III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-9669)
Resolución de 25 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Burjassot, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa y opción de compra de aprovechamientos urbanísticos.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 10 de junio de 2021
Sec. III. Pág. 70961
Por su parte, de forma diferenciada a la denominada transferencia de
aprovechamiento, el artículo 39 del Real Decreto 1093/1997 permite que el
aprovechamiento urbanístico se inscriba como finca especial disgregada del suelo, a
modo de segregación de parte de su contenido, y mediante apertura de folio
independiente, en los siguientes casos: a) cuando la Administración solicite que el
aprovechamiento que le corresponda se inscriba bajo esta modalidad, como disgregado
de la finca o fincas de que procede; b) cuando tenga lugar la ocupación directa de fincas
mediante el reconocimiento de unidades de aprovechamiento en los casos previstos por
las leyes; c) en los casos de expropiación forzosa de fincas determinadas en los que el
justiprecio consista en la atribución posterior de fincas futuras pendientes de formación, y
d) en los sistemas de gestión privada en que la ejecución de la urbanización corresponde
a los particulares, cuando una cuota de valor de las mismas se haga constar en
unidades convencionales de aprovechamiento y se adjudiquen éstas a empresas
urbanizadoras o se transmitan por cualquier título a tercero, antes de la aprobación
definitiva del proyecto de equidistribución correspondiente. Desarrollándose su régimen
registral en los artículos 40 a 44 del Real Decreto.
5. Esta Dirección General ha conocido distintos supuestos en que pueden acceder
al Registro de la Propiedad negocios o actos jurídicos que tengan por objeto el
aprovechamiento urbanístico cuando el mismo ha sido independizado de la finca de
origen mediante su inscripción en folio independiente como finca registral separada, o ha
sido transferido a otra finca distinta de la de origen, sino también cuando dicha
emancipación de la finca de origen no se ha producido, esto es, cuando el
aprovechamiento todavía «forma parte del contenido del dominio y por tanto está
implícito en la descripción meramente perimetral de la finca registral» (cfr. Resolución
de 30 de mayo de 2009).
En tal situación se ha admitido el acceso al Registro de una opción de compra sobre
la totalidad del aprovechamiento urbanístico que corresponda a una finca aportada por el
concedente de la opción a una junta de compensación, con objeto de que dicha opción
alcance, con plena eficacia de subrogación real, a las fincas de reemplazo en que se
materialicen finalmente los derechos de aprovechamiento (cfr. Resolución de 23 de
octubre de 2001).
Igualmente se ha admitido en la misma situación la anotación preventiva de embargo
del exceso de edificabilidad (descrito con todas las circunstancias y detalles que exige el
artículo 34 del Real Decreto 1093/1997) que corresponda a cierta finca registral, y que
consta inscrito a favor del promotor, cumpliendo el tracto sucesivo.
Por ello, es posible que tales actos puedan reflejarse en el folio de la finca de origen
a que corresponde el aprovechamiento urbanístico afectado, cumpliendo las exigencias
del principio de especialidad, pero esa situación no puede mantenerse en caso de que la
transmisión que tales actos preparan llegue a materializarse.
Así lo ha declarado este Centro Directivo respecto del embargo en su Resolución
de 30 de mayo de 2009, al afirmar que en caso de ejecución del embargo habrá de
configurarse como finca independiente o adscribirse por nota marginal a otra finca, lo
que requerirá previamente, cuando concurran diversos titulares, configurar el
correspondiente régimen de comunidad de derechos recayentes sobre el territorio,
exigencia que deriva del principio de folio real que rige en nuestro sistema registral (cfr.
artículos 7 y 8 de la Ley Hipotecaria y 54 del Reglamento Hipotecario). Si bien, la
posterior Resolución de 11 de junio de 2018 analiza los problemas registrales de la
adjudicación derivada de dicho embargo.
Lo mismo sucede en el caso de que la opción de compra se ejercite dando lugar a la
transmisión correspondiente (cfr. Resoluciones de marzo de 1993 y 14 de febrero
de 2003), aunque en el supuesto de la Resolución de 23 de octubre de 2001, se trataba
del total aprovechamiento derivado de una finca afecta a un proyecto de compensación,
destinado a su materialización por subrogación real en la correspondiente finca de
resultado, supuesto que puede permitir la apertura de folio independiente al
aprovechamiento transmitido en todo o parte, antes de la aprobación definitiva del
cve: BOE-A-2021-9669
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 138
Jueves 10 de junio de 2021
Sec. III. Pág. 70961
Por su parte, de forma diferenciada a la denominada transferencia de
aprovechamiento, el artículo 39 del Real Decreto 1093/1997 permite que el
aprovechamiento urbanístico se inscriba como finca especial disgregada del suelo, a
modo de segregación de parte de su contenido, y mediante apertura de folio
independiente, en los siguientes casos: a) cuando la Administración solicite que el
aprovechamiento que le corresponda se inscriba bajo esta modalidad, como disgregado
de la finca o fincas de que procede; b) cuando tenga lugar la ocupación directa de fincas
mediante el reconocimiento de unidades de aprovechamiento en los casos previstos por
las leyes; c) en los casos de expropiación forzosa de fincas determinadas en los que el
justiprecio consista en la atribución posterior de fincas futuras pendientes de formación, y
d) en los sistemas de gestión privada en que la ejecución de la urbanización corresponde
a los particulares, cuando una cuota de valor de las mismas se haga constar en
unidades convencionales de aprovechamiento y se adjudiquen éstas a empresas
urbanizadoras o se transmitan por cualquier título a tercero, antes de la aprobación
definitiva del proyecto de equidistribución correspondiente. Desarrollándose su régimen
registral en los artículos 40 a 44 del Real Decreto.
5. Esta Dirección General ha conocido distintos supuestos en que pueden acceder
al Registro de la Propiedad negocios o actos jurídicos que tengan por objeto el
aprovechamiento urbanístico cuando el mismo ha sido independizado de la finca de
origen mediante su inscripción en folio independiente como finca registral separada, o ha
sido transferido a otra finca distinta de la de origen, sino también cuando dicha
emancipación de la finca de origen no se ha producido, esto es, cuando el
aprovechamiento todavía «forma parte del contenido del dominio y por tanto está
implícito en la descripción meramente perimetral de la finca registral» (cfr. Resolución
de 30 de mayo de 2009).
En tal situación se ha admitido el acceso al Registro de una opción de compra sobre
la totalidad del aprovechamiento urbanístico que corresponda a una finca aportada por el
concedente de la opción a una junta de compensación, con objeto de que dicha opción
alcance, con plena eficacia de subrogación real, a las fincas de reemplazo en que se
materialicen finalmente los derechos de aprovechamiento (cfr. Resolución de 23 de
octubre de 2001).
Igualmente se ha admitido en la misma situación la anotación preventiva de embargo
del exceso de edificabilidad (descrito con todas las circunstancias y detalles que exige el
artículo 34 del Real Decreto 1093/1997) que corresponda a cierta finca registral, y que
consta inscrito a favor del promotor, cumpliendo el tracto sucesivo.
Por ello, es posible que tales actos puedan reflejarse en el folio de la finca de origen
a que corresponde el aprovechamiento urbanístico afectado, cumpliendo las exigencias
del principio de especialidad, pero esa situación no puede mantenerse en caso de que la
transmisión que tales actos preparan llegue a materializarse.
Así lo ha declarado este Centro Directivo respecto del embargo en su Resolución
de 30 de mayo de 2009, al afirmar que en caso de ejecución del embargo habrá de
configurarse como finca independiente o adscribirse por nota marginal a otra finca, lo
que requerirá previamente, cuando concurran diversos titulares, configurar el
correspondiente régimen de comunidad de derechos recayentes sobre el territorio,
exigencia que deriva del principio de folio real que rige en nuestro sistema registral (cfr.
artículos 7 y 8 de la Ley Hipotecaria y 54 del Reglamento Hipotecario). Si bien, la
posterior Resolución de 11 de junio de 2018 analiza los problemas registrales de la
adjudicación derivada de dicho embargo.
Lo mismo sucede en el caso de que la opción de compra se ejercite dando lugar a la
transmisión correspondiente (cfr. Resoluciones de marzo de 1993 y 14 de febrero
de 2003), aunque en el supuesto de la Resolución de 23 de octubre de 2001, se trataba
del total aprovechamiento derivado de una finca afecta a un proyecto de compensación,
destinado a su materialización por subrogación real en la correspondiente finca de
resultado, supuesto que puede permitir la apertura de folio independiente al
aprovechamiento transmitido en todo o parte, antes de la aprobación definitiva del
cve: BOE-A-2021-9669
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