificación recurrida, y que esta parte
interpreta claramente a favor del acceso al Registro. (…)
II. Respecto de la calificación de la Registradora en lo referente a lo que denomina
“ejercicio de opción de compra en firme”, la propia Escritura Pública transforma el
negocio jurídico de opción de compra respecto de los derechos de aprovechamiento de
un solar de entre mil cientos sesenta y un metros y mil doscientos metros cuadrados de
superficie y cuatrocientos metros de techo, en una compraventa, con un “precio
determinado” y una “forma de pago”.
En cuanto al defecto insubsanable de no acceso de los derechos urbanísticos, nos
remitimos a los argumentos que la propia Dirección General de Registros y Notariado, en
las Resoluciones citadas, entiende relativo a que debe prevalecer la Publicidad Registral,
de cualquier negocio jurídico de carácter real, realizado válidamente y con todos los
requisitos que prevee [sic] la Legislación Hipotecaría, para su acceso al Registro (título
público, consentimiento, determinación de la finca, determinación de los derechos...).
En términos de defensa, esta parte entiende que si bien el negocio jurídico de
compraventa es firme, tiene el carácter de preparatorio, en los términos utilizados por la
Dirección General de Registros y Notariado que cita la propia Registradora en su
calificación; ya que el negocio jurídico, no vendrá a gozar de plena consolidación hasta
que la Reparcelación no quede aprobada definitivamente.
Por lo que dicho negocio hasta que la Reparcelación no sea firme, y haya provocado
la apertura de un folio y finca registral independiente, tiene el carácter de “preparatorio”,
hasta que se consoliden los derechos urbanísticos con la aprobación de la
Reparcelación. Dicha Reparcelación va a transformar una finca registral de origen, en
una o varias de resultado que recogerá el Proyecto de Reparcelación Forzosa o
Voluntaria según los casos.
Y por tanto, y dado que este negocio jurídico, tiene todas las circunstancias que
prevee [sic] la Legislación Hipotecaria, a juicio de esta parte, debe gozar de Publicidad
Registral, bien por “anotación preventiva” o al menos, y estando regulado
específicamente, por “nota marginal con folio independiente”, tal y como establece de
forma rotunda la propia Resolución de la Dirección General de Registros y Notariado de
fecha 14 de junio de 2.011 que se cita en la calificación denegatoria de la Registradora, y
el artículo 39.4, último inciso del R.D.1093/97 de 4 de julio, de Publicidad Registral y
Actos Urbanísticos y Derechos de Aprovechamiento. Si no se permitiera su acceso al
Registro, se estaría conculcando el principio de seguridad jurídica y dejaría
desamparado al adquirente de los mismos.
En todo caso debería existir algún tipo de Publicidad Registral a través de la “nota
marginal” o de la propia “anotación preventiva”.
III. Respecto a la “calificación denegatoria del derecho de opción de compra”, en
relación a la falta de “objeto”, esta parte se remite a lo expresado en los apartados
anteriores. Y respecto a los defectos subsanables entiende esta parte, que el plazo está
determinado ya que la Unidad de Ejecución 1 quedó aprobada el 4 de julio de 2019,
según la Certificación del Ayuntamiento (…) Por lo que el plazo máximo de cuatro años
no habría expirado, entendiendo que el plazo máximo de la duración, sí que está
determinado, y es ejercitable dentro de los seis meses siguientes desde la Aprobación
de la Reparcelación, dentro del plazo máximo citado, de cuatro años, desde la
aprobación definitiva del PGOU.
En cuanto al precio, es gratuito el derecho de opción concedido y el pago del precio,
una vez ejercitado el derecho de opción, sería al contado, en los términos que recoge la
citada Escritura Pública, en la que se constituye el derecho.
En este sentido, advertir lo dispuesto en el art 39.4 del RD 1093/1997 de 4 de julio,
donde se establece que se pueden y deben inscribir los negocios jurídicos en que por
cualquier título se transmitan derechos de aprovechamiento urbanístico antes de la
aprobación de la Reparcelación o del Proyecto de Equidistribución.
cve: BOE-A-2021-9669
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 138
Jueves 10 de junio de 2021
Sec. III. Pág. 70952
Resolución del 10 de diciembre de 2.019, publicado en el BOE el 10 de marzo de 2.020,
que así mismo invoca la Registradora, en la calificación recurrida, y que esta parte
interpreta claramente a favor del acceso al Registro. (…)
II. Respecto de la calificación de la Registradora en lo referente a lo que denomina
“ejercicio de opción de compra en firme”, la propia Escritura Pública transforma el
negocio jurídico de opción de compra respecto de los derechos de aprovechamiento de
un solar de entre mil cientos sesenta y un metros y mil doscientos metros cuadrados de
superficie y cuatrocientos metros de techo, en una compraventa, con un “precio
determinado” y una “forma de pago”.
En cuanto al defecto insubsanable de no acceso de los derechos urbanísticos, nos
remitimos a los argumentos que la propia Dirección General de Registros y Notariado, en
las Resoluciones citadas, entiende relativo a que debe prevalecer la Publicidad Registral,
de cualquier negocio jurídico de carácter real, realizado válidamente y con todos los
requisitos que prevee [sic] la Legislación Hipotecaría, para su acceso al Registro (título
público, consentimiento, determinación de la finca, determinación de los derechos...).
En términos de defensa, esta parte entiende que si bien el negocio jurídico de
compraventa es firme, tiene el carácter de preparatorio, en los términos utilizados por la
Dirección General de Registros y Notariado que cita la propia Registradora en su
calificación; ya que el negocio jurídico, no vendrá a gozar de plena consolidación hasta
que la Reparcelación no quede aprobada definitivamente.
Por lo que dicho negocio hasta que la Reparcelación no sea firme, y haya provocado
la apertura de un folio y finca registral independiente, tiene el carácter de “preparatorio”,
hasta que se consoliden los derechos urbanísticos con la aprobación de la
Reparcelación. Dicha Reparcelación va a transformar una finca registral de origen, en
una o varias de resultado que recogerá el Proyecto de Reparcelación Forzosa o
Voluntaria según los casos.
Y por tanto, y dado que este negocio jurídico, tiene todas las circunstancias que
prevee [sic] la Legislación Hipotecaria, a juicio de esta parte, debe gozar de Publicidad
Registral, bien por “anotación preventiva” o al menos, y estando regulado
específicamente, por “nota marginal con folio independiente”, tal y como establece de
forma rotunda la propia Resolución de la Dirección General de Registros y Notariado de
fecha 14 de junio de 2.011 que se cita en la calificación denegatoria de la Registradora, y
el artículo 39.4, último inciso del R.D.1093/97 de 4 de julio, de Publicidad Registral y
Actos Urbanísticos y Derechos de Aprovechamiento. Si no se permitiera su acceso al
Registro, se estaría conculcando el principio de seguridad jurídica y dejaría
desamparado al adquirente de los mismos.
En todo caso debería existir algún tipo de Publicidad Registral a través de la “nota
marginal” o de la propia “anotación preventiva”.
III. Respecto a la “calificación denegatoria del derecho de opción de compra”, en
relación a la falta de “objeto”, esta parte se remite a lo expresado en los apartados
anteriores. Y respecto a los defectos subsanables entiende esta parte, que el plazo está
determinado ya que la Unidad de Ejecución 1 quedó aprobada el 4 de julio de 2019,
según la Certificación del Ayuntamiento (…) Por lo que el plazo máximo de cuatro años
no habría expirado, entendiendo que el plazo máximo de la duración, sí que está
determinado, y es ejercitable dentro de los seis meses siguientes desde la Aprobación
de la Reparcelación, dentro del plazo máximo citado, de cuatro años, desde la
aprobación definitiva del PGOU.
En cuanto al precio, es gratuito el derecho de opción concedido y el pago del precio,
una vez ejercitado el derecho de opción, sería al contado, en los términos que recoge la
citada Escritura Pública, en la que se constituye el derecho.
En este sentido, advertir lo dispuesto en el art 39.4 del RD 1093/1997 de 4 de julio,
donde se establece que se pueden y deben inscribir los negocios jurídicos en que por
cualquier título se transmitan derechos de aprovechamiento urbanístico antes de la
aprobación de la Reparcelación o del Proyecto de Equidistribución.
cve: BOE-A-2021-9669
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 138
