III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-9669)
Resolución de 25 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Burjassot, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa y opción de compra de aprovechamientos urbanísticos.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 10 de junio de 2021
Sec. III. Pág. 70965
cuando una cuota de valor de las mismas se haga constar en unidades convencionales
de aprovechamiento y se adjudiquen éstas a empresas urbanizadoras o se transmitan
por cualquier título a tercero, antes de la aprobación definitiva del proyecto de
equidistribución correspondiente».
Por tanto, exige varios requisitos cumulativos: que se trate de una actuación
sistemática, que sea un sistema de gestión privada en que la ejecución de la
urbanización corresponde a los particulares y que la transmisión se verifique antes de la
aprobación definitiva del proyecto.
En el presente caso, como resulta del certificado aportado, resulta acreditado que se
trata de una actuación sistemática o integrada, en la medida que se ha delimitado la
unidad de ejecución y la finca constituye un elemento adscrito a la misma y que se va a
gestionar por un programa de actuación integrada regulado en la ley urbanística -cfr.
artículos 69 y 113 y siguientes de la Ley 5/2014-.
Sin embargo, no resulta acreditado que se trate de un sistema de gestión privada en
que la ejecución de la urbanización corresponde a los particulares pues como resulta de
la ficha urbanística aportada las condiciones de gestión se limitan a prever que pueda
ser directa o indirecta en cualquiera de sus modalidades -artículo 113 de la ley
autonómica- incluyendo por tanto la gestión pública directa o indirecta, además de la
gestión por los propietarios.
Además no se concretan las unidades de aprovechamiento que se transmiten lo que
resulta esencial en virtud de lo dispuesto en el artículo 43 en relación al 33 del Real
Decreto, sin que sea suficiente la remisión a la ficha de planeamiento o gestión que se
incorpora pues la misma se limita a definir la superficie global computable de la unidad,
la edificabilidad total por usos, su respectivo coeficiente de ponderación y finalmente el
aprovechamiento tipo del área de reparto, de carácter provisional, y que el
aprovechamiento subjetivo es del 95%.
Como resulta de la definición contenida en el artículo 68.4 de la ley, el
aprovechamiento tipo es la edificabilidad unitaria, ponderada, en su caso, con los
correspondientes coeficientes correctores, que el planeamiento establece para todos los
terrenos comprendidos en una misma área de reparto, y el aprovechamiento subjetivo el
susceptible de apropiación por los propietarios, que resulta de restar del
aprovechamiento tipo el porcentaje de aprovechamiento que corresponde a la
Administración.
Se trata por tanto de una cifra global para todos los propietarios incluidos en el
área de reparto que debe ser ponderada en función de la participación respectiva de
cada propietario incluido en una concreta unidad de actuación para hacer efectiva la
justa distribución de beneficios y cargas lo que se consigue con la reparcelación -cfr.
artículo 82-, partiendo de una objetiva cuantificación de su derecho basada en
criterios legales en los que se da preferencia a la medición real efectuada en el
proyecto -artículos 87.4 y 91.1.a).3.º-.
Por lo que se confirma el primero de los defectos al no resultar acreditado que se
trata de un sistema de gestión privada ni las unidades de aprovechamiento que
específicamente corresponden a la finca registral y por tanto a su a su propietario.
El mismo obstáculo concurre para la inscripción del derecho de opción al no precisar
las unidades de aprovechamiento a que específicamente se refieren ni las que
corresponden a la propia finca, sin que se refiera a la totalidad del aprovechamiento
derivado de la misma como en el caso de la Resolución citada de 23 de octubre de 2001.
No siendo admisible tampoco su inscripción cuando se refiere a una determinada
finca resultante de la reparcelación antes de su aprobación definitiva pues si bien
puede ser objeto de contrato -artículo. 1271 Código Civil- su efectiva existencia con
esas condiciones y atribución al titular se encuentra sometido a una «conditio iuris» de
aprobación del proyecto -artículo 23 de la ley estatal- por lo que hasta entonces
adolece de una indeterminación incompatible con las exigencias del principio de
especialidad -artículos 9, 21 y 30 de la Ley Hipotecaria- y un marcado carácter
obligacional que veda su acceso al Registro -artículo 9 del Reglamento Hipotecario-.
cve: BOE-A-2021-9669
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 138
Jueves 10 de junio de 2021
Sec. III. Pág. 70965
cuando una cuota de valor de las mismas se haga constar en unidades convencionales
de aprovechamiento y se adjudiquen éstas a empresas urbanizadoras o se transmitan
por cualquier título a tercero, antes de la aprobación definitiva del proyecto de
equidistribución correspondiente».
Por tanto, exige varios requisitos cumulativos: que se trate de una actuación
sistemática, que sea un sistema de gestión privada en que la ejecución de la
urbanización corresponde a los particulares y que la transmisión se verifique antes de la
aprobación definitiva del proyecto.
En el presente caso, como resulta del certificado aportado, resulta acreditado que se
trata de una actuación sistemática o integrada, en la medida que se ha delimitado la
unidad de ejecución y la finca constituye un elemento adscrito a la misma y que se va a
gestionar por un programa de actuación integrada regulado en la ley urbanística -cfr.
artículos 69 y 113 y siguientes de la Ley 5/2014-.
Sin embargo, no resulta acreditado que se trate de un sistema de gestión privada en
que la ejecución de la urbanización corresponde a los particulares pues como resulta de
la ficha urbanística aportada las condiciones de gestión se limitan a prever que pueda
ser directa o indirecta en cualquiera de sus modalidades -artículo 113 de la ley
autonómica- incluyendo por tanto la gestión pública directa o indirecta, además de la
gestión por los propietarios.
Además no se concretan las unidades de aprovechamiento que se transmiten lo que
resulta esencial en virtud de lo dispuesto en el artículo 43 en relación al 33 del Real
Decreto, sin que sea suficiente la remisión a la ficha de planeamiento o gestión que se
incorpora pues la misma se limita a definir la superficie global computable de la unidad,
la edificabilidad total por usos, su respectivo coeficiente de ponderación y finalmente el
aprovechamiento tipo del área de reparto, de carácter provisional, y que el
aprovechamiento subjetivo es del 95%.
Como resulta de la definición contenida en el artículo 68.4 de la ley, el
aprovechamiento tipo es la edificabilidad unitaria, ponderada, en su caso, con los
correspondientes coeficientes correctores, que el planeamiento establece para todos los
terrenos comprendidos en una misma área de reparto, y el aprovechamiento subjetivo el
susceptible de apropiación por los propietarios, que resulta de restar del
aprovechamiento tipo el porcentaje de aprovechamiento que corresponde a la
Administración.
Se trata por tanto de una cifra global para todos los propietarios incluidos en el
área de reparto que debe ser ponderada en función de la participación respectiva de
cada propietario incluido en una concreta unidad de actuación para hacer efectiva la
justa distribución de beneficios y cargas lo que se consigue con la reparcelación -cfr.
artículo 82-, partiendo de una objetiva cuantificación de su derecho basada en
criterios legales en los que se da preferencia a la medición real efectuada en el
proyecto -artículos 87.4 y 91.1.a).3.º-.
Por lo que se confirma el primero de los defectos al no resultar acreditado que se
trata de un sistema de gestión privada ni las unidades de aprovechamiento que
específicamente corresponden a la finca registral y por tanto a su a su propietario.
El mismo obstáculo concurre para la inscripción del derecho de opción al no precisar
las unidades de aprovechamiento a que específicamente se refieren ni las que
corresponden a la propia finca, sin que se refiera a la totalidad del aprovechamiento
derivado de la misma como en el caso de la Resolución citada de 23 de octubre de 2001.
No siendo admisible tampoco su inscripción cuando se refiere a una determinada
finca resultante de la reparcelación antes de su aprobación definitiva pues si bien
puede ser objeto de contrato -artículo. 1271 Código Civil- su efectiva existencia con
esas condiciones y atribución al titular se encuentra sometido a una «conditio iuris» de
aprobación del proyecto -artículo 23 de la ley estatal- por lo que hasta entonces
adolece de una indeterminación incompatible con las exigencias del principio de
especialidad -artículos 9, 21 y 30 de la Ley Hipotecaria- y un marcado carácter
obligacional que veda su acceso al Registro -artículo 9 del Reglamento Hipotecario-.
cve: BOE-A-2021-9669
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Núm. 138
