III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-9669)
Resolución de 25 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Burjassot, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa y opción de compra de aprovechamientos urbanísticos.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 10 de junio de 2021
Sec. III. Pág. 70950
acompañó a dicha escritura para la calificación registral que por el presente se recurre;
siendo estos dos negocios los que se describen a continuación:
1.º Venta en firme de parte de los aprovechamientos urbanísticos que se concretan
en un solar de entre mil ciento sesenta y un metros y mil doscientos metros cuadrados
de superficie y cuatrocientos metros cuadrados de techo, con un precio determinado y
una forma de pago, para el caso de que la Reparcelación no se aprobara de una forma
definitiva. Siendo la venta un acto preparatorio del que se consolide, cuando la
Reparcelación sea firme.
Lo que se pretendía con la presentación e inscripción de los derechos transmitidos
contenidos en la Escritura Pública, es la Publicidad Registral de este negocio jurídico
(preparatorio o previo que se consolidará cuando la Reparcelación se apruebe y por
tanto se abrirá un folio independiente y definitivo).
2.º Opción de compra sobre el resto de aprovechamientos urbanísticos que
correspondan a la misma finca registral afecta a la UE-1 del PGOU de Burjassot, una vez
firme la Reparcelación sobre el solar resultante de una superficie aproximada de
quinientos metros cuadrados de suelo y mil trescientos ochenta metros cuadrados de
techo. Opción que tiene carácter gratuito y un plazo de duración indefinido (si no hay
plazo fijado, se entenderá el genérico de 4 años) a partir del “dies a quo”, esto es, una
vez sea firme la Reparcelación. Igualmente se solicitaba la Publicación Registral que
este negocio (opción de compra), que de momento no es firme, porque no está aprobada
la Reparcelación. Y además es de advertir, que en este caso la opción de compra sobre
esos derechos de aprovechamiento, tiene virtualidad y eficacia desde que la Unidad de
Ejecución ha quedado aprobada, esto es el 4 de julio de 2.019, y es a partir de ese
momento, cuando puede entenderse el plazo de caducidad del derecho de opción, si
fuera invocado por las partes (…)
Segundo.–La Registradora del Registro de la Propiedad de Burjassot ha denegado la
inscripción de la escritura citada en la comparecencia por los motivos que constan en su
calificación de fecha 28 de enero de 2.021 (…) y es por ello que esta parte interpone el
correspondiente Recurso Gubernativo, frente a la misma y ello con arreglo a los
siguientes:
Motivos y fundamentos jurídicos.
I. Principio general a favor de la publicidad registral, para proteger a terceros en
relación con el principio de seguridad de tráfico jurídico.
a. Es notorio que la Publicidad Registral tiene su esencia en la protección de los
terceros (los que no son partes ni sus herederos de un negocio jurídico con
trascendencia real). En el caso que nos ocupa, lo que se pretende es proteger a un
tercero que merece esa protección registral y con ella evitar que al consultar el Registro,
puedan verse afectados por determinados negocios jurídicos que no han accedido al
mismo; parece pues, claro que es exigible algún mecanismo de constancia registral por
el motivo indicado, que permita dar acceso al Registro para dar publicidad a lo que se
compró por un lado y optó por otro, a determinados aprovechamientos de una propiedad
ya inscrita.
Aunque el sistema español de anotaciones preventivas es de “numerus clausus” ello
significa que son aceptables en el Registro todas las anotaciones preventivas siempre
que estén contempladas, previstas en la “Ley”, tal y como dispone el propio art. 42.10.º
LH “en esta o en otra Ley”; aunque el término Ley sea amplio no en sentido estricto de
Ley, sino de norma jurídica que lo reconozca. Por ello, hay que buscar en qué Ley o
disposición está prevista la Anotación o Nota Marginal de ese o esos negocios jurídicos,
para fundamentarla, y sobre todo en qué condiciones o con qué requisitos.
Tratándose de Aprovechamientos Urbanísticos, habrá que consultar la Ley del Suelo
(texto Refundido del 2015, creo); Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio,
Urbanismo y Paisaje, de la Comunidad Valenciana, artículos 77, 78 y 79; y Real
cve: BOE-A-2021-9669
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 138
Jueves 10 de junio de 2021
Sec. III. Pág. 70950
acompañó a dicha escritura para la calificación registral que por el presente se recurre;
siendo estos dos negocios los que se describen a continuación:
1.º Venta en firme de parte de los aprovechamientos urbanísticos que se concretan
en un solar de entre mil ciento sesenta y un metros y mil doscientos metros cuadrados
de superficie y cuatrocientos metros cuadrados de techo, con un precio determinado y
una forma de pago, para el caso de que la Reparcelación no se aprobara de una forma
definitiva. Siendo la venta un acto preparatorio del que se consolide, cuando la
Reparcelación sea firme.
Lo que se pretendía con la presentación e inscripción de los derechos transmitidos
contenidos en la Escritura Pública, es la Publicidad Registral de este negocio jurídico
(preparatorio o previo que se consolidará cuando la Reparcelación se apruebe y por
tanto se abrirá un folio independiente y definitivo).
2.º Opción de compra sobre el resto de aprovechamientos urbanísticos que
correspondan a la misma finca registral afecta a la UE-1 del PGOU de Burjassot, una vez
firme la Reparcelación sobre el solar resultante de una superficie aproximada de
quinientos metros cuadrados de suelo y mil trescientos ochenta metros cuadrados de
techo. Opción que tiene carácter gratuito y un plazo de duración indefinido (si no hay
plazo fijado, se entenderá el genérico de 4 años) a partir del “dies a quo”, esto es, una
vez sea firme la Reparcelación. Igualmente se solicitaba la Publicación Registral que
este negocio (opción de compra), que de momento no es firme, porque no está aprobada
la Reparcelación. Y además es de advertir, que en este caso la opción de compra sobre
esos derechos de aprovechamiento, tiene virtualidad y eficacia desde que la Unidad de
Ejecución ha quedado aprobada, esto es el 4 de julio de 2.019, y es a partir de ese
momento, cuando puede entenderse el plazo de caducidad del derecho de opción, si
fuera invocado por las partes (…)
Segundo.–La Registradora del Registro de la Propiedad de Burjassot ha denegado la
inscripción de la escritura citada en la comparecencia por los motivos que constan en su
calificación de fecha 28 de enero de 2.021 (…) y es por ello que esta parte interpone el
correspondiente Recurso Gubernativo, frente a la misma y ello con arreglo a los
siguientes:
Motivos y fundamentos jurídicos.
I. Principio general a favor de la publicidad registral, para proteger a terceros en
relación con el principio de seguridad de tráfico jurídico.
a. Es notorio que la Publicidad Registral tiene su esencia en la protección de los
terceros (los que no son partes ni sus herederos de un negocio jurídico con
trascendencia real). En el caso que nos ocupa, lo que se pretende es proteger a un
tercero que merece esa protección registral y con ella evitar que al consultar el Registro,
puedan verse afectados por determinados negocios jurídicos que no han accedido al
mismo; parece pues, claro que es exigible algún mecanismo de constancia registral por
el motivo indicado, que permita dar acceso al Registro para dar publicidad a lo que se
compró por un lado y optó por otro, a determinados aprovechamientos de una propiedad
ya inscrita.
Aunque el sistema español de anotaciones preventivas es de “numerus clausus” ello
significa que son aceptables en el Registro todas las anotaciones preventivas siempre
que estén contempladas, previstas en la “Ley”, tal y como dispone el propio art. 42.10.º
LH “en esta o en otra Ley”; aunque el término Ley sea amplio no en sentido estricto de
Ley, sino de norma jurídica que lo reconozca. Por ello, hay que buscar en qué Ley o
disposición está prevista la Anotación o Nota Marginal de ese o esos negocios jurídicos,
para fundamentarla, y sobre todo en qué condiciones o con qué requisitos.
Tratándose de Aprovechamientos Urbanísticos, habrá que consultar la Ley del Suelo
(texto Refundido del 2015, creo); Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio,
Urbanismo y Paisaje, de la Comunidad Valenciana, artículos 77, 78 y 79; y Real
cve: BOE-A-2021-9669
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Núm. 138
