III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-9669)
Resolución de 25 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Burjassot, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa y opción de compra de aprovechamientos urbanísticos.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 10 de junio de 2021
Sec. III. Pág. 70963
solar, edificado o no, de todo o parte del aprovechamiento urbanístico subjetivo que
pueda materializar en la misma, diferente aquí del concepto estricto de transferencia
como técnica equidistributiva, dicha transmisión lo que deriva es en la formación de
una especial comunidad de derechos recayentes sobre una misma unidad perimetral
de terreno delimitable por sus coordenadas de localización, cuya configuración
jurídica deberá articularse mediante el régimen de la comunidad por cuotas ideales de
propiedad o la constitución de derechos reales de sobreedificación o subedificación,
cuya justificación causal, a efectos civiles, podrá basarse en la propia adquisición del
aprovechamiento subjetivo, y sin perjuicio de su definitiva configuración por
subrogación real como fincas de atribución privativa en forma de propiedad horizontal
o complejo inmobiliario, pues sólo así se posibilita su acceso al Registro de la
Propiedad sobre la finca registral correspondiente a dicha unidad de suelo conforme a
las exigencias del principio de determinación y de folio real -artículos 9 de la Ley
Hipotecaria, 16, 51 y 54 de su Reglamento y 26 de la Ley de Suelo-.
De la doctrina sentada por este Centro Directivo pueden extraerse una serie de
conclusiones que permiten comprender el régimen registral del aprovechamiento
urbanístico cuando es objeto de negociación con independencia de la finca del que
deriva.
En primer lugar, debe diferenciarse el negocio civil de transmisión del negocio de
transferencia como técnica equidistributiva entre fincas. El primero es posible conforme a
las normas generales civiles mientras que el segundo únicamente cuando lo permita la
respectiva legislación autonómica, como es el caso de la legislación valenciana. El Real
Decreto 1093/1997 contempla la transmisión en los artículos 39, 42.6 y 43 y la
transferencia en los artículos 33 a 38, contemplando sólo para ésta la exigencia de
autorización administrativa.
En segundo lugar, aunque se admita la validez civil del negocio de transmisión su
acceso registral como finca independiente sólo será posible en los supuestos tasados
reglamentariamente por lo que, en otro caso, para gozar de protección registral deberá
acudirse a los correspondientes títulos constitutivos de derechos reales limitados o de
comunidad para los que la propia adquisición de aprovechamiento podrá servir de causa
civil.
En cualquier caso, tanto en transmisión como en transferencia es indispensable
cumplir las exigencias derivadas de los principios hipotecarios, entre ellos, el de
especialidad en el sentido de que el aprovechamiento que pretenda inscribirse esté
determinado y acreditado de modo objetivo.
Así, en el caso de una transferencia de finca a finca, contemplada por la legislación
aplicable, será indispensable que la Administración urbanística autorice y acredite las
unidades de aprovechamiento transmitido e incluso la previa inscripción en el registro
administrativo, cuando sea exigible con arreglo a la misma.
En cambio, en el caso de transmisión de los derechos de aprovechamiento que
puedan corresponder a una finca incluida en todo o parte en una unidad de ejecución
llamados en principio a materializarse en una o varias fincas de resultado con la
aprobación definitiva del proyecto de equidistribución, ordinariamente no podrá
acreditarse el aprovechamiento que corresponda concretamente a la finca hasta la
elaboración y aprobación del proyecto pues es en este momento en el que quedan
cuantificados y ponderados objetivamente los respectivos derechos de cada uno de los
propietarios afectados.
Respecto a la forma de acreditación de las concretas unidades de aprovechamiento
subjetivo que puedan corresponder al propietario de una finca incluida en una
determinada unidad de actuación debe mantenerse la competencia de la Administración
urbanística como órgano responsable de la aplicación del planeamiento y tratarse de un
elemento patrimonial que si bien deriva de la titularidad dominical el mismo es
determinado por el planeamiento aplicable.
Ello no planteará especial problema cuando se trate de aprovechamientos
reconocidos por la Administración -cfr. artículo 39.2 del Real Decreto 1093/1997 o
cve: BOE-A-2021-9669
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 138
Jueves 10 de junio de 2021
Sec. III. Pág. 70963
solar, edificado o no, de todo o parte del aprovechamiento urbanístico subjetivo que
pueda materializar en la misma, diferente aquí del concepto estricto de transferencia
como técnica equidistributiva, dicha transmisión lo que deriva es en la formación de
una especial comunidad de derechos recayentes sobre una misma unidad perimetral
de terreno delimitable por sus coordenadas de localización, cuya configuración
jurídica deberá articularse mediante el régimen de la comunidad por cuotas ideales de
propiedad o la constitución de derechos reales de sobreedificación o subedificación,
cuya justificación causal, a efectos civiles, podrá basarse en la propia adquisición del
aprovechamiento subjetivo, y sin perjuicio de su definitiva configuración por
subrogación real como fincas de atribución privativa en forma de propiedad horizontal
o complejo inmobiliario, pues sólo así se posibilita su acceso al Registro de la
Propiedad sobre la finca registral correspondiente a dicha unidad de suelo conforme a
las exigencias del principio de determinación y de folio real -artículos 9 de la Ley
Hipotecaria, 16, 51 y 54 de su Reglamento y 26 de la Ley de Suelo-.
De la doctrina sentada por este Centro Directivo pueden extraerse una serie de
conclusiones que permiten comprender el régimen registral del aprovechamiento
urbanístico cuando es objeto de negociación con independencia de la finca del que
deriva.
En primer lugar, debe diferenciarse el negocio civil de transmisión del negocio de
transferencia como técnica equidistributiva entre fincas. El primero es posible conforme a
las normas generales civiles mientras que el segundo únicamente cuando lo permita la
respectiva legislación autonómica, como es el caso de la legislación valenciana. El Real
Decreto 1093/1997 contempla la transmisión en los artículos 39, 42.6 y 43 y la
transferencia en los artículos 33 a 38, contemplando sólo para ésta la exigencia de
autorización administrativa.
En segundo lugar, aunque se admita la validez civil del negocio de transmisión su
acceso registral como finca independiente sólo será posible en los supuestos tasados
reglamentariamente por lo que, en otro caso, para gozar de protección registral deberá
acudirse a los correspondientes títulos constitutivos de derechos reales limitados o de
comunidad para los que la propia adquisición de aprovechamiento podrá servir de causa
civil.
En cualquier caso, tanto en transmisión como en transferencia es indispensable
cumplir las exigencias derivadas de los principios hipotecarios, entre ellos, el de
especialidad en el sentido de que el aprovechamiento que pretenda inscribirse esté
determinado y acreditado de modo objetivo.
Así, en el caso de una transferencia de finca a finca, contemplada por la legislación
aplicable, será indispensable que la Administración urbanística autorice y acredite las
unidades de aprovechamiento transmitido e incluso la previa inscripción en el registro
administrativo, cuando sea exigible con arreglo a la misma.
En cambio, en el caso de transmisión de los derechos de aprovechamiento que
puedan corresponder a una finca incluida en todo o parte en una unidad de ejecución
llamados en principio a materializarse en una o varias fincas de resultado con la
aprobación definitiva del proyecto de equidistribución, ordinariamente no podrá
acreditarse el aprovechamiento que corresponda concretamente a la finca hasta la
elaboración y aprobación del proyecto pues es en este momento en el que quedan
cuantificados y ponderados objetivamente los respectivos derechos de cada uno de los
propietarios afectados.
Respecto a la forma de acreditación de las concretas unidades de aprovechamiento
subjetivo que puedan corresponder al propietario de una finca incluida en una
determinada unidad de actuación debe mantenerse la competencia de la Administración
urbanística como órgano responsable de la aplicación del planeamiento y tratarse de un
elemento patrimonial que si bien deriva de la titularidad dominical el mismo es
determinado por el planeamiento aplicable.
Ello no planteará especial problema cuando se trate de aprovechamientos
reconocidos por la Administración -cfr. artículo 39.2 del Real Decreto 1093/1997 o
cve: BOE-A-2021-9669
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Núm. 138
