III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-9669)
Resolución de 25 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Burjassot, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa y opción de compra de aprovechamientos urbanísticos.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 138
Jueves 10 de junio de 2021
Sec. III. Pág. 70949
La documentación que aporta el presentante para justificar dicho extremo no es
suficiente, ya que se trata de una certificación expedida por el secretario del
Ayuntamiento con el visto bueno del Alcalde, en el cual esquemáticamente constan
algunos extremos generales de la unidad de ejecución UE-1, pero no se certifica sobre el
aprovechamiento que corresponde a la registral 1071, ni se ordena la extensión de la
nota marginal de expedición de certificación de titularidad y cargas a que se refiere el
artículo 5 del RD 1093/1997 ni correspondientes de la LOTUP.
Tratándose de un elemento esencial del contrato conforme al artículo 1261 del
código civil y de acuerdo con el artículo 5 del RD 1093/1997, no puede tomarse
anotación preventiva por defecto subsanable.
Respecto al derecho de opción, sobre la finca resultante una vez firme la
reparcelación, de una superficie de quinientos metros cuadrados de suelo y mil
trescientos ochenta metros cuadrados de techo, se considera necesario determinar un
plazo máximo que no exceda de 4 años conforme al artículo 14 del RH, no pudiéndose
cumplido este con la expresión “El plazo de ejercicio de la opción de compra será de seis
meses desde la aprobación de la reparcelación.”, por cuanto el día inicial del cómputo
queda indeterminado. Teniendo el plazo en la opción carácter esencial debe quedar
perfectamente fijado, ya que el artículo 14 RH establece un límite mínimo y máximo para
su ejercicio que ha de contarse desde la fecha del contrato en que se pacta. Así resulta
de resolución de la DGRN de 21/20/2013 y sentencia del Tribunal Supremo 02/06/2009.
Tampoco queda determinado suficientemente si el precio que consta reflejado en la
escritura se refiere a la concesión de la opción o a la futura venta, siendo este necesario
para su inscripción conforme al citado precepto, ni se da el requisito del convenio
expreso de las partes para que se inscriba, siendo insuficiente la solicitud de que el
registrador practique las inscripciones que se deriven del instrumento público.
Además, la inscripción del derecho de opción, adolece del mismo defecto
insubsanable que la venta del aprovechamiento urbanístico, la falta de inscripción previa
de los derechos de aprovechamiento urbanístico que corresponden a la finca,
remitiéndome a lo antes dicho.
En consecuencia, de conformidad con el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y
concordantes del Reglamento, resuelvo suspender la inscripción solicitada por los
motivos expresados.
Dichos defectos se consideran subsanables, si bien la inscripción del derecho de
opción, y la venta del aprovechamiento urbanístico, adolecen del mismo defecto
insubsanable: la falta de inscripción previa de los derechos de aprovechamiento
urbanístico que corresponden a la finca, y por esta razón no se practica la anotación
preventiva de suspensión solicitada por la presentante en su escrito de fecha 7 de enero
de 2021.
Contra la precedente Nota (…)
Burjassot, a veintiocho de enero de dos mil veintiuno. La Registradora (firma ilegible)
Ana Castaño Roca.»
III
«Hechos.
Primero.–La Escritura Pública reseñada anteriormente de fecha 1 de agosto
de 2.013, de elevación a Público de Contrato Privado Novatorio y Modificativo de
condiciones esenciales que se pactan en la misma, contiene “dos negocios jurídicos
diferenciados”, respecto a los derechos de aprovechamiento urbanísticos que
corresponde a la finca registral 1.071, incluida definitivamente en el ámbito de la Unidad
de Ejecución del PGOU de Burjassot, según certificación del propio Ayuntamiento que se
cve: BOE-A-2021-9669
Verificable en https://www.boe.es
Contra la anterior nota de calificación, doña P. L. G. interpuso recurso el día 4 de
marzo de 2021 con los siguientes hechos y fundamentos jurídicos:
Núm. 138
Jueves 10 de junio de 2021
Sec. III. Pág. 70949
La documentación que aporta el presentante para justificar dicho extremo no es
suficiente, ya que se trata de una certificación expedida por el secretario del
Ayuntamiento con el visto bueno del Alcalde, en el cual esquemáticamente constan
algunos extremos generales de la unidad de ejecución UE-1, pero no se certifica sobre el
aprovechamiento que corresponde a la registral 1071, ni se ordena la extensión de la
nota marginal de expedición de certificación de titularidad y cargas a que se refiere el
artículo 5 del RD 1093/1997 ni correspondientes de la LOTUP.
Tratándose de un elemento esencial del contrato conforme al artículo 1261 del
código civil y de acuerdo con el artículo 5 del RD 1093/1997, no puede tomarse
anotación preventiva por defecto subsanable.
Respecto al derecho de opción, sobre la finca resultante una vez firme la
reparcelación, de una superficie de quinientos metros cuadrados de suelo y mil
trescientos ochenta metros cuadrados de techo, se considera necesario determinar un
plazo máximo que no exceda de 4 años conforme al artículo 14 del RH, no pudiéndose
cumplido este con la expresión “El plazo de ejercicio de la opción de compra será de seis
meses desde la aprobación de la reparcelación.”, por cuanto el día inicial del cómputo
queda indeterminado. Teniendo el plazo en la opción carácter esencial debe quedar
perfectamente fijado, ya que el artículo 14 RH establece un límite mínimo y máximo para
su ejercicio que ha de contarse desde la fecha del contrato en que se pacta. Así resulta
de resolución de la DGRN de 21/20/2013 y sentencia del Tribunal Supremo 02/06/2009.
Tampoco queda determinado suficientemente si el precio que consta reflejado en la
escritura se refiere a la concesión de la opción o a la futura venta, siendo este necesario
para su inscripción conforme al citado precepto, ni se da el requisito del convenio
expreso de las partes para que se inscriba, siendo insuficiente la solicitud de que el
registrador practique las inscripciones que se deriven del instrumento público.
Además, la inscripción del derecho de opción, adolece del mismo defecto
insubsanable que la venta del aprovechamiento urbanístico, la falta de inscripción previa
de los derechos de aprovechamiento urbanístico que corresponden a la finca,
remitiéndome a lo antes dicho.
En consecuencia, de conformidad con el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y
concordantes del Reglamento, resuelvo suspender la inscripción solicitada por los
motivos expresados.
Dichos defectos se consideran subsanables, si bien la inscripción del derecho de
opción, y la venta del aprovechamiento urbanístico, adolecen del mismo defecto
insubsanable: la falta de inscripción previa de los derechos de aprovechamiento
urbanístico que corresponden a la finca, y por esta razón no se practica la anotación
preventiva de suspensión solicitada por la presentante en su escrito de fecha 7 de enero
de 2021.
Contra la precedente Nota (…)
Burjassot, a veintiocho de enero de dos mil veintiuno. La Registradora (firma ilegible)
Ana Castaño Roca.»
III
«Hechos.
Primero.–La Escritura Pública reseñada anteriormente de fecha 1 de agosto
de 2.013, de elevación a Público de Contrato Privado Novatorio y Modificativo de
condiciones esenciales que se pactan en la misma, contiene “dos negocios jurídicos
diferenciados”, respecto a los derechos de aprovechamiento urbanísticos que
corresponde a la finca registral 1.071, incluida definitivamente en el ámbito de la Unidad
de Ejecución del PGOU de Burjassot, según certificación del propio Ayuntamiento que se
cve: BOE-A-2021-9669
Verificable en https://www.boe.es
Contra la anterior nota de calificación, doña P. L. G. interpuso recurso el día 4 de
marzo de 2021 con los siguientes hechos y fundamentos jurídicos:
