III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-9669)
Resolución de 25 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Burjassot, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa y opción de compra de aprovechamientos urbanísticos.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 10 de junio de 2021
Sec. III. Pág. 70948
titular. Por ello, partiendo de un concepto amplio de aprovechamiento urbanístico, esta
Dirección General ha admitido supuestos en que pueden acceder al Registro de la
Propiedad no sólo negocios o actos jurídicos que tengan por objeto el aprovechamiento
cuando el mismo ha sido independizado de la finca de origen mediante su inscripción en
folio independiente como finca registral separada, o ha sido transferido a otra finca
distinta de la de origen, sino también cuando dicha emancipación de la finca de origen no
se ha producido, esto es, cuando el aprovechamiento todavía ‘forma parte del contenido
del dominio y por tanto está implícito en la descripción meramente perimetral de la finca
registral’ (cfr. Resolución de 30 de mayo de 2009). En tal situación se ha admitido el
acceso al Registro de una opción de compra sobre la totalidad del aprovechamiento
urbanístico que corresponda a una finca aportada por el concedente de la opción a una
Junta de compensación, con objeto de que dicha opción alcance, con plena eficacia de
subrogación real, a las fincas de reemplazo en que se materialicen finalmente los
derechos de aprovechamiento (cfr. Resolución de 23 de octubre de 2001). Igualmente se
ha admitido en la misma situación la anotación preventiva de embargo del exceso de
edificabilidad (descrito con todas las circunstancias y detalles que exige el artículo 34 del
Real Decreto 1093/1997) que corresponda a cierta finca registral. Pero es lo cierto que
en uno y otro caso (opción de compra y embargo) se trata de actos de carácter
preparatorio que si bien pueden derivar en otros posteriores de transmisión (venta en
ejercicio de la opción o adjudicación o remate en caso de ejecución), sin embargo, no la
producen directamente o ‘per se’.
Por ello es posible que tales actos (opción y embargo) puedan reflejarse en el folio
de la finca de origen a que corresponde el aprovechamiento urbanístico, pero esa
situación no puede mantenerse en caso de que la transmisión que tales actos preparan
llegue a materializarse. Así lo ha declarado recientemente este Centro Directivo respecto
del embargo en su Resolución de 30 de mayo de 2009, al afirmar que en caso de
ejecución del embargo habrá de configurarse como finca independiente o adscribirse por
nota marginal a otra finca, exigencia que deriva del principio de folio real que rige en
nuestro sistema registral (cfr. artículos 7 y 8 de la Ley Hipotecaria). Lo mismo sucede en
el caso de que la opción de compra se ejercite dando lugar a la transmisión
correspondiente (cfr. Resoluciones de marzo de 1993 y 14 de febrero de 2003).
El supuesto de la Resolución de 26 de junio de 2006, en la que se admitió la
inscripción de la venta de unos derechos de aprovechamiento urbanísticos
correspondientes a un Ayuntamiento a favor de una sociedad mercantil no constituye
argumento en contra de lo expuesto, pues en tal caso el aprovechamiento urbanístico
figuraba ya previamente inscrito como finca independiente a favor del Ayuntamiento
vendedor, conforme a lo dispuesto en el artículo 39 del Real Decreto 1093/1997…”
La inscripción, por exigencias del principio de folio real, y dado que la transmisión del
aprovechamiento no puede abrir folio registral al no tratarse del supuesto de hecho al
que se refiere el artículo 43 del RD 1093/1997, sólo podrá tener lugar cuando se
inscriban las fincas resultantes, en las que se materializará el aprovechamiento sobre el
que se constituyó la opción.
Además, las transferencias de aprovechamientos urbanísticos requieren autorización
administrativa conforme a los artículos 37 RD 1093/1997 y 78 de la LOTUP, y el
consentimiento de los titulares inscritos o anotados de acuerdo con el artículo 33
RD 1093/1997, no cual no se acredita en la escritura.
Se considera por la que suscribe que de acuerdo con lo dicho sólo podría reflejarse
en el registro la fase de opción sobre los aprovechamientos urbanísticos, para lo que se
considera necesario consentimiento expreso, para no desvirtuar el contrato celebrado
por las partes, y por exigencias del artículo 14 del Reglamento hipotecario.
Si bien los defectos anteriores se consideran subsanables, existe un defecto que se
manifiesta a continuación que tiene la condición de insubsanable: No se identifica el
objeto del presente contrato, puesto que no consta previamente inscrito los derechos de
aprovechamiento sobre la finca de origen que son objeto de transmisión.
cve: BOE-A-2021-9669
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 138
Jueves 10 de junio de 2021
Sec. III. Pág. 70948
titular. Por ello, partiendo de un concepto amplio de aprovechamiento urbanístico, esta
Dirección General ha admitido supuestos en que pueden acceder al Registro de la
Propiedad no sólo negocios o actos jurídicos que tengan por objeto el aprovechamiento
cuando el mismo ha sido independizado de la finca de origen mediante su inscripción en
folio independiente como finca registral separada, o ha sido transferido a otra finca
distinta de la de origen, sino también cuando dicha emancipación de la finca de origen no
se ha producido, esto es, cuando el aprovechamiento todavía ‘forma parte del contenido
del dominio y por tanto está implícito en la descripción meramente perimetral de la finca
registral’ (cfr. Resolución de 30 de mayo de 2009). En tal situación se ha admitido el
acceso al Registro de una opción de compra sobre la totalidad del aprovechamiento
urbanístico que corresponda a una finca aportada por el concedente de la opción a una
Junta de compensación, con objeto de que dicha opción alcance, con plena eficacia de
subrogación real, a las fincas de reemplazo en que se materialicen finalmente los
derechos de aprovechamiento (cfr. Resolución de 23 de octubre de 2001). Igualmente se
ha admitido en la misma situación la anotación preventiva de embargo del exceso de
edificabilidad (descrito con todas las circunstancias y detalles que exige el artículo 34 del
Real Decreto 1093/1997) que corresponda a cierta finca registral. Pero es lo cierto que
en uno y otro caso (opción de compra y embargo) se trata de actos de carácter
preparatorio que si bien pueden derivar en otros posteriores de transmisión (venta en
ejercicio de la opción o adjudicación o remate en caso de ejecución), sin embargo, no la
producen directamente o ‘per se’.
Por ello es posible que tales actos (opción y embargo) puedan reflejarse en el folio
de la finca de origen a que corresponde el aprovechamiento urbanístico, pero esa
situación no puede mantenerse en caso de que la transmisión que tales actos preparan
llegue a materializarse. Así lo ha declarado recientemente este Centro Directivo respecto
del embargo en su Resolución de 30 de mayo de 2009, al afirmar que en caso de
ejecución del embargo habrá de configurarse como finca independiente o adscribirse por
nota marginal a otra finca, exigencia que deriva del principio de folio real que rige en
nuestro sistema registral (cfr. artículos 7 y 8 de la Ley Hipotecaria). Lo mismo sucede en
el caso de que la opción de compra se ejercite dando lugar a la transmisión
correspondiente (cfr. Resoluciones de marzo de 1993 y 14 de febrero de 2003).
El supuesto de la Resolución de 26 de junio de 2006, en la que se admitió la
inscripción de la venta de unos derechos de aprovechamiento urbanísticos
correspondientes a un Ayuntamiento a favor de una sociedad mercantil no constituye
argumento en contra de lo expuesto, pues en tal caso el aprovechamiento urbanístico
figuraba ya previamente inscrito como finca independiente a favor del Ayuntamiento
vendedor, conforme a lo dispuesto en el artículo 39 del Real Decreto 1093/1997…”
La inscripción, por exigencias del principio de folio real, y dado que la transmisión del
aprovechamiento no puede abrir folio registral al no tratarse del supuesto de hecho al
que se refiere el artículo 43 del RD 1093/1997, sólo podrá tener lugar cuando se
inscriban las fincas resultantes, en las que se materializará el aprovechamiento sobre el
que se constituyó la opción.
Además, las transferencias de aprovechamientos urbanísticos requieren autorización
administrativa conforme a los artículos 37 RD 1093/1997 y 78 de la LOTUP, y el
consentimiento de los titulares inscritos o anotados de acuerdo con el artículo 33
RD 1093/1997, no cual no se acredita en la escritura.
Se considera por la que suscribe que de acuerdo con lo dicho sólo podría reflejarse
en el registro la fase de opción sobre los aprovechamientos urbanísticos, para lo que se
considera necesario consentimiento expreso, para no desvirtuar el contrato celebrado
por las partes, y por exigencias del artículo 14 del Reglamento hipotecario.
Si bien los defectos anteriores se consideran subsanables, existe un defecto que se
manifiesta a continuación que tiene la condición de insubsanable: No se identifica el
objeto del presente contrato, puesto que no consta previamente inscrito los derechos de
aprovechamiento sobre la finca de origen que son objeto de transmisión.
cve: BOE-A-2021-9669
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 138
