III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-9669)
Resolución de 25 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Burjassot, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa y opción de compra de aprovechamientos urbanísticos.
23 páginas totales
Página
Zahoribo únicamente muestra información pública que han sido publicada previamente por organismos oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 10 de junio de 2021
Sec. III. Pág. 70966
Por otra parte, aunque fuera procedente la apertura de folio, no se comparte la
necesidad de consentimiento de los titulares inscritos o anotados de acuerdo con el
artículo 33 del Real Decreto 1093/1997, al no tratarse de una transferencia entre fincas,
quedando salvaguardados los derechos del acreedor hipotecario conforme a las reglas
generales de los artículos 123 y 125 de la Ley Hipotecaria.
Tampoco resulta exigible en este caso la autorización administrativa prevista en los
artículos 37 del Real Decreto 1093/1997 y 78 de la Ley de Ordenación del Territorio,
Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, al tratarse en este caso de una
transmisión civil de aprovechamiento y no una técnica de gestión urbanística.
Como resulta del citado artículo 78 en relación con el artículo 68, último párrafo, de la
norma autonómica, la autorización es exigible para la transferencia de aprovechamiento
subjetivo del propietario de una finca a otra finca, pero no para el negocio civil de
transmisión de su posición patrimonial a otro sujeto -artículo 1112 del Código Civil-.
De igual modo, tampoco es condición necesaria de aplicación del artículo 39.4 del
Real Decreto el que ordene la extensión de la nota marginal de expedición de
certificación de titularidad y cargas a que se refiere el artículo 5 del Real
Decreto 1093/1997, que es una nota de publicidad de carácter no constitutivo, aunque
con otros importantes efectos jurídicos en la inscripción del proyecto.
7. En cuanto al plazo el artículo 14 del Reglamento Hipotecario considera esencial
la determinación del plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro
años.
Sobre esta objeción es cierto que el artículo 14 del Reglamento Hipotecario dispone
que «será inscribible el contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa
que lo determine en algún otro contrato inscribible, siempre que además de las
circunstancias necesarias para la inscripción reúna las siguientes: (…) Tercera. Plazo
para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años. En el arriendo con
opción de compra la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél,
pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de
arrendamiento».
En vía de principios, de dicho precepto se deriva que para poder acceder a los libros
registrales el derecho de opción debe estar necesariamente sujeto a plazo y este no
debe exceder el de cuatro años, aunque es bien cierto que también el propio precepto
permite un plazo superior en el supuesto de arrendamiento con opción de compra.
No obstante, como ya ha tenido ocasión de declarar este Centro Directivo (cfr.
Resoluciones de 19 de mayo de 2016 y la reciente de 15 de marzo de 2021), un derecho
de opción que forma una unidad con otro negocio jurídico distinto del arrendamiento o
que se ejercita sobre un derecho real distinto del pleno dominio produce una
dependencia que no puede ser ignorada por el ordenamiento jurídico. De otra forma
sería imposible el avance y adaptación del derecho al devenir de los tiempos.
En todo caso, debe reunir los requisitos requeridos por el ordenamiento jurídico;
fundamentalmente que exista una causa justificada y que se respeten las exigencias
impuestas en favor de terceros por el sistema registral, con pleno respecto al principio de
autonomía de la voluntad y a la libertad en la creación de nuevas formas jurídico-reales,
exigiéndose que el derecho constituido tenga la suficiente claridad y certeza como para
dotarla de efectos «erga omnes».
Podría decirse, por tanto, que el artículo 14 del Reglamento Hipotecario impediría la
inscripción de un derecho de opción por más de cuatro años, pero también cabe
entender que cuando se trata de una opción complementaria de otra figura jurídica que
lo admita, siempre que esté suficientemente delimitada, pueda acceder a los libros
registrales configurada al amparo de los principios de libertad civil y «numerus apertus»
en materia de derechos reales.
Este es el caso del presente recurso, pues esa complementariedad respecto del
negocio principal haría inviable la opción si ésta se limitara estrictamente a cuatro años.
Así, respecto al derecho de opción sobre la finca resultante, una vez firme la
reparcelación, de una superficie de 500 metros cuadrados de suelo y 1.380 metros
cve: BOE-A-2021-9669
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 138
Jueves 10 de junio de 2021
Sec. III. Pág. 70966
Por otra parte, aunque fuera procedente la apertura de folio, no se comparte la
necesidad de consentimiento de los titulares inscritos o anotados de acuerdo con el
artículo 33 del Real Decreto 1093/1997, al no tratarse de una transferencia entre fincas,
quedando salvaguardados los derechos del acreedor hipotecario conforme a las reglas
generales de los artículos 123 y 125 de la Ley Hipotecaria.
Tampoco resulta exigible en este caso la autorización administrativa prevista en los
artículos 37 del Real Decreto 1093/1997 y 78 de la Ley de Ordenación del Territorio,
Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, al tratarse en este caso de una
transmisión civil de aprovechamiento y no una técnica de gestión urbanística.
Como resulta del citado artículo 78 en relación con el artículo 68, último párrafo, de la
norma autonómica, la autorización es exigible para la transferencia de aprovechamiento
subjetivo del propietario de una finca a otra finca, pero no para el negocio civil de
transmisión de su posición patrimonial a otro sujeto -artículo 1112 del Código Civil-.
De igual modo, tampoco es condición necesaria de aplicación del artículo 39.4 del
Real Decreto el que ordene la extensión de la nota marginal de expedición de
certificación de titularidad y cargas a que se refiere el artículo 5 del Real
Decreto 1093/1997, que es una nota de publicidad de carácter no constitutivo, aunque
con otros importantes efectos jurídicos en la inscripción del proyecto.
7. En cuanto al plazo el artículo 14 del Reglamento Hipotecario considera esencial
la determinación del plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro
años.
Sobre esta objeción es cierto que el artículo 14 del Reglamento Hipotecario dispone
que «será inscribible el contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa
que lo determine en algún otro contrato inscribible, siempre que además de las
circunstancias necesarias para la inscripción reúna las siguientes: (…) Tercera. Plazo
para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años. En el arriendo con
opción de compra la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél,
pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de
arrendamiento».
En vía de principios, de dicho precepto se deriva que para poder acceder a los libros
registrales el derecho de opción debe estar necesariamente sujeto a plazo y este no
debe exceder el de cuatro años, aunque es bien cierto que también el propio precepto
permite un plazo superior en el supuesto de arrendamiento con opción de compra.
No obstante, como ya ha tenido ocasión de declarar este Centro Directivo (cfr.
Resoluciones de 19 de mayo de 2016 y la reciente de 15 de marzo de 2021), un derecho
de opción que forma una unidad con otro negocio jurídico distinto del arrendamiento o
que se ejercita sobre un derecho real distinto del pleno dominio produce una
dependencia que no puede ser ignorada por el ordenamiento jurídico. De otra forma
sería imposible el avance y adaptación del derecho al devenir de los tiempos.
En todo caso, debe reunir los requisitos requeridos por el ordenamiento jurídico;
fundamentalmente que exista una causa justificada y que se respeten las exigencias
impuestas en favor de terceros por el sistema registral, con pleno respecto al principio de
autonomía de la voluntad y a la libertad en la creación de nuevas formas jurídico-reales,
exigiéndose que el derecho constituido tenga la suficiente claridad y certeza como para
dotarla de efectos «erga omnes».
Podría decirse, por tanto, que el artículo 14 del Reglamento Hipotecario impediría la
inscripción de un derecho de opción por más de cuatro años, pero también cabe
entender que cuando se trata de una opción complementaria de otra figura jurídica que
lo admita, siempre que esté suficientemente delimitada, pueda acceder a los libros
registrales configurada al amparo de los principios de libertad civil y «numerus apertus»
en materia de derechos reales.
Este es el caso del presente recurso, pues esa complementariedad respecto del
negocio principal haría inviable la opción si ésta se limitara estrictamente a cuatro años.
Así, respecto al derecho de opción sobre la finca resultante, una vez firme la
reparcelación, de una superficie de 500 metros cuadrados de suelo y 1.380 metros
cve: BOE-A-2021-9669
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 138
