III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-9669)
Resolución de 25 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Burjassot, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa y opción de compra de aprovechamientos urbanísticos.
23 páginas totales
Página
Zahoribo únicamente muestra información pública que han sido publicada previamente por organismos oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 10 de junio de 2021
Sec. III. Pág. 70964
artículo 119.2 del Real Decreto 1373/2009, de 28 de agosto- pero en otro caso aunque
pueda admitirse la posibilidad teórica de transmitir a tercero todo o parte del
aprovechamiento asociado a una determinada finca en el caso de actuaciones
sistemáticas el mismo se encuentra sometido a una natural indeterminación hasta su
concreción en el instrumento de equidistribución que por su carácter integrado impone
ponderar y mensurar los derechos de los propietarios respectivos.
Así se comprende que en la mayoría de las ocasiones dichos negocios de
transmisión aparezcan contemplados en el propio proyecto acompañando la
correspondiente escritura de compraventa otorgada antes de su aprobación definitiva
permitiendo cumplir el tracto sucesivo y motivando la apertura de su correspondiente
folio propio que será cerrado con la inscripción conjunta del título de equidistribución -cfr.
artículo 43-.
Pero dada la frecuente indeterminación objetiva de que adolece el negocio de
transmisión de aprovechamiento derivado de una finca incluida en una unidad de
ejecución hasta la elaboración del proyecto de ejecución privada la forma habitual de
configuración negocial es la transmisión de cuota indivisa de dominio con apoderamiento
irrevocable a favor del comprador para intervenir en el proyecto permitiendo su acceso
inmediato al Registro de la Propiedad, lo que a su vez permite salvar los eventuales
inconvenientes derivados de la suspensión de licencias de parcelación y la consecuente
imposibilidad de dividir o segregar.
También será posible la inscripción registral de un acto preparatorio, antes de que
pueda dar lugar a la apertura de folio independiente, como es el derecho de opción de
compra sobre el aprovechamiento que esté suficientemente determinado, bien porque se
acredite, bien porque se refiera a la totalidad del aprovechamiento que pueda
corresponder a la finca en una concreta actuación pues en este caso no hay duda alguna
del objeto al que se refiere aunque sea en este caso de concreción futura- caso de la
Resolución de 23 de octubre de 2001-.
En definitiva, como se ha expuesto con anterioridad, quien perfila como objeto de un
contrato este tipo de derechos, está introduciendo importantes elementos de
incertidumbre en el contrato, con un importante componente aleatorio, con una carga de
riesgo y con una notable indeterminación temporal, tanto en la definitiva concreción de
los derechos como la definitiva materialización de los mismos, lo que en ocasiones
impedirá acreditar los requisitos que permiten su acceso registral autónomo en los casos
tasados que contempla el Real Decreto 1093/1997.
6. Pasando a analizar los defectos objeto del presente expediente, se plantea en
primer lugar si en el presente caso estamos ante uno de los supuestos del artículo 39 del
Real Decreto 1093/1997 en los que resulta posible la apertura de folio registral propio al
aprovechamiento.
En el presente supuesto se trata de la venta de los derechos de aprovechamiento
urbanístico que a la finca descrita le correspondan en la Unidad de Ejecución 1 del Plan
General de Ordenación Urbana únicamente los que se concreten en un solar de
entre 1.161 y 1.200 metros cuadrados de superficie y 400 metros cuadrados de techo
destinados a estación de servicio y usos complementarios, acompañando un informe
municipal sobre la posibilidad de implantación de estación de servicio en la zona de uso
terciario de la unidad y otro informe municipal sobre las condiciones urbanísticas de la
finca registral 1.071, certificando que la misma se encuentra adscrita a la UE 1, que la
totalidad de la misma está calificada por el Plan General de Ordenación Urbana como
(…) y que los derechos urbanísticos que le corresponden a la misma en el desarrollo
futuro de la unidad quedan regulados en la Ficha de Planeamiento y Gestión que se
adjunta donde constan los parámetros urbanísticos y edificatorios de la unidad y en
concreto de la zona de uso terciario. También certifica que la unidad de gestionará
mediante un programa de actuación integrada regulado en la ley urbanística.
El artículo 39.4 del Real Decreto 1093/1997 permite la apertura de folio
independiente al aprovechamiento, entre otros supuestos, cuando: «En los sistemas de
gestión privada en que la ejecución de la urbanización corresponde a los particulares,
cve: BOE-A-2021-9669
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 138
Jueves 10 de junio de 2021
Sec. III. Pág. 70964
artículo 119.2 del Real Decreto 1373/2009, de 28 de agosto- pero en otro caso aunque
pueda admitirse la posibilidad teórica de transmitir a tercero todo o parte del
aprovechamiento asociado a una determinada finca en el caso de actuaciones
sistemáticas el mismo se encuentra sometido a una natural indeterminación hasta su
concreción en el instrumento de equidistribución que por su carácter integrado impone
ponderar y mensurar los derechos de los propietarios respectivos.
Así se comprende que en la mayoría de las ocasiones dichos negocios de
transmisión aparezcan contemplados en el propio proyecto acompañando la
correspondiente escritura de compraventa otorgada antes de su aprobación definitiva
permitiendo cumplir el tracto sucesivo y motivando la apertura de su correspondiente
folio propio que será cerrado con la inscripción conjunta del título de equidistribución -cfr.
artículo 43-.
Pero dada la frecuente indeterminación objetiva de que adolece el negocio de
transmisión de aprovechamiento derivado de una finca incluida en una unidad de
ejecución hasta la elaboración del proyecto de ejecución privada la forma habitual de
configuración negocial es la transmisión de cuota indivisa de dominio con apoderamiento
irrevocable a favor del comprador para intervenir en el proyecto permitiendo su acceso
inmediato al Registro de la Propiedad, lo que a su vez permite salvar los eventuales
inconvenientes derivados de la suspensión de licencias de parcelación y la consecuente
imposibilidad de dividir o segregar.
También será posible la inscripción registral de un acto preparatorio, antes de que
pueda dar lugar a la apertura de folio independiente, como es el derecho de opción de
compra sobre el aprovechamiento que esté suficientemente determinado, bien porque se
acredite, bien porque se refiera a la totalidad del aprovechamiento que pueda
corresponder a la finca en una concreta actuación pues en este caso no hay duda alguna
del objeto al que se refiere aunque sea en este caso de concreción futura- caso de la
Resolución de 23 de octubre de 2001-.
En definitiva, como se ha expuesto con anterioridad, quien perfila como objeto de un
contrato este tipo de derechos, está introduciendo importantes elementos de
incertidumbre en el contrato, con un importante componente aleatorio, con una carga de
riesgo y con una notable indeterminación temporal, tanto en la definitiva concreción de
los derechos como la definitiva materialización de los mismos, lo que en ocasiones
impedirá acreditar los requisitos que permiten su acceso registral autónomo en los casos
tasados que contempla el Real Decreto 1093/1997.
6. Pasando a analizar los defectos objeto del presente expediente, se plantea en
primer lugar si en el presente caso estamos ante uno de los supuestos del artículo 39 del
Real Decreto 1093/1997 en los que resulta posible la apertura de folio registral propio al
aprovechamiento.
En el presente supuesto se trata de la venta de los derechos de aprovechamiento
urbanístico que a la finca descrita le correspondan en la Unidad de Ejecución 1 del Plan
General de Ordenación Urbana únicamente los que se concreten en un solar de
entre 1.161 y 1.200 metros cuadrados de superficie y 400 metros cuadrados de techo
destinados a estación de servicio y usos complementarios, acompañando un informe
municipal sobre la posibilidad de implantación de estación de servicio en la zona de uso
terciario de la unidad y otro informe municipal sobre las condiciones urbanísticas de la
finca registral 1.071, certificando que la misma se encuentra adscrita a la UE 1, que la
totalidad de la misma está calificada por el Plan General de Ordenación Urbana como
(…) y que los derechos urbanísticos que le corresponden a la misma en el desarrollo
futuro de la unidad quedan regulados en la Ficha de Planeamiento y Gestión que se
adjunta donde constan los parámetros urbanísticos y edificatorios de la unidad y en
concreto de la zona de uso terciario. También certifica que la unidad de gestionará
mediante un programa de actuación integrada regulado en la ley urbanística.
El artículo 39.4 del Real Decreto 1093/1997 permite la apertura de folio
independiente al aprovechamiento, entre otros supuestos, cuando: «En los sistemas de
gestión privada en que la ejecución de la urbanización corresponde a los particulares,
cve: BOE-A-2021-9669
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 138
